[올해는 '돈'좀 법시다] (중) '부동산 재테크'

부동산 투자환경이 빠르게 호전되고 있다.

시중 실세금리는 한자릿수 행진을 지속하고 있고 경기는 바닥탈출 조짐이
완연하다.

더욱이 정부는 99년 예산 80조원중 67%인 53조6천억원을 상반기에 배정,
경기부양에 본격적으로 나서겠다는 생각이다.

아파트를 비롯한 부동산값도 최저점에 근접했다는 것이 전문가들의 진단.

실수요자는 물론 여유자금이 있는 사람들에게 최적의 투자여건이 조성되고
있는 셈이다.

그렇다면 어떻게 해야 수익을 극대화할수 있을까.

금액별 투자방식을 통해 99년도에 유망한 부동산 상품을 알아본다.

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<> 5천만원 =부동산 투자규모론 금액이 적은편이어서 매입대상은
제한적이다.

특히 이 금액대의 투자자들은 대부분 부동산 구입경험이 많지않은 만큼
세심한 주의가 필요하다.

가장 중요한 점은 자신의 여건에 맞는 대상선택과 매입타이밍이다.

분위기에 휩쓸려 우왕좌왕하다간 낭패보기 십상이다.

시간적인 여유가 있는 사람들은 수도권의 준농림지와 역세권의
소형오피스텔 아파트 등에 관심을 가질만하다.

수도권의 토지시장은 반등세를 보이고 있는 아파트와 달리 침체국면에
빠져 있다.

대부분 1년전보다 가격이 30~40%이상 떨어진데다 팔려고 내놓은 물건이
많아 선택의 폭이 넓다.

개발이 진행중이거나 예정된 택지개발지구 인근과 앞으로 규제가 풀릴
그린벨트지역이 매입포인트.

도로 상하수도등 기반시설이 제대로 갖춰질 2~5년후엔 땅값이 레벨업될
가능성이 높다.

전세를 끼고 소형오피스텔이나 아파트를 매입하는 것도 괜찮다.

2~3년안에 분가할 자녀가 있거나 매달 고정수입을 원하는 사람들에게
적합한 상품이다.

임대할때 보증금중 일정금액을 월세로 돌리면 은행금리보다 높은 수익률을
올릴수 있다.

이들 부동산을 고를땐 현지 부동산업소에 나와 있는 급매물이나경매를
통하는게 좋다.

현지실사와 함께 서류를 떼어 근저당이나 가압류가 설정돼 있는지
꼼꼼히 살펴봐야 한다.

<> 1억원 =투자층이 가장 두텁고 매입대상도 아파트 상가 토지등 다양하다.

운용의 폭이 넓은만큼 한가지 종목만을 고집하기보다 탄력적인 대응자세가
바람직하다.

경쟁이 치열한 시장이어서 주식과 마찬가지로 남보다 한박자 빨리 움직이는
자세가 필요하다는 얘기다.

가장 관심을 둘만한 상품은 신규투자가 점차 활기를 띠고 있는 소형상가.

독점적인 상권이 보장되는 단지내 상가의 경우 입찰경쟁이 치열하고 기존
상가에도 권리금이 다시 붙기 시작했다.

그동안 형성됐던 거품이 상당폭 제거된데다 영업환경이 나아지고
있어서다.

경험이 없는 사람들은 대단위 아파트 단지내 상가를 주목할 필요가 있다.

독점업종을 보장받는데다 임대가 잘 되는 편이어서 급할때 현금화하기가
쉽다.

경기에 가장 민감해 요즘과 같은 회복기엔 적극적인 매입전략을
구사해볼만하다.

기존상권이 형성된 곳에서 급매물로 나오는 점포도 주목할 필요가 있다.

소형점포의 경우 목돈이 없어도 짧은 기간안에 리노베이션을 통해
인기업종으로 전환이 가능하다.

경매나 공매를 통해 신도시 아파트와 역세권 오피스텔을 구입하는 방안도
괜찮다.

특히 기존 오피스텔 시세는 2~3년전의 분양가를 밑돌고 있고 입지여건이
양호한 우량물건도 많이 나오고 있어 공격적인 매입전략을 구사해볼만하다.


<> 1억5천만원 =단일종목을 사거나 2개이상 상품에 분산투자가 가능한
금액이다.

부동산도 종목별로 환금성 수익성 안전성이 다르다는 점을 감안해
포트폴리오를 구성해야한다.

안전성과 환금성을 중시하는 투자자들은 서울과 수도권 소형아파트를
대상으로 임대주택사업을 벌여볼만하다.

각종 면세혜택외에도 매달 일정한 수입을 확보할수 있는게 장점.

서울및 수도권에서 전용면적 18평이하 미분양아파트 5가구를 매입한후
임대주택사업자로 등록하면 취득.등록세를 면제받을 뿐만아니라 5년후에
매각할때 양도소득세가 1백% 면제된다.

사업대상 지역은 임대수요가 풍부한 역세권을 비롯 대학가 공단배후지역이
유망하다.

전세값이 매매가의 60%이상을 웃돌고 매물소화가 잘되는 편이어서
투자수익률이 높다.

수익성에 역점을 두는 사람들은 수도권 택지개발지역의 상업용지와
단독주택용지를 눈여겨볼만하다.

투자회임 기간이 다소 길지만 입주및 기반시설이 완료되는 시점엔 땅값이
큰폭으로 오를 가능성이 높다.

이밖에 전체금액중 일부분은 토지에, 나머지는 소형상가나 아파트에 나눠
투자하는 방식도 생각해볼수 있다.

단 이때에는 하나는 단기적으로, 다른 것은 중장기적인 차원에서 서로
보완효과를 노릴수 있도록 투자전략을 수립하는게 필수적이다.


<> 2억원이상 =자금규모가 커 투자하기전에 포트폴리오를 구성하는게
바람직하나 경험이 많은 사람들은 단일종목을 노려보는 것도 괜찮다.

덩치 큰 부동산중에선 업무용빌딩과 점포주택이 매력적이다.

기업부도와 구조조정 여파로 매물이 풍부하고 가격이 크게 떨어진 상태다.

경매시장에 나온 물건의 경우 대부분 3회이상 유찰돼 감정가격의
50%선이면 낙찰이 가능하다.

이들 부동산을 고를때는 철저히 신흥역세권을 겨냥하는게 좋다.

지하철 개통(5,6,8호선)이 예정돼 있는 지역중 업무용빌딩이 들어서고
있는 곳을 선택해야 한다.

이러한 지역들은 향후 임대수요가 늘어날 가능성이 높고 건물값의
상승탄력도 높은 편이다.

경매시장을 두드려보는 것도 괜찮은 방안.

물건이 풍부한 반면 수요는 많지 않아 알짜배기를 건질 기회가 많다.

건물은 가급적 지은지 5년이 안되고 세입자가 들어 있는 곳을 선택해야
한다.

임대안정성을 확보한 상태에서 시중금리 이상의 수익률을 기대할수 있기
때문이다.

구입하기 전에 반드시 현장실사를 통해 건물관리 상태는 양호한지,
임대여건이 괜찮은지 등을 따져봐야 함은 물론이다.

자금규모가 5억원을 초과하는 사람들은 여러개 종목에 분산투자하는게
유리하다.

단기및 중장기 종목으로 나눠 구입하는게 보편적인 투자방식.

단기상품으론 환금성이 뛰어난 소형아파트 상가를, 중장기 매입대상으론
수도권의 준농림지나 택지개발지구내 상업용지를 들수 있다.

< 유대형 기자 yoodh@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 1월 4일자 ).