[그린벨트 전면 재조정] '내용 요약/문답 풀이'

이번에 발표된 그린벨트 개선방안에는 일부지역 전면해제와 주택신축 허용
등 파격적인 내용을 담고 있다.

또 구역훼손 부담금 등 새로 시행되는 방안도 적지 않다.

각 분야별 주요 내용을 일문일답으로 알아본다.

< 전체 일정및 환경평가 >

- 구체적인 그린벨트 조정은 어떤 절차를 거쳐 언제쯤 끝나게 되나.

"건교부가 연말까지 제도개선방안과 구체적인 지침을 지자체에 시달하면
지자체는 99년 1월부터 구역조정작업을 시작한다.

환경평가와 지역선정, 도시계획위원회의 심의 등을 거쳐 도시권별로 99년
11월~2000년 3월께 완료된다"

- 환경평가만으로 조정기준을 마련하나.

"아니다.

환경평가결과외에 보전가치의 정도에 따른 도시특성도 감안한다.

도시특성은 도시규모와 성장억제의 필요성, 토지수요 등을 감안해 5등급
으로 분류한다"

- 구역지정이전부터 있던 사람들에게는 대지에 주택을 신축할 수 있도록
한다던데.

"그렇다.

우선조치를 통해 구역지정이전부터 기존주택이 있는 사실상 대지는 물론
지목이 "대"인 토지, 구역지정전에 대지를 조성했거나 조성중이던 토지에는
주택신축이 가능하다"

- 언제부터 주택을 신축할 수 있나.

"내년 3월까지 관계법령 개정이 끝나면 4월부터 가능하다.

이때는 대지에 주택을 신축할 목적으로 토지거래허가도 받을 수 있게 된다"

- 구역지정전 대지의 무거하 주택은.

"신축이 허용된다.

그동안 이들 무허가주택은 철거대상은 아니지만 지금까지 증.개축이 제한돼
많은 불편을 준 것이 사실이다.

신축이 허용됨에 따라 무허가주택을 헐고 새로운 주택을 지을 수 있게 된다"

- 존치지구로 남게 되는 지역중 상수원보호구역과 같이 중복지정된 곳은
어떻게 되나.

"개발제한구역내에는 상수원보호구역, 공원, 하천, 문화재보호구역 등
다른 법률에 따라 중복지정된 곳이 많다.

이들 지역은 개발제한 관련규제에서 풀리더라도 환경법 등에 의한 규제는
계속 적용된다"

< 전면해제 지역 >

- 전면해제의 기준은.

"개발제한구역이 없더라도 도시확산으로 인한 문제가 없거나 자연환경
훼손우려가 없는 지역이다.

수도권과 광역도시권을 제외한 진주, 춘천, 전주, 청주 등 지방도시 일부가
대상이다"

- 해제된 지역에서 바로 택지개발사업이나 토지구획정리사업을 할 수 있나.

"아니다.

전면해제되는 도시는 도시기본계획과 도시계획이 변경되고 계획수립시까지
토지형질변경에 제한을 받게 된다.

일부 해제도시도 마찬가지다.

또 택지개발사업 등 단지규모로 개발이 이뤄지는 지역은 녹지율을 80%대로
유지해 저밀도 개발이 이뤄지도록 유도할 계획이다"

- 해제지역의 경우 모든 건축행위가 허용되나.

"아니다.

모든 개발제한구역은 자연녹지위에 중복 지정됐다.

따라서 해제되면 도시계획상 자연녹지지역이 되며 건축법에 따라 단독주택
이나 연립주택의 건축은 가능하지만 아파트 등 대규모 개발행위는 허용되지
않는다.

또 도시계획법상의 보전녹지지역에는 연립주택도 지을 수 없고 자연환경
보존법에 따른 자연생태계 보존지역에서는 신축 자체가 불가능하다.

풍치지구로 지정된 곳 역시 3층이상의 건축물 신축을 금지한 도시계획법의
적용을 그대로 받는다"

- 전면해제되면 토지거래허거제도 폐지되는가.

"아니다.

토지거래허거제는 토지의 투기적 거래를 억제하기 위한 것이다.

따라서 전면해제와는 관계없이 투기우려가 있는 한 계속 시행된다"

< 일부 해제지역 >

- 일부 해제지역의 기준은.

"시가지나 집단취락 등 보전가치가 낮은 지역이 해제대상이다.

예를 들어 서울 은평구의 진관내.외동, 부산의 대저1.2동을 비롯한 전국의
44개 읍면동은 행정구역 전체가 개발제한구역이다.

또 도시계획사업의 시행으로 인한 짜투리땅이나 창원 국가산업단지처럼
지정이후 그린벨트로서의 기능을 완전히 상실한 곳도 있다"

- 그린벨트로 남는 지역중 일부를 취락지구로 지정한다는데.

"환경평가결과 보전가치가 낮은 지역의 취락은 규모에 관계없이 해제된다.

그러나 집단취락주변이 보전가치가 높은 경우 해제되지 않고 취락지구로
지정, 건축규제를 완화할 계획이다"

- 취락지구 지정의 기준은.

"지자체가 해당 지역의 실정을 고려해 자율적으로 결정하게 된다.

아직 구체적인 기준은 마련되지 않았다"

- 건축규제는 어느 정도 완화되나.

"취락 집단화를 유도하기 위해 취락지구밖의 개발제한구역내에 있는
기존주택을 취락지구로 이전하는 경우 전답에도 건축이 허용되고 건폐율도
40%로 완화된다.

그러나 개발제한구역밖에서 취락지구로 이전하는 경우에는 허용되지 않는다.

현재 검토중이지만 음식점이나 상가 등 생활편의시설도 일부 허용된다"

- 구역지정후 외지인이 취득한 토지는 조정대상에서 제외되나.

"아니다.

집단취락지역을 해제하면서 구역조정후 외지인이 취득한 취락안의 주택을
제외하는 것은 논리에 맞지 않다.

이들에 대한 불로소득환수는 별개문제다"

< 존치지역 >

- 존치지역내 토지는 매수도 한다는데.

"구역지정이전부터 토지를 소유하고 있는 자의 매수청구가 있는 경우
단계적으로 국가가 사들일 계획이다.

토지위치와 지목, 이용상황을 고려해 매수우선순위를 정해 매입할 계획이다"

- 매입가격은.

"현재의 보상 원칙은 용도, 지역.지구에 의한 토지이용제한이 있는
상태로 평가해 보상하는 것이다.

구체적인 사항은 공청회 등을 거쳐 결정할 것이다"

- 전면매수나 개발권양도제는 도입 안하나.

"전면매수는 막대한 재원이 필요하다.

조정되지 않는 지역에 개발권을 부여하고 개발권을 매입한 자에게만 조정된
지역에 건축을 허용하는 개발권양도제는 다른 지역과의 형평성을 고려해
도입하지 않기로 했다"

- 존치지역의 세입자에 대한 대책은.

"제도개선방안 발표일(24일) 이전 기존세입자에 대해서는 해제지역에
건축되는 저소득층 임대주택의 입주우선권을 줄 계획이다"

- 존치지역에는 어떠한 개발행위도 금지되나.

"아니다.

지역여건에 따라 옥외체육시설이나 자연친화적 휴식공간의 설치는 허용된다"

- 구역훼손부담금이 신설된다는데.

"개발제한구역은 인근지역보다 지가가 낮아 공공시설과 병원, 학교,
복지시설 등의 허용요구가 많은 것이 사실이다.

앞으로는 이들 시설에 대해 구역훼손부담금을 부과, 구역주민의 생활환경
개선사업을 위해 사용할 계획이다"

- 부담금 액수는.

"시설및 지역별로 차등을 둘 계획이다.

구체적인 부과율은 현재 검토중이다"

< 해제지역 관리 >

- 해제로 인한 이익의 환수방법은.

"지가상승이익은 양도소득세, 공공시설 설치부담 등 현행제도를 활용,
최대한 환수할 계획이다.

개발이익은 개발부담금을 부과해 환수하되 지정후 토지를 취득한 경우
구역조정에 따른 지가차익도 개발이익에 포함해 환수할 방침이다"

- 개발부담금의 부과기준은.

"구역지정이전 취득자는 사업착수시점을 기준으로, 지정이후 취득자는
취득일을 기준으로 개발이익의 25%를 환수한다.

다만 취득일이 구역조정일로부터 2년이전인 경우 구역조정일로부터 2년전에
해당되는 날을 기준으로 환수한다"

- 양도소득세액 공제는.

"10년이상 보유한 경우는 30%, 5~10년은 15%, 3~5년은 10%가 공제된다.

3년미만은 공제되지 않기 때문에 단기보유자에 대한 환수폭은 그만큼
커지게 된다.

또 지가급등지역으로 공시한 지역은 공시지가가 아닌 실거래가격을 기준
으로 양도소득세가 부과된다"

< 이심기 기자 sglee@ >

[ 그린벨트제도 개선방안 내용 ]

< 도시권 전체해제 >

<> 대상 : 도시의 무질서한 확산우려가 없는 도시권
<> 선정방법 : 인구규모 증가율 녹지율 지정목적 등 평가
<> 98년12월에 대상도시 확정, 99년1월부터 해제절차 이행

< 존치도시권 >

# 해제

<> 대상 : 보전가치가 낮은 지역(집단취락지 시가지 등)
<> 선정방법 : 환경평가를 하여 환경적으로 보전가치가 낮은 지역을 해제
하되 도시권별로 해제폭 차등화
* 환경평가 항목 : 표고 경사도 농업적성도 식물.동물상 경관 등 12개 항목
<> 98년8월~99년6월까지 평가항목 조사.입력 및 평가기준 작성
<> 99년7월부터 경계선 설정 및 조정절차 이행

# 규제완화

<> 소규모 취락은 ''취락지구''로 지정하여 규제완화

< 우선조치 >

<> 전지역에 대하여 99년4월부터 우선적으로 대지(기존건축물이 있는 사실상
대지, 구역지정 당시 택지로 조성되었거나 조성중이던 토지 포함)에 대하여는
주택신축 허용

< 보전지역내 취락지구 >

<> 시장 군수가 임의로 지정
<> 건폐율 확대(20%->40%)
<> 99년 하반기 지정

< 불로소득환수 >

<> 개발부담금 부과 - 2000년부터 개발이익의 25%
<> 양도소득세 중과 - 실거래가격 기준
<> 공영개발 - 국가 및 지자체가 개발주도
<> 공공시설 설치부담 - 개발사업자에게 도로 및 상.하수도 설치토록 의무화

< 해제지역 관리 >

<> 전면해제 - 도시기본계획 수립시까지 토지형질변경 제한
<> 부분해제 - 단지규모 개발은 저밀도 친환경적 지구로 개발
<> 보전지구내 집단취락지는 사전정비계획 수립

< 존치지역 지원 >

<> 구역지정 이전부터의 토지소유자 매수청구가 있을 경우 위치 지목 이용
상황 등에 따라 우선순위를 정하여 단계적으로 매입함을 원칙으로 함
<> ''취락지구''안의 공공시설 설치 및 주택 신.증축 우선지원


( 한 국 경 제 신 문 1998년 11월 25일자 ).