문) 집주인이 아파트 전세금을 돌려주지 않아 민사조정을 신청했으나
집주인이 출두하지 않아서 조정이 무산됐다.

전세입주일은 96년2월이고 집주인은 96년6월 분양등기를 했다.

또 주인은 분양받을 때 5천만원을 융자받아 2개은행에 근저당이 설정돼
있다.

조정담당판사는 집을 비우고 소송을 하라고 한다.

<윤재천씨(43). 경기도 남양주시>

답)민사조정시 피신청인이 출석하지 않으면 판사는 직권으로 조정에
갈음하는 결정(강제조정)을 할 수 있다.

그러나 판사는 피신청인의 이익을 고려해 그런 결정을 내리지 않은 것으로
판단된다.

집주인이 조정을 거부했기 때문에 임차인은 전세보증금 반환청구소송을
해야 한다.

이때 미리 집을 비울 필요는 없다.

또 확정판결 후에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때는 임차인이 직접
경매신청을 하던지 제3자가 경매신청을 할 때 배당요구를 통해 보증금을
받을 수 있다.

질문자의 경우 주택임대차보호법상 보증금을 우선변제 받을 수 있는
권리가 있다.

따라서 다른 담보권자 등이 강제집행신청을 했을 때는 양수인이나 경락인
으로부터 보증금을 받아낼 수 있다.

문제는 임차인이 직접 경매를 신청한 경우다.

판결을 강제집행하기 위해서는 집도 동시에 비워줘야 하기 때문이다.

따라서 임대차보호법상의 대항 요건인 점유와 주민등록을 유지할 수 없어
우선순위를 보호받지 못한다.

<>도움말 : 백윤재 변호사 (02)311-2500

( 한 국 경 제 신 문 1998년 4월 7일자 ).