IMF 관리에 따른 경기침체의 긴 터널에 들어선 올해 부동산시장은
어떤 움직임을 보일까.

부동산 전문가들은 올해 부동산시장은 거래위축과 가격하락이 대세를
이룰 것이라는데 이견이 없다.

대량 실업과 임금삭감에 따른 구매력 저하로 수요가 위축되고 거래가
줄어들면서 부동산값이 전반적인 하락세를 면치 못할것이라는 분석이다.

IMF 충격이 부동산가격에 심각한 악영향을 미칠것이 분명함에 따라
대부분 수요자들이 행동을 자제하고 관망세를 취할 가능성이 많기
때문이다.

그러나 개발이 추진되고 있거나 확실한 상승요인을 갖추고 있는 곳 등
특정지역 특정종목 부동산에 수요가 집중되면서 지역별 종목별 가격차별화
현상이 두드러질 전망이다.

결국 이같은 틈새시장을 중심으로 올해 부동산시장이 형성될 것으로
보인다.

<> 주택 = 기존 주택시장은 금융권 자금대출이 사실상 중단된 상태여서
주택수요가 위축돼 가격이 하향 안정세를 보일 것으로 예상된다.

중개업소마다 매물이 쌓여있지만 찾는 사람이 없어 매매값 약세가 지방은
물론 서울 수도권 전역으로 확산되고 있다.

특히 최근에는 신규입주 아파트나 대규모 아파트단지를 중심으로
급매물이 늘어나는 추세여서 당분간 주택가격이 반등하기는 어려울 것으로
보인다.

신규 아파트 분양시장은 지역별로 분양률에 차이가 날 것으로 전망된다.

서울 수도권은 주택보급률이 70%선에 머물러있고 올해 주택공급 물량이
급감할 것으로 보여 입지여건이 좋은 일부 인기지역에 대한 청약은 활기를
띨것으로 예상된다.

반면 수도권 비인기지역이나 지방에서는 분양률이 낮아지면서 미분양이
발생할 가능성이 많다.

그러나 주택가격 상승요인도 적지않게 잠재해있다.

표준건축비 인상분이 올해부터 적용되는데다 수도권아파트 분양가
자율화가 실시될 것으로 보이기 때문이다.

주택공급물량 감소도 집값 상승을 유발할수 있는 요인으로 꼽힌다.

특히 수도권 분양가 자율화가 실시될 경우 신규분양 아파트값이 평균
15% 정도 오르게 될 것으로 분석되는 만큼 서울 수도권지역 기존
아파트값이 동반 상승할 가능성을 배제할수 없다.

하지만 부동산경기가 워낙 가라앉아있어 분양가 자율화가 집값의 무차별
급등으로 이어지지는 않을 것으로 전망된다.

다만 서울 수도권 집값이 지역에 따라 상승폭을 달리하며 전반적으로
상향 조정된다는 것이 대체적인 시각이다.

<> 토지 = 토지시장은 전반적으로 거래가 거의 없는 가운데 가격이
하락하는 현상이 나타날 전망이다.

부실기업의 비업무용 부동산과 은행권의 부실담보 부동산이 대량으로
쏟아져 나와 토지시장을 크게 위축시킬 것이기 때문이다.

토지거래 신고지역 폐지와 토지거래 허가지역 대폭 축소 등이 일부
지역에서 거래를 활성화시키는 요인이 되기는 하겠으나 토지시장 전체에
활기를 불어넣지는 못할 것이라는게 일반적인 분석이다.

도심 나대지와 상업용지의 경우 거품이 상당부분 제거될 것으로
예상된다.

부도기업들이 내놓은 도심의 노른자위 땅들조차 싯가보다 30%이상 싼
값에도 매수자를 찾기 어려운 실정이며 상가점포 미분양물량도 상당히
많다.

이에따라 개발업자들도 신규사업 추진을 회피하고 있다.

다만 틈새시장을 노린 소규모 개발사업이 활기를 띠면서 도시계획이
추진되는 외곽지역의 자투리땅값은 상승할 가능성이 높은 편이다.

<> 상가 = 상가는 지역과 취급 업종에 따라 가격 차별화 현상이 심화될
것으로 예상된다.

요즘엔 극심한 경기침체로 압구정동상권 성신여대앞 상권 등 주요
상권마저 급속히 위축되며 권리금이 떨어진 매물이 쏟아져 나오는
실정이다.

또 대형 할인판매점의 잇단 개점으로 아파트 단지내 미분양 상가도
전국에서 5천개가 넘는 것으로 추산되는 만큼 단지내 상가 경기도 당분간
회복되기 어려울 것 같다.

다만 일부 역세권지역과 새로 인기를 끄는 업종등을 중심으로 거래가
이루어 질것으로 분석되고 있다.

<> 오피스텔 = 오피스텔도 입지여건이나 시설등에 따라 가격 차별화가
두드러질 전망이다.

지난해 부동산경기 불황기임에도 불구, 오피스텔이 투자자들의 관심을
끌었으나 올해는 다른 부동산 상품과 마찬가지로 투자심리의 위축으로
가격 하락이 예상된다.

특히 지난해 분당과 일산 등지에서 "오디세이"라는 브랜드로 주거형
오피스텔 바람을 일으킨 청구가 법원에 화의를 신청함에 따라 오피스텔
경기에 나쁜 영향을 미칠 것으로 보인다.

그러나 기반시설이 완비된 분당 일산등 신도시 지역의 주거형 오피스텔은
어느정도 인기를 이어갈 전망이다.

이들 지역은 대규모 아파트 공급이 사실상 끝나 오피스텔말고는 주택
수요를 대체할 상품이 없기 때문이다.

오피스텔 주수요층인 전문직업인과 맞벌이부부등이 늘어나는 추세임을
감안할 때 교통및 생활여건이 좋은 지역에 건립된 주거형 오피스텔은
꾸준한 인기를 끌 것으로 분석되고있다.

<> 사무실 = 기업의 감량경영과 기구축소 바람으로 업무용 빌딩이나
사무실의 매매가와 임대료 하락이 불가피한 실정이다.

최근들어 서울시내 주요 업무용 빌딩의 공실률은 20% 안팎까지 치솟는
등 빈 사무실이 급증하면서 임대료 파괴바람까지 불고 있다.

경기가 뚜렷한 회복세를 보이지않는 한 사무실 공실 증가 및 임대료
하향 추세는 당분간 계속될 전망이다.

< 방형국 기자 >

(한국경제신문 1998년 1월 1일자).