주거환경개선지구가 새로운 내집마련 투자대상지역으로 떠오르고 있다.

이는 다음달부터 환경개선지구안에서 전용면적 25.7평규모의 아파트건립이
가능해지고 거주민 수 만큼 짓던 건립가구수도 용적률 4백%이내에서 일반
분양분을 넣어 지을 수 있게 된데 따른 것이다.

건설교통부는 저소득층의 주거환경을 위한 주거환경개선사업을 원활히
추진하고 거주민들의 부담을 줄이기 위해 이같은 내용을 담은 시행령
개정안을 마련, 이달말까지 의견을 수렴해 다음달부터 본격적으로 시행할
계획이다.

이에따라 서울지역에 있는 총71곳의 주거환경개선지구중 아파트단지로 개발
추진되고 있는 신당4, 현저1, 쌍문1, 청량리1 등 11개지구가 투자자들로부터
관심을 끌고 있다.

나머지 72곳은 지주 개개인이 단독주택형태로 개발을 추진하고 있어 투자
대상으로 적합하지 않다.

주거환경개선사업은 지난 89년 저소득층주민의 주거환경개선을 위한
임시조치법을 근거로 주민의사에 따라 주택건설 및 개량사업을 할 수 있도록
지역실정에 맞는 특례를 인정, 저소득층 주거환경개선을 지원하는 사업으로
오는 99년 12월31일까지 적용되는 한시법이다.

<>달라진 시행령 주요 내용

주거환경개선지구 개발방식은 지주들이이 아파트 등 공동주택단지로
개발하는 방식과 지주 개개인이 단독주택형태로 개발하는 방식등 두가지가
있다.

이번에 시행령이 바뀜으로써 혜택을 받게 되는 곳은 공동주택으로 개발
되는 지구들이다.

우선 공동주택방식으로 개발할 경우 지구내 건립되는 아파트의 전용면적이
이전 18평에서 25.7평으로 늘어난다.

또 지구내 거주민의 수만큼만 짓던 건립가구수가 현행 건축법상 허용되는
용적률 4백%범위내에서 지을 수 있어 일반분양이 생긴다.

이에따라 기존 환경개선지구내 평당분양가가 일반아파트 평당분양가보다
많은 5백만~6백만원에 달해 사업추진이 원만히 이뤄지지 않았으나 일반분양
분으로 사업비를 충당할 수 있게 돼 거주민들의 부담이 줄어들어 사업추진이
빨라질 것으로 보인다.

<>분양자격

지구지정고시일 3개월전 거주자중 건물이나 90평방m 이상 토지소유자와
세입자에 한해 아파트를 분양받을 수 있다.

또 아파트를 분양받을 수 없는 세입자를 위한 영구임대아파트도 따로
건립된다.

특히 지구지정뒤에도 외지인이 개선지구내 토지나 건물을 매입해 투자할
수있다.

도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임치조치법령 조례4 "권리변동의
신고"항에 지구지정에 소유권변동사항을 해당구에 신고하면 해당지구내
건립되는 아파트에 입주하는데 아무런 문제가 없도록 명시해놓고 있다.

<>지구지정절차

거주민 3분의 2 동의와 함께 지난 85년 6월31일 이전에 건립되거나 무허가
건물대장에 올라있는 노후불량주택이 전체 가구수의 절반이상인 곳이라야
지구지정을 받을 수 있다.

해당구에서 시에 지구신청을 해 시로부터 지구지정고시를 받으면 해당구
에서 현지개량방식이나 공동주택방식중 하나를 선택한다.

공동주택방식으로 재개발할 경우 시는 주공이나 도시개발공사중 한곳을
사업시행자로 선정하고 시행자가 해당구에서 수립한 개선계획안을 토대로
구체적인 설계 등 사업승인신청을 준비하게 된다.

사업승인이후는 이주 및 철거로 재개발과 비슷한 절차를 거치게 된다.

<>이주비 및 분양가

이주시 거주민이 소유한 토지 및 건물에 대한 감정평가액을 시행자로부터
이주비로 지급받는다.

완공후엔 시행자인 도시개발공사가 지불한 토지 및 건물보상비와
금융이자, 공사비를 합친 건설원가만큼을 입주자들이 분양가로 부담해야
한다.

그러나 재정특융자금(3백만~5백만원), 국민주택기금(1천2백만~1천4백만원)
등 가구당 1천5백만~1천9백만원을 지원받게 돼 실제로 이 금액만큼을 제외한
금액만 내면 된다.

특히 앞으로 일반분양분으로 사업비가 충당돼 거주민들의 분양금지불
부담은 사업지구에 따라 다소 차이는 있으나 상당히 줄어들 것으로 보인다.

<>문제점

일반주거지역내 지어지는 아파트단지와 달리 환경개선지구안에서는 아파트
동간 거리나 일조권, 도로의 폭 등 제한규정이 없어 주거환경이 열악한 것이
가장 큰 흠이다.

실제로 완공된 환경개선지구를 둘러보면 1m도로를 사이에 두고 5층짜리
건물들이 들어서 있어 일조권은 물론 단지전체가 답답한 느낌을 주는 경우가
적지 않다.

이에따라 주거환경 개선지구에 투자할 경우에는 지구위치를 둘러보도
개발계획 단지설계 등을 사전에 확인해야 한다.

< 김동민 기자 >

(한국경제신문 1997년 6월 19일자).