잠실 등 5개 저밀도지구 재건축사업으로 예상되는 전세파동 교통난 등의
부작용을 최소화하기 위해 서울시가 내놓은 추가방침이 오히려 이들
5개 지구 재건축사업 추진에 혼선을 빚고 있다는 지적이 일고 있다.

서울시가 "탁상공론"식으로 내놓은 추가방침은 위헌소지가 있는데다
순차별 사업추진에 따른 형평성 결여도 문제가 되는등 현실성이 전혀 없기
때문이다.

서울시가 내놓은 추가 대책중 가장 주목을 끄는 것은 교통난 전세파동
완화를 위해 재건축사업을 일제히 시작하지 않고 최고 1만가구 범위에서
지구별 단지별로 연차적으로 추진한다는 것이다.

따라서 5개 지구 29개 단지의 재건축사업은 공사착공이 빨라야 오는
99년에서 2010년사이에 가능케 됐다.

재건축사업 아파트의 재산가치는 사업기간과 직결되는 부동산 속성에서
보면 주민들이 서로 먼저 재건축사업을 추진하려 나설 것으로 보여
이 경우 어느 지역부터 사업을 허가하느냐는 것이 서울시의 골칫거리다.

허가 순위에서 밀린 주민들의 형평성 결여와 재산가치의 하락을
이유로한 거센 반발과 주민들간에 반목 및 집단민원이 야기될 것으로
우려되기 때문이다.

또 사업착공이 늦어질 경우 늦어지는 만큼 해당 주민들의 추가부담이
늘어나게되는 것도 주민들의 반발 가능성을 짙게 한다.

집값 땅값이 장기간 안정돼 추후 재산평가의 기준이 되는 공시지가액은
오름폭이 적고 떨어지기까지 하는 반면 건축비등은 상대적으로 상승폭이
커 사업허가시기가 늦어질 수록 자금부담이 늘어나게 되기 때문이다.

특히 노후화돼서 재건축을 해야하는 것으로 판정된 건축물을 최장
15년씩이나 방치하는 것도 건축물 안전관리에서나 도시 슬럼화 측면에서
심각한 문제로 지적되고 있다.

순차개발에 따른 문제점은 이뿐 아니다.

시정개발연구원에 따르면 잠실등 5개 저밀도지구는 아파트주인이
거주하는 비율은 30%에 불과하고 70%는 세입자가 살고 있다.

따라서 사업이 기간이 늦어질수록 본인 소유의 아파트는 임대한 채
나가서 전세살고 있는 조합원들의 반발이 특히 거셀 것으로 전망되는
것도 서울시의 대책이 얼마나 현실성이 없는 지를 뒷받침해주는 대목이다.

시는 또 서로 다른 지구라도 2가구 이상의 아파트를 갖고 있는
사람에게는 1장의 분양권만을 준다는 입장이나 이를 순순히 수용할 사람이
과연 있겠느냐는 것이다.

재개발 재건축사업에 관한 현행 도시개발법은 사업허가대상 동일
지구내에 한사람이 2가구이상의 주택을 소유하더라도 주택공급확대를
위해 1가구에 대한 분양권만을 인정하고 있다.

그러나 서울시가 이번에 내놓은 대책은 헌법이 보장하는 사유재산권의
침해는 물론이고 허가관청과 허가대상이 엄연히 다른 물건에 대해서도
일괄적으로 이같은 원칙을 적용한다는 방침이어서 관련 소송이 봇물터지듯
쏟아져 나올 것으로 보인다.

시는 이들 5개 지구에 여러채의 아파트를 갖고 있는 사람에 대해
국세청에 세무조사를 의뢰해서라도 추진하겠다는 강력한 의지를 밝히고
있다.

그러나 다른 지구에 여러채의 아파트를 갖고 있는 사람이 행정소송을
벌일 경우 사유재산권 침해로 인해 서울시가 이길 가능성이 거의 없다는게
법조계 분석이다.

특히 서울시는 재건축에 따른 도로 상.하수도망 가스 전기 등
사회간접자본시설을 확충할 경우 추가 소요비용 전액을 조합에
부담시키겠다는 방침이다.

서울시는 5개 지구 재건축사업에 따라 추가로 마련해야할 사회간접자본
시설의 건설비용이 약 1조5천억원에 이를 것으로 추산하고 있다.

잠실 등 5개 저밀도지구의 총가구수는 5만1천2백여가구로 이 비용을
조합이 부담할 경우 가구당 약 3천만원씩 부담해야 한다는 결론에 도달케
된다.

재건축사업의 순차적 착공등으로 가뜩이나 사업성이 없고 오히려 추가
부담이 늘어나게된 상태에서 조합원들이 과연 이같은 거액을 지불할지
의문시된다.

또 이같이 막대한 자금을 서울시 예산으로 편성, 시민들의 혈세를
지출하는 것도 말이 안되는 노릇이다.

현재 서울시와 5개 저밀도지구 주민들은 단지내 도로 공원 학교부지 등
공공용지의 부담문제만 놓고도 줄다리기를 하는 중이어서 사회간접자본시설
에 대한 부담문제가 불거질 경우 또한차례 파동이 일 것으로 예상된다.

시의 이번 대책은 물론 저밀도지구를 고밀도로 해제해 준 것 역시 여론에
떠밀려 급조된 것이라는 점을 감악할 때 앞으로도 여론에 따라 용적률 등
서울시의 기본방침이 변경될 가능성이 충분하다.

따라서 앞으로는 아파트단지 조성등 대형 도시개발사업을 추진할 때는
<>간선도로망 확충 <>자전거도로 확보 <>차량증가 억제 <>순환재개발방식
도입 등 교통-주택-환경등이 어우러진 입체적인 대책을 수립해야 한다는게
도시계획전문가들의 한결같은 지적이다.

< 방형국 기자 >

(한국경제신문 1996년 11월 20일자).