서울 성북구 길음동 삼양로와 인수로변에 집단적으로 자리잡고 있는
6개의 노후주택지역이 1만2천가구의 대단위단위로 동시에 재개발된다.

삼양로와 인수로는 동소문동에서 미아로를 따라가다 지하철4호선
길음역변에서 왼쪽으로 갈라진다.

이들 길음1~길음6재개발구역은 특히 인수로 등 같은 진입도로를
사용해야 할 형편이이서 사업이 동시에 추진되는게 특징이다.

모두 98-99년에 아파트공사를 시작, 2000-2001년을 입주 시점으로
잡고있다.

이들 조합은 원활한 사업추진을 위해 미아로에서 들어가는 주진입로가 될
인수로를 현재 폭 8m에서 20m 4차선으로 확장하는 공사를 공동추진중이다.

이에따라 6개지구가 모두 사업초기단계에 있음에도 불구하고 지분거래가
비교적 활발한 편이다.

현지 부동산중개사들은 "단지규모가 워낙 큰데가 사업일정이 구체되면서
올들어 지분구입자가 늘어나고 있다"고 전했다.

이들 지구가 이같이 사업초기임에도 지분수요자의 발길이 잦아지고 있는
것은 모두 1천-3천여가구의 대형단지임에 불구하고 사유지의 비율이
60%-1백%로 높은 점이다.

이는 서울시가 지난 85년 무허가점유자들을 양성화하고 국공유지를
불하했기 때문이다.

이에따라 국공유지 신규불하 등의 문제점이 적어 미아리 정릉 등
인근 재개발지구에 비해 사업추진이 쉬울 것으로 보인다.

조합원들이 소유하고 있는 필지당 면적이 크고 사업규모에 비해
조합원들이 상대적으로 적은 것도 장점이다.

6개지구 모두 일반분양분이 조합원분보다 훨씬 많은 것은 이때문이다.

따라서 사업성이 높아지고 조합원들간 갈등이 적어 사업추진도
원활해지는 요인이 되고 있다.

그러나 이들 재개발지구 사업추진의 최대관건은 인수로 확장문제.

길음3구역을 뺀 5개지구의 진입로로 사용될 인수로 확장을 위해
현재 인수로주변 기존 가옥 80여채를 사들여야 한다.

이들의 동의를 얻는게 첫번째 과제이다.

또 약 1백억원이 들어갈 것으로 예상되는 인수로변 기존가옥 구입비와
확장공사에 투입될 공사비를 조합별로 분담하는 절차도 아직 남아있다.

<>사업추진현황

길음 1,3구역의 사업이 가장 빠르게 추진되고 있다.

이들 2개 지구는 사업계획결정고시를 받고 사업시행인가(사업승인)를
준비중이다.

이들 지구는 올해안에 사업시행인가를 신청, 인가를 받을 예정이며
내년부터 이주 및 철거에 들어가 98년 착공한다는 계획이다.

다음으로 길음2구역이 사업시행인가의 전단계인 사업계획결정고시를
준비중이다.

이곳은 내년에 사업시행인가를 받고 철거작업을 마친뒤 오는 99년 상반기에
공사를 시작할 방침이다.

길음 4,5구역은 재개발지구지정을 위한 주민동의를 마치고 지구지정을
신청중이며 6구역은 주민동의를 받으며 지구지정을 준비중이다.

이들 3곳은 오는 9-10월 서울시의 지구지정심의때 동시에 지구지정될
것으로 예상되고 있다.

따라서 철거이후 아파트착공시점은 99년으로 전망되고 있다.

<>지분가격 및 거래현황

사업추진 정도에 따라 지분가격은 차이난다.

이에따라 1,3구역이 나머지 4곳보다 평당 50만원정도 비싼 가격에
거래되고 있다.

1,3구역을 기준으로 할때 최대평형인 44평형을 배정받기 위해서는
지구내 위치에 따라 35평-40평이상의 지분을 소유해야 안정권이다.

35평-40평짜리 지분의 평당가격은 4백만-4백50만원선에 형성돼 있다.

소형지분은 대지위에 주택이 있으면 32평형을 분양받을 수 있는데
가장 흔한 지분 크기인 20평 내외를 살려면 평당 3백70만-4백만원을
줘야 한다.

나머지 4개 지구도 대형지분 소유조합원이 많아 35평-40평이상을
가져야 43-44평형의 아파트를 배정받을 수 있다.

평당 지분가격은 3백50만-4백만원에 매매되고 있다.

4~6구역은 아직 지구지정이 안됐음에도 지분시세가 1~3구역에 근접해 있는
것은 사업이 동시에 진행될 것으로 예상되고 있기 때문이다.

사업단계별 지분가격은 지구지정때 50만원, 인가후 80만-1백만원이
오르는 것이 보통이다.

국공유지는 35평-40평짜리가 평당 2백만원내외, 10평짜리가 평당
3백만원이다.

아파트 평형을 배정받고 추가 분양비의 기준이 되는 감정평가액은
2-3년 뒤에 결정되는데 현재 평균 공시지가가 평당 2백50만원-3백50만원인
점을 감안하면 감정평가액은 평당 3백50만원 이상될 것으로 보인다.

추가 분양비용은 총분양가에서 감정평가액을 빼면 된다.

만약 지분이 커 감정평가액이 분양가를 초과하면 완공후 조합청산때
돈을 돌려받는다.

< 김철수기자 >

(한국경제신문 1996년 7월 24일자).