[부동산개발 사례] 마포구 서교동 원룸/단독..미관/기능중시

디자이너로 활동하고 있는 손강숙씨(37)는 최근 홍익대학교 인근인
마포구 서교동 325-5번지 32.8평의 자투리땅에다 지하1층 지상6층의
원룸주택및 단독주택을 지었다.

손씨의 개발사례는 초보자들도 나대지나 자투리땅을 이용, 얼마든지
수익성 있는 부동산개발을 할수 있다는 걸 보여주고 있다.

"대학가 주변에 원룸주택을 지을 경우 수익성이 높다는 이야기를 많이
들어 자투리땅을 구입해 건물을 짓게 됐습니다.

사무실과 단독주택으로 활용하고건축비를 일부 충당하기 위해 나머지층은
원룸주택으로 임대하고 있습니다"

그러나 손씨가 가지고 있는 부동산지식은 별로 없었다.

용적율 건폐율등 기본적인 건축용어의 의미도 잘모르는 손씨였지만
사업초기단계인 부지매입에는 전문가가 놀랄 정도로 수완을 발휘했다.

홍익대와 신촌로타리의 중간의 고지대에 위치한 이 곳은 전망이
뛰어났지만 철로(28m)변에 있어 철로변주택은 지나다니는 기차로 인한
소음이 발생, 주거의 쾌적성이 부족하다는 약점을 지니고 있어 주변보다
땅값이 저렴했다.

그러나 소음문제가 해결될 경우 이곳은 인접도로의 1.5m까지 건물을
올릴수 있는 건축법에 의해 다른 지역보다 상대적으로 높게 건물을 지을수
있는 장점이 있었다.

손씨는 소음을 체크하기 위해 하루를 이곳에서 관찰했는데 하루에 2번정도
밖에 기차가 지나지 않아 소음은 별로 문제가 되지 않는다는 것을 알게
됐다.

결국 초보자인 손씨는 철로변 주택은 주거의 쾌적성이 없어 개발지로는
효용성이 떨어진다는 전문가의 선입견을 몰랐기 때문에 공간활용도가 높은
땅은 시세보다 평당 100만원이상 저렴하게 구입할수 있었던 것이었다.

다음은 설계및 시공단계인데 기존의 원룸주택은 수익이 목적이기 때문에
건물의 기능과 외형보다는 분양평수를 늘리는 쪽으로 개발방향을 잡고
있는 것이 일반적이다.

손씨는 설계및 시공에는 문외한에는 가깝기 때문에 친구인 홍대미대교수에
게설계와 시공을 맡겨 사업추진에 따른 번거로움을 덜고 소형건설업체가
원룸주택을 지음으로써 발생하는 제품의 품질문제를 해결했다.

이는 자신이 살집이라는 점이 우선 고려됐기 때문인데 내부구조는 기능과
미적감각이 중시, 분양평수가 많이 나오는 직사각형에서 탈피해 마름모꼴과
역삼각형이 조화를 이루게 됐다.

손씨는 임대분인 원룸주택에는 싱크대 가스레인지 TV 냉장고 온돌판넬
에어콘 침대 수납장 옷장 위성TV시스템등 각종 생활편의시설을 구비했으며
세면기의 경우 일본에서 직접 가져와 설치하는 열의를 모였다.

또 자신의 사무실을 개방,컴퓨터 팩스 복사기등을 입주자들이 이용할 수
있도록 했다.

지난해 11월말 완공된 이 건물은 44.88%의 건폐율과 230%의 용적율이
적용돼 <>지하1층 사무실 <>지상1층 주차장및 10평형 원룸주택 <>지상2층
-지상 4층 10평형 원룸주택 3가구, 9평형 원룸주택 3가구 <>지상5층-지상
6층 단독주택 등으로 구성돼 있으며 평당건축비는 고급으로 짓어 인근보다
30-40만원이 많은 270만원이 소요됐다.

개발을 끝낸 손씨는 건축비는 많이 들어가 다른 건물에 비해 수익성은
떨어지지만 미관이 아름답고 기능이 편리하게 지어진 이 집에 큰 만족감을
표시했다.

초보자인 것을 감안하면 부지매입 설계 시공 인허가등 건축에 따르는
어려움을 성공적으로 넘긴 셈이다.

그러나 사업의 마지막 단계인 임대에는 준공시기를 맞추지 못해 부동산
개발에 들인 "수고"에 비해 "소득"은 기대에 미치지 못하고 있다.

임대가는 주변보다 10%정도 싼 가격으로 9평형은 3,900만원, 10평형은
4,300만원으로 정했지만 준공시기를 대학가 원룸주택의 최고 수요층인
학생을 잡기 위해 개학철인 9월에 맞추지 못해 임대가 어려움을 겪게 된
것이다.

"건물을 처음 짓다보니 분양시기의 중요성을 크게 생각하지 못했습니다.

남아있는 5가구에 대해 문의전화가 꾸준히 오고 있어 개학철인 3월에는
임대분양이 마무리될 것으로 보입니다.

분양시기를 맞췄더라면 미분양으로 인한 자금부담을 줄일수 있었다고
생각하니 아쉽기도 합니다" 개발초보자인 손씨가 남긴 말은 부동산개발을
원하는 손씨와 같은 사람들에게는 여러모로 의미가 있는 말이다.

< 김태철 기자 >

(한국경제신문 1996년 1월 10일자).