[부동산개발 사례] 동작구 흑석동 다가구..36평에 지상3층

서울지역의 한옥이 밀집된 곳 가운데 최근 들어 원룸형 다가구주택이나
다세대주택을 건립해 재테크의 묘미를 살리는 사례가 늘고 있다.

이들의 대부분은 3000-4000만원정도의 목돈을 투자, 전세금과 서민금융의
지원을 받아 건축비를 충당, 최소 투자로 최대 이익을 남기는 경제원론에
충실한 투자방식을 택하고 있다.

그러나 주변 입지여건 등을 고려치 않고 주먹구구식으로 사업을 강행,
임대가 제대로 되지않아 건축비를 충당하지 못해 10여년을 넘게 살아온
정든 집을잃게 되는 낭패를 보는 경우도 없지 않다.

이러저러한 사정으로 가족의 보금자리를 "담보"로 과단성있는 투자를 할
"용기"를 가지기란 그리 쉽지않다.

대학가 주변은 학생들의 하숙이나 자취등 일정한 수요층이 형성돼 있어
건축비의 대부분을 임대료를 받아 충당할 수 있다는 잇점때문에 오래된
한 채의 집과 일정한 목돈을 번듯한 새집 입주가능성에 걸어볼 만하다.

서울 동작구 흑석동 중앙대 중문앞 대지 36평에 다가구주택을 지은
47세의 평범한 샐러리맨 가장 백모씨는 적은 목돈으로 3층규모의 다가구
주택개발에 성공한 사례다.

그는 중앙대 중문의 경우 주차장, 시장, 까페골목등 상권이 형성된 정문
이나 현대식 주택이 이미 형성된 후문과 비교할 때 자취생들로부터 인기가
높아 수요층이 두터운 점에 착안, 올초 자신의 집과 이웃한 18평규모의
한옥 한채를 구입해 다가구주택을 짓기로 했다.

백씨는 당초 3층짜리 다세대주택을 지어 지상1,2층은 신혼부부나 일반
기혼부부에게 임대하고 지상3층에 자신의 가족이 직접 입주할 계산이었다.

그러나 기존에 살고 있던 한옥이 18평으로 사업성이 없어 앞집(18평규모)
을 매입해야하는 자금부담과 지역특성상 기혼부부의 수요가 적어 임대
전세금으로 건축비를 충당하는데 다소 무리가 따를 것으로 판단, 자취생들을
겨냥한 다가구주택을 짓기로 최종결정했다.

중앙대 중문일대는 100여가구의 한옥들로 형성, 유동인구가 적은 시골
마을과도 같은 분위기를 지금까지 유지하고 있어 여의도, 용산등에 직장을
둔 직장인들에게도 인기가 높은데다 최근 2-3년사이에 이곳의 다가구주택
건립붐도 백씨가 마음을 굳히는데 큰 도움이 됐다.

기존 주택과 구입한 한옥을 헐고 36평의 대지에 용적률 150%를 적용,
반지하1층 지상3층의 아담한 다가구주택을 공사시작 4개월만이 올 4월에
완공했다.

백씨는 한옥 한채 매입자금과 건축비의 대부분을 임대보증금으로 충당
했다.

총 투자비는 건축비 1억5,600만원, 가스.수도관을 인근 도로에서 30m
끌어오는데 700여만원, 한옥 구입비 8,000만원 등 모두 2억4,300만원이
들었다.

이 가운데 지주부담은 사업초기에 2,300만원의 융자금과3,000만원의
초기자금투자 등 모두 5,300만원이었다.

올4월 입주전에 임대가 완료된 이 건물은 반지하1층-지상2층에 4.5평
규모의 원룸식방 12개와 옥상의 방1등 모두 13개의 방을 임대했다.

지상3층의 주인이 직접 사용하고 있다.

각층마다 4개의 방이 달린 이 건물의 임대보증금은 반지하층이 1,600만원,
지상1층이 1,800만원, 지상2층이 1,900만원, 옥탑은 보증금 1,000만원(월세
10만원)등 모두 2억3,100만원이다.

따라서 입주가 완료된 시점에서의 손익계산서는 총투자액 2억4,300만원
에서 총 임대보증금 2억3,100만원을 제외한 불과 1,300만원이 순수지주
부담금이라는 계산이다.

초기에 투자된 융자금등 5,300만원은 임대보증금으로 벌충된 셈이어서
최종적으로 1,300만원만 지주부담이 된 것이다.

그러나 총투자비에서 한옥 구입비용을 제외한 실제 건축비(수도.가스관
인입선공사비포함)로 손익계산을 따져보면 건축비 1억6,300만원을 제외하고
6,800만원의 보증이익이 남았으며 지주투자분 1,300만원을 빼고도 4,500
만원의 개발이익 생긴다는 계산이다.


(한국경제신문 1995년 11월 29일자).