상권형성은 교통과 밀접한 관계를 가진다.

화물과 승객이 이동하는 터미널과 철도역을 중심으로 역세권이 형성되고
네거리를 중심으로 백화점과 대형유통센터가 들어서는 것이 이러한 이치
때문이다.

그러나 상권이 성숙기에 접어들면 주변여건의 변화보다는 내부적인
요인에 의해 팽창하기 시작하는데 그 방향은 그 상권내에서 인구흡인력이
가장 높은백화점 대학교등이 중심된다.

상권의 발전방향도 대형건물주변이나 지하철역등의 대로변에서
이면도로쪽으로옮겨가게 되는 것이다.

최근 서울 마포구 서교동 464번지 일원에 지하1층 지상6층의 오피스
빌딩을 지은 남상진(56)씨의 경우 이러한 상권의 속성을 정확히 예측,
부동산개발에 성공을 거둔 사례이다.

중견출판사를 운영하고 있는 남씨는 지난해말 139평의 부지에 들어서
있던 22년된 2층짜리 구옥을 재개발하기로 마음을 먹었다.

그러나 이곳이 청기와예식장과 서교호텔,지하철 2호선 홍대역주변의
이면도로에 위치,신흥상권의 영향을 받고있어 주거의 쾌적성이 손상받기
쉬운 지역이라 개발용도를 결정하기가 쉽지 않았다.

한때 남씨는 부동산개발의 번거러움을 덜고자 구옥의 단순매각하는
것을 진지하게 고려했다.

이는 홍대상권의 팽창으로 3-4년 사이에 남씨의 구옥값이크게 상승,집을
매각하고 지가가 상대적으로 싸고 주거여건이 좋은 서울 근교로 이사
가더라도 상당한 시세차익을 남길수 있을 것으로 생각했기 때문이다.

이러한 남씨가 마음을 바꿔 먹게된 것은 구옥의 대지가 130평이나
돼 주택으로선 큰 규모여서 매각이 용이하지 않았을뿐 아니라 굳이
매각하자면 부동산경기침체로 시세의 60-70%선까지 가격을 내려야할
것이라는 인근 부동산중개업소의 지적때문이었다.

결국 개발쪽으로 선회한 남씨는 기왕 부동산을 개발할 요령이면 바람을
덜타는 업종을 유치하자는 쪽으로 결론을 내렸다.

이에따라 까페 커피전문점 의류할인점등 홍대정문앞에서 강세를 보이는
업종을 배제하는 한편 상권이 형성될수록 이면도로쪽으로 후퇴하게 되는
사무실을 유치키로 했다.

공사는 올1월 시작했는데 골조가 올라감에 따라 남씨는 새로운 사실을
알게됐다.

오피스빌딩은 주거와 사무실을 겸하고 있기 때문에 사람의 이동이
상대적으로 적어 꼭대기층에 자신의 주택을 지을 경우 전망도 좋을뿐
아니라 가족생활의 방해도 적다는 것이었다.

건폐율 57.8%,용적율 363%가 적용된 이빌딩은 용도가 오피스빌딩이기
때문에 건물의 편리함과 실용성을 우선 고려했다.

이와함께 주변과의 차별화를 위해 바닥과 외관을 화강암으로 장식,
고급스러움도 가미했다.

지하1층(분양면적 70평)과 지상1층( " 90평)은 근린상가로,지상2층
( ")-지상5층( " )사무실로,지상6층은 주택으로 각각 설계했다.

현재 이달중순 완공예정으로 마무리공정이 한창이어서 일부층의 임대가
완료되지 않은 상황이지만 인근의 부동산중개업소들은 이 건물이 개발
방향을 잘잡아 임대에는 문제가 없을 것으로 보고 있다.

주변 빌딩이 지하1층이 평당 250만원,지상1층이 평당 450만원,지상2층
-지상 5층이 평당 300만원선에 거래가 이루어지고 있어 이를 감안한다면
남씨의 총임대수입은 모두 16억5,000만원선이 될 것이라는게 인근
부동산중개업소의 관측이다.

여기에서 건축비(평당 220만원)을 제외하면 남씨의 개발이익은 최고
4억5,000만원선에 이를 것으로 보고있다.

(한국경제신문 1995년 8월 2일자).