건물을 특화하거나 동종업종이 한지역에 모이면 입지여건의 불리함을 극복,
상권이 형성될수 있다.

그러나 건물을 특화하는 경우 주변의 동종업종을 제압할수 있도록 고급
자재를 사용, 차별성을 강조해야 하기 때문에 많은 자금이 필요하다.

동종업종이 모이는 경우에는 하나의 커다란 상권을 형성, 고객을 유인할
수 있는 잇점이 있으나 사업계획부터 상인들의 의견을 수렴해야 하기 때문에
개발일정이 지체되기 마련이다.

서울 용산구 보광동 273의4에 지하1층 지상3층 근린생활시설을 지은 정서하
(71)씨는 건물특화와 함께 부분적으로는 동종업종유치를 실현, 적은 비용으로
두가지 효과를 거둔 경우라 할수 있다.

정씨는 반포대교와 이어지는 반포로 좌측의 정수직업훈련원과 보광동길
사이에 위치한 구옥(함석집)에서 지난 28년간 돼지갈비집을 운영하고 있었다.

불과 4~5년전만해도 인근의 재래식시장을 끼고있는 덕분에 고정적인 고객을
확보할수 있었으나 보광동과 인근의 동빙고동이 본격적으로 재재발됨에 따라
재래식시장의 상권이 날로 위축, 이에 맞설수 있도록 가게를 현대화해 새로운
상권을 형성할 필요를 느끼게 됐다.

그러나 인근에 밀집한 돼지갈비집들이 정씨의 구옥과 비슷한 시기에 지어
졌기 때문에 정씨가 독자적으로 개발할 경우 영업차질을 가져다 줄수도
있어 난감했다.

결국 주변과 보조를 맞추지 않으면 개발이 불가능한 처지였다.

정씨는 인근의 2개 업소주인과 개발시기와 방법등을 협의하게 됐는데
현상유지에 만족하고 있던 사람들을 설득하기가 쉽지 않았다.

개발방식에 있어서도 정씨는 3개 필지를 합한 100여평의 부지에 돼지갈비집
과 정육점등 유사업종을 묶어 음식백화점식으로 개점하는 것을 계획했으나
지주들의 의견들이 조금씩 달랐고 더욱이 지분배정이 복잡했다.

지주들과의 협의는 만족스럽지 못했으나 개발의 필요성을 심어주는데는
성공했던 것이 그나마 다행이었다.

공사는 인근의 2개건물과 같이 지난 4월 착수했는데 정씨는 상대적으로
적은 비용을 들이고 주변의 건물과 차별화하는 방향으로 개발계획을 수립
했다.

39.69평의 대지에 건폐율 59.93%와 용적율 161.63%가 각각적용돼 바닥면적
은 22.50평,연면적은 83.09평으로 건물을 올릴수 있었다.

지하1층은 예능계학원,지상1층은 정씨가 운영할 음식점, 지상2층은 사무실,
지상3층은 1가구의 단독주택등으로 꾸며졌다.

주변건물과 외관을 차별화하기 위해 건축비를 평당 10만원정도 더 들여
외벽을 단열재와 콘크리트를 접착시키는 드라이하드공법을 사용, 눈에
안정감을 주면서도 잘 드러나는 회백색으로 마감했다.

이달말께 준공되는 이 건물은 건축비가 평당 195만원(총공사비 1억6,185만
원선)이 소요됐는데 건물이 특화된 만큼 분양이 순조로웠다.

지난달 말까지 임대보증금으로 지하1층은 5,000만원, 지상2층은 7,000만원,
지상3층은 5,500만원을 각각 받아 정씨는 지상1층의 음식점을 운영하면서도
1,300여만원의 개발이익을 남길수 있었다.

< 김태철기자 >

(한국경제신문 1995년 7월 12일자).