부동산실명제가 시행되기 전인 올 6월30일 이전에 부동산을 다른 사람
이름으로 등기한 기존의 명의신탁부동산은 실명전환유예기간(95년7월1일~
96년6월30일)중에 실권리자명의로 등기해야 한다.

명의를 전환하지 않고 해당 부동산을 명의수탁자 이름으로 놔둔채로 유예
기간내에 제3자에게 매각해도 된다.

전환을 할 경우엔 명의신탁자와 수탁자간에 문제가 있느냐 없느냐에 따라
절차가 달라진다.

우선 명의신탁자와 명의수탁자가간에 이견이 없을 경우 명의신탁해지는
간단하게 할수 있다.

신탁자와 수탁자간의 "명의신탁해지약정서"와 명의수탁자의 인감증명서를
첨부해 "명의신탁해지"를 원인으로 하는 부동산소유권이전등기를 등기소에
신청하면 된다.

그러나 양자간에 다툼이 있을 때는 법원에 소유권이전청구소송을 제기,
법원판결에 따라 명의신탁을 해지해야 한다.

각개별법에서 정하고 있는 일정한 절차를 거쳐야 소유권이전등기가 가능한
경우엔 명의신탁을 해지한후 이같은 절차를 끝마쳐야 한다.

예컨대 농지의 경우 농지관리위원회의 자경증명서등을 받아야 본인명의로
등기가 가능하다.

명의신탁된 부동산을 제3자에게 매각하는 것도 과징금및 형사처벌을 피할
수 있는 효과적인 방법이다.

수탁자명의로 된 등기를 그대로 둔채 부동산을 팔고 매입자명의로 등기
이전해 주면 그것으로 끝난다.

예컨대 도시에 살고 있는 사람이 타인명의로 농지를 사둔 경우 현재로선
본인명의로 실명전환하려고 해도 농지취득자격이 없어 등기를 할수 없게
돼있다.

이경우 해당 농지를 팔아 제3자에게 등기를 옮기면 명의신탁해지절차를
따로 밟을 필요가 없게 된다.

다만 명의신탁 상태에서 처분해도 제재를 받지않는 것은 부동산실명전환
유예기간안에만 허용된다.

실명전환 또는 매각처분을 할수 없는 경우엔 유예기간안에 국토이용관리법
등 다른 법률에서 규정하는 절차에 따라 시장.군수나 성업공사에 매각을
의뢰하면 실명등기를 한 것으로 간주돼 과징금등의 제재를 받지 않는다.

성업공사에 매각을 의뢰했을 경우 성업공사와 매각의뢰자가 매각조건을
합의하게 된다.

조건이 합의되지않으면 감정평가액을 최초 공매예정가격으로 입찰에 부치
되 유찰될 때마다 예정가격이 10%씩 낮아진다.

입찰은 6회에 걸쳐 이루어지므로 최종 낙찰가격은 예정가격의 50%까지
낮아질수 있다.

공매부동산은 <>유찰될 때의 가격보다 높은 가격을 제시하는 사람이 있거나
<>낙찰자가 토지거래허가를 받지 못하는등 다른 법률에 의해 부동산취득이
안돼 제3자에게 낙찰가격보다 높은 값으로 매각할수 있을때는 수의계약에
의해서도 팔수 있게 된다.

< 홍찬선기자 >

(한국경제신문 1995년 6월 24일자).