['95 부동산시장] 입지여건 좋아 인기..재건축아파트 가이드

입력1995.02.18 00:00 수정1995.02.18 00:00

서울을 비롯한 대도시에서 신규 택지공급이 거의 중단되면서 지은지
20년전후의 재건축아파트에 대한 관심이 높아가고 있다.

이는 청약자들이 재건축대상 아파트를 구입하면 아파트를 분양받기 위해
장시간 기다려야 하는 불편도 없을뿐 아니라 대부분의 재건축아파트가
입지여건이 쾌적하고 교통이 편리한 곳에 위치해 있기 때문이다.

또 재개발에 비해 사업절차가 간단하고 사업기간도 상대적으로 짧다.

이와함께 지난 93년 주택건설촉진법 시행령이 개정됨에 따라 건립된지
20년이 안된 공동주택도 재건축이 가능해져 재건축이 추진되는 지역은
급증하고 있다.

이러한 이유로 지난 4-5년간 부동산경기 침체로 대부분의 아파트가격이
보합세를 보여 왔지만 20년전 전후의 노후 아파트들이 유독 높은 가격
상승률을 기록해 온것도 재건축아파트에 대한 일반의 관심이 얼마나 높은가
를 입증하고 있다.

현재 전국에서 추진중인 재건축지역은 1백60여곳에 이른다.

대부분의 사업지역이 서울이지만 최근엔 부산 인천 대구등 지방 대도시
지역에서도 재건축이 추진되고 있다.

이들 지역에서 재건축을 통해 건립될 아파트수는 모두 6만2천8백여 가구
이며 이 가운데 2만8천4백여 가구가 일반분양분으로 잡혀있다.

[[ 대상건물및 조합원자격 ]]

건물이 헤손됐거나 일부가 멸실돼 안전사고의 우려가 있는 주택이나
준공된지 20년이상 경과, 건물가격에 비해 과도한 관리유지비와
수선비가 드는 주택이 1차적인 재건축대상이다.

또 <>상습침수지역이나 경사면이 높은 지역등 재해위험구역내 주택
<>도시미관토지이용도 난방방식 구조적결함 부실시공등으로 인해 재건축이
불가피하다고 해당 지자체장이 인정하는 주택도 재건축대상에 든다.

특히 공동주택(아파트 연립주택)만 재건축대상이 되며 공동주택과 단독
주택의 합동재건축은 원칙적으로 허용되지 않는다.

재건축조합원의 자격은 재건축대상이 되는 노후불량주택소유자및 복리시설
소유자에게도 주어진다.

또 임대용주택이나 사택을 소유한 법인도 재건축 조합원자격을 얻을수
있다.

[[ 추진절차 ]]

재건축을 추진하려면 먼저 재건축조합을 구성해야 한다.

조합원 자격자 80%이상의 동의를 얻어 재건축을 결의한 후 재건축추진
위원회를 결성한다.

그 다음에 관련기관에 안전진단을 의뢰한다.

조합은 안전진단을 전후한 시기에 시공업체를 선정하는게 보통이다.

다음에는 해당 구청이나 시청에 재건축조합인가를 신청하는데 조합인가신청
에는 조합원명부 대표자선정동의서 재건축결의증명서 건물안전진단서류
조합규약등의 서류가 필요하다.

조합인가가 나면 입지심의 토목심의 건축심의를 거쳐 재건축사업에서 가장
중요한 절차인 사업승인을 신청해야 한다.

조합은 사업승인 신청이전에 조합원들의 동의를 얻어 재건축대상주택에
설정된 전세권 가등기권 근저당권등을 말소해야 한다.

사업계획이 승인되면 사업지구내 토지나 건물중 조합원소유가 아닌 부동산
을 1백% 조합명의로 매입하는 절차를 거쳐야 한다.

사업승인이 나면 철거및 이주작업에 들어가며 착공후에는 조합규약에
따라 새로 건립되는 아파트 가운데 조합원분을 제외하고 그 나머지가
20가구가 넘을때 일반분양을 실시하게 된다.

조합원분배정과 일반분양이 끝나면 조합은 시공사와 비용을 청산하는 절차
를 밟는다.

[[ 유의할점 ]]

효율적 투자를 위해서는 재건축이 진행되기 전에 주택을 구입하는게 유리
하다.

무리없는 투자를 위해서는 다음 10가지 점에 유의해야 한다.

첫째, 재산액을 평가할때 건물보다 토지가 차지하는 비중이 크기 때문에
건축면적보다 토지면적에 관심을 기울여야 한다.

토지면적은 등기부등본상의 토지지분으로 파악할수 있다.

둘째, 같은 단지내에서도 가급적 큰 평형을 구입하는게 유리하다.

아파트를 배정할때 큰 평형을 소유한 조합원(정확히 말하면 재산평가액이
큰 조합원)에게 큰 평형의 아파트를 우선 배정하는 것이 일반적이기 때문
이다.

셋째, 재건축아파트를 살때 로얄층프리미엄을 생각하지 말라.

재건축아파트를 배정할때 로얄층소유자에게 우선권을 준 사례는 아직 없다.

넷째, 재건축을 하기위해 조합이 사유지나 공유지등 토지를 매입해야
하는게 없는지를 확인해야 한다.

다섯째, 집입도로를 내는데 장애가 없는지를 확인하라.

여섯째, 재건축판정을 얼마나 빨리 받을수 있는지를 확인하라.

일곱째, 재건축을 하면서 조합이 빚을 얼마나 지고 있는지 확인하라.

여덟째, 아파트층고를 충분히 올릴수 있는지 확인하라.

즉 용적율을 4백%(일반주거지역)까지 활용할수 있는지 알아보는게 좋다.

아홉째, 저밀도지구가 아닌지 주의하라.

열번째, 시세가 최근 급등하지 않았는지 확인할 필요가 있다.

시세는 재건축시공사를 선정했거나 재건축판정이 나는등 주요 과정을
거칠때마다 오르게 된다.

(한국경제신문 1995년 2월 18일자).

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