[상담실] 건물 임대차계약..전세주택 전대시 임대인동의필요

[문] =갑소유의 주택에 전세살고있던 을과 임대차계약을 하고 6월에
이사왔다.

그런데 한달 후 갑이 찾아와서 자기 허락없이 맺은 전대차계약을 인정할
수 없다면서 당장 집을 비워달라고 한다. 구제받을 수는 없는지.

[답] =주택을 임차한 사람이 그 권리를 양도하거나,다른 사람에게 전대
하려면 임대인의 동의를 얻어야 한다.(민버부제629조). 따라서 짐을
비우라고 요구하는 갑의 주장은 정당하며,갑의 요구에 대항할 수 없겠다.

다만,을에 대하여는 권리주장이 가능하므로 을로부터 보증금을 반환
받고,계약불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 있겠다.

[문] =세입자에게 보증금을 인상해 달라고 했으나 계약기간을 2년으로
정했으며 기간내에 임대료 인상할 수 있다는 특약이 없었으므로 인상에
응할 수 없다고 한다. 보증금인상을 전혀 요구할 수 없는지.

[답] =주택임대차보호법은 약정한 임대료가 경제사정등에 비추어 보아
상당 하지 않을 경우에는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있고 또
임대료인상은 1년에 5%범위내에서 가능하다고 규정하고 있다.

[문] =임차사용하고 있는 점포의 주인이 보증금과 월세 각각 인상해
달라며 인상해 줄 수 없다면 비워달라고 한다. 법적으로 얼마나 인상
가능하게 되어 있는지.

[답] =민법에서는 임대차관계에 있어서 차임등이 경제사정에 비추어보아
상당하지 아니한 때에는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다(민법
제628조)고 정하고 있으나,그 기준에 대하여는 특별히 정한 바가 없다.

따라서 임대인과 임차인의 협의에 의하여 그 인상폭을 정할 수 밖에
없지 않을까 생각한다.

[문] =공장임대차 계약을 하고 건물1층을 사용하고 있는데,건물주가
바뀌어 자기네가 사용하겠다며 건물의 모든 임차인을 내보내겠다고한다.
계약기간동안 그 건물을 사용할 권리가 없는지.

[답] =주거목적의 임대차가 아닌 경우에는 매매가 임대차에 우선한다고
보는것이 판례의 입장이다.

따라서 건물주가 기존의 임대차관계를 종료시키려고 할 경우에는
현실적으로 임차인은 그 명도요구를 받아 들일 수 밖에 없을 것이다.

[문] =장사가 잘 되지않아 점포를 비우려고 한다. 주인이 다른 사람이
이 점포에 들어오기 까지는 보증금을 돌려줄 수 없고 임대료도 계속내라고
하는데 주인의 말대로 이사한 후에도 임대료를 지불해야 하는지.

[답] =기간의 정함이 없는 임대차는 당사자간에는 언제든지 해지통고를
할 수 있다(민법 635조).

다만 이 경우 1개월이 지나면 그효과가 발생하므로, 임대인에게 해지통고
를 하고 1개월이 지나서도 보증금을 내주지 않을 경우에는 관할법원에
임대차보증금반환 청구의 소를 제기할 수 있다. 또한 임대료는 해지통고
후 1개월치를 지불하면 되겠다.

[문] =집주인이 한마디 상의도 없이 집을 팔았다. 세주인이 저희보고
그냥살아도 된다고 하는데 계약서를 새로 작성해야 하는지.

[답] =임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하게되므로(주택임대차
보호법 제3조2항)계약서를 새로 작성하지 않아도 된다.

[문] ="갑"(3/7),"을"(2/7),"병"(2/7)3인 공유인 주택을 "갑"과 "을"로
부터 임차하여 살고 있습니다.

그런데, 공유자중의 1인인 "병"이 자기는 세를 놓은 적이 없으니까 집을
비워달라고 요구하고 있다. 비워야 하는지.

[답] =민법 제265조에 의하며,공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의
지분의 과반수로써 결정하도록 정하고 있다.

공유주택의 임대행위는 공유물의 관리행우리로서 볼 수 있으므로,귀하의
임대차 계약은 유효하다.

< 서울시 주택상담실 >

(한국경제신문 1994년 11월 20일자).