[문] =갑의 집을 사면서 계약체결일로부터 2개월후인 5월초에 잔금을
치르고 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류를 매도인으로부터
받기로 약정을 하였다.

그러나 계약후 불가피한 사정이 발생하여 잔금지급일전에 이집을 "을"
에게 전매를 하여야할 상황에 처하였다.

전매를 하려면 어떠한 절차를 거쳐야 하는지.

[답] =부동산을 산사람이 전매를 하려고 하는 경우에는 법에서 정한
절차에 따라야한다.

"을"과 전매계약을 하기전에 먼저 원계약서에 검인을 받아야하며,후에
"갑"에게 잔금을 치르고 소유권이전등기 서류를 넘겨 받으면 그날로부터
60일이내에 소유권이전등기신청을 하고 전매계약에 따른 이전등기신청
서류를 "을"에게 넘겨주어야 한다.

매수인이 매도인으로부터 이전등기서류를 넘겨받고도 상당한 사유없이
등기신청기일을 해태하면 과태료처분을 받게되므로 유의해야 한다.

[문] =대지75평짜리 헌집을 3억원에 샀다.

그런데 집을 짓기 위하여 측량을 해보니까 69평밖에 되지 않아 매도인
에게 부족분만큼 감액을 하자고 했더니 거부하는데 대금감액을 주장할수
있는지.

[답] =매매대금을 평당가액으로 환산하여 부족분만큼 감액을 요구하고
싶겠지만 매도인의 입장에서는 평수에 관계없이 전체를 한덩어리로
쳐 판 것이라 감액해 줄수 없다고 주장할수 있다.

따라서 귀하의 감액청구가 일응 일리는 있으나 현실적으로 계약서상에
평당가액을 기재하여 표기하지 않은이상 매도인이 귀하의 감액청구에
응할 의무는 없지 않나 생각된다.

[문] =법원으로부터 집을 한채 경락받아 소유권을 취득했다.

그 집에는 집주인외에 소액보증금으로 입주하여 주민등록까지 마친 임차인
4인이 있었는데 그중 2인은 경매법원에 배당요구를 하여 돈을 받아갔지만
나머지 2인은 배당요구를 하지않고 있는 사이에 경매절차가 종료되었다.

소유권이전등기를 마친후 세입자에게 집을 비워달라고 했더니 자신들이
입주한 이후에 설정된 저당이기 때문에 나갈수 없다고 버티고 나오는데
어떻게 해야할지.

[답] =두사람이 귀하에게 대항할수 있는 선순위 임차인이라면, 귀하는
임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인으로서 보증금을 반환하지
않는한 임차인에게 명도를 요구할수 없을 것이다.

[문] =식당을 하고 있다.

보증금이 4천5백만원인데 가게 시설비등을 감안,7천만원으로 계산을
해주겠다며 부동산 중개업소에서 사람을 소개받아 1억5천만원 상당의
빌라와 교환계약을 하고 계약금으로 일단 8백만원을 주었다.

그런데 부동산 중개업소에서 알아보니까 그집의 시세가 8천만원도
되지 않는다고 한다.

평생을 모은 재산을 다날릴 지경인데 이 계약을 취소할수 없는지.

[답] =민법에서 당사자의 궁박 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게
공정을 잃은 법률 행위는 무효(민법 제104조)라고 규정하고 있다.

상대방이 귀하의 처지를 이용하여 시세와 현저하게 차이가 나게 가액을
계산하여 교환계약을 체결한 것이라면 계약의 무효를 주장하고 계약금의
반환을 청구할수 있다.

(한국경제신문 1994년 10월 17일자).