[부동산] 재건축사업 절차..80%이상 동의얻어 조합설립

대도시 택지구입난이 가중되면서 재개발지구와 함께 재건축지역에 대한
관심이 높아지고 있다.

재개발사업이 지구지정이나 국공유지매입등 행정기관의 개입이 필요한데
반해 재건축은 입주잗들이 조합을 구성, 자체적으로 추진하는 사업인만큼
사업절차가 비교적 간단하고 사업기간도 짧은게 보통이다.

부동산경기가 침체돼있던 지난 2~3년동안에도 지은지 20년 가까이된
재건축대상아파트들이 높은 가격상승률을 기록했던것도 그 때문이다.

특히 지난해 주택 재건축허용범위가 완화된이후 노후주택에 대한
"인기"는 더욱 높아지는 추세다.

주택 재건축은 지난 87년 주택건설촉진법 개정을 통해 재건축조합을
결성,공동주택을 설립할수있는 길을 터줌으로써 시작됐다.

당시에는 재건축 허용대상이 안전사고의 우려가 큰 건물과 건축후
20년이 경과한 주택에 한정돼있었다.

게다가 구조진단을 추가조건으로 제시,공동주택재건축을 가능한한
억제하려했었다.

그러나 지난해 2월 주택건설촉진법 시행령이 개정됨에따라 건립된지
20년이 안된 주택도 재건축이 가능하게됐다.

이에따라 웬만큼 사업성이 있는 노후아파트단지는 대부분 재건축이
추진되고있으며 건설업체들도 재건축사업수주를 위해 치열한 경쟁을
벌이고있다.

현재 재건축사업에 참여하고있는 대형건설업체들은 54개사에 이른다.

이 가운데 현대건설이 19개지역,동아건설이 18개지역,성원건설 13개지역,
극동건설 우성건설이 각 9개지역의 재건축사업을 따내 높은 수주실적을
올리고있다.

이들 건설업체가 건립을 추진하고있는 재건축아파트는 총 8만5천3백60
가구. 이중에 4만1백1가구가 조합원분이고 4만5천2백59가구가 일반분양분
으로 잡혀있다.

아직은 재건축이 완료된 지역이 적어 재건축사업의 "결과"가 가시적으로
부각돼있지는 않은 상황이다.

하지만 앞으로 2~3년쯤후에는 재건축을 통해 새로 지어진 아파트들이
서울을 비롯한 대도시지역에서 잇달아 선보일 전망이다.

>>>> 재건축주택의 범위 <<<<

우선 건물이 훼손되거나 일부가 멸실돼 안전사고의 우려가 있는 주택과
준공된지 20년이 경과,건물가격에 비해 과다한 수선유지비및 관리비가
드는 주택이 대상이다.

안전사고의 우려가 없다해도 지은지 20년이상 경과한데다 부근 토지
이용상황에 비추어 건물을 새로 지을 경우 그에 소요되는 비용에 비해
효용이 크게 높아지는 주택도 재건축할수있다.

또 상습침수지역이나 경사도가 높은 비탈면에 지어진 주택등 재해위험
구역내 주택과 도시미관 토지이용도 난방방식 구조적결함 부실시공
등으로 인해 재건축이 불가피하다고 해당 지자체장이 인정하는 주택도
재건축 대상에 든다.

재건축은 원칙적으로 아파트 연립주택등 공동주택을 대상으로 하고
있으며 단독주택 다세대주택등은 당해 시.도지사가 재해위험이 있다고
인정하는 경우에 한하여 제한적으로 허용된다.

조합원자격은 재건축대상의 노후 불량주택 소유자및 복리시설소유자,
임대용 주택 또는 사택을 소유한 법인이다.

>>>> 재건축사업 추진절차 <<<<

재건축사업은 재건축조합 설립에서 부터 시작된다.

조합원 자격자 80%이상의 동의를 얻어 재건축을 결의(재건축 추진위원회
결성)한후 관련기관에 안전진단을 의뢰해야한다.

안전진단을 할수있는 기관은 한국건설기술연구원 대한건축사협회
한국건설안전기술원 대학부설연구기관등이다.

조합은 이중에 1개기관을 선정,안전진단을 의뢰한다.

안전진단기관은 건물의 구조안전과 설비,건물의 가격,수선유지비,관리비,
토지이용도,재해위험여부,도시미관등을 종합적으로 검토해 재건축여부를
결정한다.

다음에는 해당 시청이나 구청에 재건축조합인가를 신청하는 순서이다.

여기에는 사업계획서 조합원명부 재건축결의를 증명하는 서류 건물안전
진단서류등이 첨부돼야한다.

이어서 재건축사업에서 가장 중요한 절차인 사업승인을 신청한다.

조합은 사업승인신청이전에 조합원80%이상의 동의를 얻고 재건축대상
주택에 설정된 전세권 가등기 근저당권등을 모두 말소해야한다.

다만 재건축에 참여를 원하지않는 입주자가 있을 경우 재건축조합은
2개월간의 기간을 정하여 재건축 참가를 최고한후 싯가에따라 재건축
대상 공동주택을 매도할것을 청구할 권리가 있다.

사업계획이 승인되면 사업지구내의 토지나 건물중 조합원소유가 아닌
부동산을 조합명의로 매입해야한다.

이같은 절차는 미리 선정된 시공업체가 대행해주는게 보통이다.

그러나 최근 건설업체들사이에 재건축사업수주경쟁이 치열해지면서
총회의 의결과정을 거치지 않은채 시공사를 선정,사업에 차질을
빚는 조합이 많아 주의가 필요하다.

사업승인이 나면 기존주택 철거와 함께 착공에 들어간다.

착공이후에는 조합규약에 따라 새로 건립하는 아파트가운데 조합원몫을
먼저 배정하고 그 나머지가 20가구를 넘을 경우에는 일반분양한다.

재건축으로 건립되는 주택은 기존 주택 가구수의 1백30%이상이어야하며
전용면적이 최고 1백15 이하,또는 종전규모이하여야한다는 단서도
붙어있다.

이와함께 전체 가구수의 75%이상을 국민주택규모(전용면적 85 )이하로
건립하되 전체 가구수의 40%이상은 전용면적 60 이하로 건립해야한다.

사업계획승인을 얻은 후에는 원칙적으로 조합원을 교체하거나 신규로
가입시킬수 없다.

다만 조합원의 사망,해외이주및 2년이상 해외에 거주하게된 경우와
당해지역 노후불량주택소유자가 추가가입을 원할 경우에는 추가가입이
가능하다.

조합원 1인에게 공급되는 주택은 1채로 한정된다.

이에따라 재건축조합원 1명이 여러채의 주택을 소유하고있어도 1주택만
배정되고 나머지권리분은 금전으로 청산받는다.

1채의 주택을 여러명이 공유하고있을 경우에는 공유자가 자율적으로
정하는 1명에 대해서만 재건축조합원으로 인정된다.

일반분양이 끝나면 조합은 시공사와 비용을 정산하는 절차를 거치게
된다.

비용정산시 개발이익이 있을 경우 지분에따라 이익금을 조합원에게
배분하고 반대로 추가 비용부담이 있을때는 조합원이 부담해야한다.

(한국경제신문 1994년 9월 28일자).