[부동산교실] (2) 상가투자 전략..분석등 현장점검 가장중요

상가 점포구입에 비상이 걸렸다. 국내 유통업체마다 자사 영업망 확충에
혈안이 되고있는 탓이다.

게다가 UR에 의하여 국내에 진출하고 있는 외국 유통업체와 국내 유통업체
들간의 시장우위확보를 위한 보이지않는 힘겨루기가 상가점포의 구입난을
심화시키고 있다.

일전 국내 굴지의 J사는 5백평이상 대형점포나 이를 건립할수 있는 상업용
나대지를 수량에 관계없이 매입하겠다는 전속 계약의사를 통보해왔다.

1층은 E마트 형태보다 진일보한 선진형 매장구성을,2층은 우리에게 생소한
테마 레스토랑을 추진중임을 알고는 국내 유통시장의 판도변화및 그
발전속도에 충격을 받았다.

이것은 지금까지 백화점을 중심으로 하고있는 국내 유통시장의 변화를
예고하는 것으로 앞으로의 유통구조에도 중요한 의미를 부여한다 할
것이다.

최종 입지선정마저 외국전문가들이 직접 나와 체크하는 현실이 시대의
흐름임을 인정하면서도 국내 부동산관계자의 하나로 착잡함을 금할수 없다.

작년 이맘때쯤 일본에서 디스카운트 스토어 건물을 7개나 보유하고 한국
시장진출을 상의했던 도미타라가 한 재일교포실업가와 그 시장진출시기를
놓고 설전을 벌였던 것도 이제는 옛 이야기에 불과할 정도로 테마 숍,세일
뱅크,카테고리 킬라,프리마트등 선진외국유통이 속속 선보이기 시작한
것이다.

현재 S사등 일부 대기업과 외국대형 유통업체와의 제휴 움직임마저 가시화
되고있는 것으로 보아 그 변화는 이미 우리 코앞에 와있는 것으로 봐야
한다.

미국의 유통,일본의 전자,유럽의 서비스로 분류되는 국내진출 외국
유통회사들이 선호하고 있는 상가 점포의 입지조건들은 대개 5~50평,
50~1백평,3백~5백평으로 선호하는 평수들이 세단계로 나뉘어 있다.

지역적으로는 압구정 신사동등 강남역세권을 그 중심으로 하여 신촌 이대
홍대입구등 대학로 주변에서 강북의 아파트 고밀도지역과 분당등 수도권
신도시지역으로 전개되어 요즈음 어린이들이 좋아하고 있는 외식업체들이
이미 동네 곳곳에 자리잡고 있을 정도로 주.부도심 상권할 것없이
전국적으로 광범위하게 확산되고 있음을 볼수 있다.

이러한 여러가지 움직임으로 인하여 현재 상가에 대한 관심과 그 문의가
부쩍 늘고있는 실정이다.

원래 상가라는 것이 투자수익과 영업수익을 함께 얻을수 있는 인기상품
으로 거래에 관한 규제가 타부동산상품에 비하여 상대적으로 거의 없다는
점이 특징이다.

이에따라 부동산이 몇년간 장기간 침체되고 있지만 그나마 현재 상가
부문만이 바닥시장에서 제대로 돌아가고 있다.

여기에 신도시를 구심체로 하는 새로운 상권이란 메리트,그리고 연일
신문지상에 오르내리는 상가분양광고가 구매심리를 돋우며 소비계층을
폭넓게 형성시키고 있다.

그런데 중요한 것은 상가를 구입함에 있어서 기본적인 몇가지 원칙이
있다는 것이다. 먼저 전용면적이 몇%인지 실측면적에 대한 정확한
확인이 있어야 한다.

또 신축중인 상가의 경우 완공이 계약기간안에 제대로 실행될 것인가의
여부와 분양대금일부를 임대보증금으로 대체할 요량으로 계약부터
체결하여 낭패를 보는 경우를 배제하여야 한다.

상가 주출입구가 전철역입구나 버스정류장쪽으로 자리잡고 있는 것인지
부터 상가안에 은행및 대형슈퍼의 입점이 이제는 필수적인 사항들로
이런저런 모든 사항들을 미리미리 따져보아야 한다.

이런 모든것들을 일일이 체크하지 않고 대개 상가를 연고판매에 의하여
매입한후 발생하는 문제점에 대하여 피해를 호소하는 경우가 종종 있는데
이를 피하기 위해서는 다음과 같은 종목들을 차질없이 확인하여야 할
것이다.

첫째 상가투자 초보자인경우 가능하면 대형백화점이나 아파트단지내
상가를 선택할 것. (대형 백화점은 믿을수있는 유통업체의 직영백화점
이어야 하며 아파트 단지내 상가는 배후 아파트가구가 8백가구이상인
곳이어야 함)

둘째 단독상가가 아닌 복합상가의 경우 지정업종이 법적으로 가능한지를
필히 검토해야 한다. (영업하려하는 업종이 단일 품목이어야 한다)

셋째 운영관리 체계가 법적으로 보장되어야 한다. (상조회 자체운영
관리는 어려움이 많음을 명심하라)

넷째 상가는 분양후 상권형성이 되어 상가의 기능이 수행될때만 투자
가치가 있는 것이다. (장사가 될 지역인가가 핵심이다)

다섯째 건물이 완공된 상가는 절대 분양받아서는 안된다. (분양중
인기있는 상가는 시공중 선분양되는 것이 관례이다)

여섯째 가수요자가 많은 상가는 될수있는대로 피하라. (상권형성에
부적격이다)

상가를 구입함에 있어 더욱 중요한 것은 현장점검이라 할수있다. 보통
20일간정도 매일 대상지역을 출퇴근하여 상권분석부터 시작,주변을
샅샅이 점검해야한다.

정확한 시장조사와 확실한 예측,날카로운 분석,그것이 상가구입에 있어서
지극히 당연한 정도며 순리일 것이다.

오늘도 상가 분양광고가 연일 신문에 오르내리고 있고 많은 회사의
점포개설부직원들도 분주히 돌아다니고 있다.

제대로 투자하여 소득을 올리고 있는 성공한 투자자가 있는 반면 시공
회사로 몰려가 상가활성화 대책을 요구하는 실패한 투자자 또한 많이
있음을 유념해야 한다.