사진=게티이미지뱅크
사진=게티이미지뱅크
주택법이 2020. 1. 23. 개정되어, 2020. 7. 24. 시행되는 주택법 제14조의2제1항에 의하면, 주택조합은 제11조제1항에 따른 주택조합의 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 결정하여야 한다.

그런데 지역주택조합이 사업계획승인을 받으려면 95% 이상의 소유권을 확보하여야 하므로, 매우 어렵다. 따라서 이 신설 해산총회에 해당하는 사례가 속출할 것으로 본다.

주택법시행령 제25조의2제1항에 의하면, 주택조합은(결국은 조합장) 해당 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날부터 3개월 이내에 총회를 개최하여야 하고, 동조제4항에 의하면, 해산을 결의한 경우에는 법 제14조의2제4항에 따라 주택조합의 임원이 청산인이 된다. 다만, 조합규약 또는 총회의 결의로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.

부칙 제6조제2항에 의하면, 이 법 시행 전에 주택조합 설립인가를 받았으나 이 법 시행일 현재 사업계획 승인을 받지 않은 경우에는 제14조의2제1항의 개정규정을 적용함에 있어 이 법 시행일을 제11조제1항에 따른 주택조합의 설립인가를 받은 날로 본다.

★★★따라서 ①2020. 7. 24.전에 주택조합의 설립인가를 받은 경우에는 조합장은 2020. 7. 24.부터 3년이 되는 날인 2023. 7. 23.까지 사업계획승인을 받지 못한 경우에는 2023. 10. 23.까지 해산총회를 하여야 하고, ②2020. 7. 24. 이후에 주택조합 설립인가를 받은 경우에는 그 날로부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못한 경우에는 그날로부터 3개월 이내에 해산총회를 하여야 한다.

표준규약 제24조제3항에 의하면 사업종료의 경우를 제외하고 조합해산을 의결하는 경우에는 재적조합원 3분의 2 이상의 출석과 출석조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결한다. 이때 조합원 20% 이상이 직접출석하여야 한다(령 제20조제4항).

한편 발기인이 사업종결 여부를 결정하기 위한 총회를 개최한 경우에는 주택조합의 발기인은 법 제14조의2제5항에 따라 총회의 결과를 총회 개최일부터 10일 이내에 서면으로 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통지해야 한다(령 제14조의2제5항, 규칙 제11조의2).[본조신설 2020. 7. 24.]. 그러나 해산총회를 개최한 경우에는 위와 같은 통지규정이 없다.

결국 주택조합(조합장)은 최소한 2023. 10. 23.부터는 해산총회를 개최하여야 하는 것이다. 따라서 조합원은 지금부터 이를 널리 알려 해산총회를 준비하여야 할 것이다. 그리고 조합에서 요구하는 분담금 납부를 하지 말아야 할 것이다. 기타 준비사항은 반드시 전문변호사의 도움을 받아야 할 것이다.

그런데 실무적으로 주택조합(조합장)이 위와 같은 해산총회를 개최하지 않을 경우가 예상된다.

이런 경우에는 우선 조합장을 해임하고 조합해산을 지지하는 조합원들이 조합장을 포함하여 임원으로 선임되고, 그 이후 해산총회를 개최하면 될 것이다.

또한 행정청은 주택법 제93조에 의하여, 조합에게 해산총회 개최여부에 대해 필요한 보고를 하게 하거나 관계공무원으로 하여금 사업장에 출입하여 필요한 검사를 하게 할 수 있다.

한편 주택법 제14조제4항은 “시장ㆍ군수ㆍ구청장은 모집주체가 이 법을 위반한 경우 시정요구 등 필요한 조치를 명할 수 있다.”(신설 2019. 12. 10.)라고 규정하고 있으므로, 조합장에게 해산총회를 개최하도록 명할 수 있다. 주택법 제104조는 ‘제14조제4항에 따른 시정요구 등의 명령을 위반한 자’에게 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 처하도록 하는 규정을 신설하였다. <신설 2019. 12. 10. /시행 2020. 12. 11.>

그러나, 주택법 제11조의3제8항은 “제1항에 따라 조합원을 모집하는 자(제11조의2제1항에 따라 조합원 모집 업무를 대행하는 자를 포함한다. 이하 “모집주체”라 한다)와 주택조합 가입 신청자는 다음 각 호의 사항이 포함된 주택조합 가입에 관한 계약서를 작성하여야 한다.<신설 2020. 1. 23.>”라고 규정하여(개정이유 : 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 조합원을 모집하는 자가 이 법을 위반한 경우 시정요구 등 필요한 조치를 명할 수 있도록 함), 모집주체에 대해 정의를 하고 있고, 주택법 제14조제4항은 ”“모집주체”가 이 법을 위반한 경우이므로, 동조항에 의하여 해산총회 소집을 명할 수 없다는 견해가 있다.[참고 : “행정청은 주택법 제93조에 의해 보고를 하도록 한 후에, 주택법 제14조제4항에 의해 주택조합에게 해산총회를 명하여 피해를 막아야 할 것이다.”(174페이지)라는 아래 참고서적 내용은 삭제를 한다]

즉시 법을 개정하여 모집주체 뿐만아니라 조합에게도 명할 수 있도록 개정되어야 할 것이다.

나아가 민법 제70조제3항에 의한 임시총회를 할 수도 있다.

'지역주택조합 탈퇴, 해산, 파산, 사기예방 비법' 책 참고

<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com