민사집행법에서 인정되는 공유자 우선매수제도는 공유자에 대해 특별한 혜택을 주는 제도라는 점에서, 이를 악용하는 여러 가지 편법적인 시도와 그로 인한 분쟁이 적지 않다. 첫 번째 사례는, 우선매수청구권을 이용해서 경매부동산을 저렴하게 취득할 의도로 우선매수청구권자와 모종의 거래를 하는 과정에서 분쟁이 발생한 사안이다. ★수원지방법원 2006. 9. 14.선고 2005가단9933 약정금1. 기초사실가. 피고는 2003. 11. 27. 안양시 ◯◯구 ◯◯동 1109-6 소재 ◯◯아파트 상가 101호(이하 본건 건물이라고 한다.)에 대한 수원지방법원 2002타경57217호 부동산임의경매절차에서 1억 6,010만 원에 입찰하여, 2003. 12. 11. 최고가매수신고인으로 매각허가결정을 받았다.나. 원고는 2003. 11. 27.경 피고에게 ‘본건 건물에 대한 4분의 1 지분권자인 원고의 처 ◯◯이가 낙찰받으려고 했는데 피고가 높은 가격으로 낙찰받는 바람에 결국 원고가 손해를 보았다.’고 항의하여, 그 결과 2004. 1. 28.경 피고로부터 ‘피고가 이미 낙찰받아 입찰보증금을 납부한 본건 건물 101호에 대하여 낙찰잔금을 지급하지 않고 재경매에 참가한 다음 위 낙찰가보다 싸게 낙찰을 받게 되면 2,500만 원 내지 3,000만 원을 원고에게 지급하기로 한다.’는 내용으로 피고 명의의 지불각서를 교부받았다.다. 피고는 매각대금지급기한인 2004. 1. 28.까지 매각대금을 지급하지 아니하고 있다가, 재경매시에 제3자가 낙찰받으면 피고가 납부한 보증금 1,601만 원도 반환받지 못함을 알게 되어 2004. 2. 18. 급히 지연이자와 함께 매각대금을 납부하였다.2. 판 단가. 원고의 주장원고는, 원고의 처 ◯◯이가 성◯◯과 공유하고 있던 본건 건물 중 성◯◯의 지분에 관하여 임의경매절차가 진행되었는데, 피고가 이를 낙찰받고자 2004. 1. 28. 원고와 사이에 원고 부부가 본건 건물에 대한 공유자우선매수권을 포기하여 피고로 하여금 낙찰받게 하여주면, 우선매수청구권의 포기 대가로 2004. 2. 18.까지 3,000만 원과 월 3%의 이자를 지급하겠다고 약정하였다고 주장하면서 위 약정에 따라 3,000만 원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 구한다.나. 판 단(1) 그러므로 살피건대, 피고가 원고에게 원고 부부의 본건 건물에 대한 우선매수청구권을 포기하여 피고가 낙찰받을 경우 그 포기 대가로 3,000만 원을 지급하기로 약정하였는지 여부에 관하여 살피건대, ---만으로는 이를 인정하기에 부족하다.(2) 오히려 위 인정사실에 의하면, 원고와 피고는, 피고가 위 경매절차에서 재경매에 참가하여 위 낙찰가보다 싸게 낙찰을 받을 것을 조건으로 원고에게 2,500만 원 또는 3,000만 원을 지급하기로 정지조건부의 약정을 하였는데, 피고가 재경매에 참가하지 아니하여 위 조건이 성취되지 아니하였으므로, 원고의 주장은 이유 없다.두 번째 사례는, 매수하기로 한 부동산 중 일부 공유지분에 대한 거액의 가압류 등으로 인해 일단 나머지 지분만 취득한 다음, 문제의 공유지분에 대해서는 경매를 통한 우선매수청구권행사로 취득하기로 합의하게 되었는데, 예상보다 높은 금액으로 공유지분을 취득하게 되면서 매도인과 분쟁이 발생한 사안이다. ★서울남부지방법원 2006. 8. 16.선고 2005가단78913 매매잔대금1. 기초사실가. 원고와 장00(이하 ‘원고 등’이라고만 한다)은 2004. 12. 21. 피고, 권00, 이종0, 이종0, 이종0, 이0복 및 이부0(이하 ‘공유자들’이라고만 한다)로부터 그들의 공유로 되어 있던 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)을 19억 원에 매수하기로 하였다.나. 그런데 이 사건 부동산에 관한 이종0 지분인 별지 목록 제1기재 부동산 중 406.4분의 14.124와 별지 목록 제2기재 부동산 중 45분의 4(이하 ‘이 사건 지분’이라고 한다)에 관하여는 채권자가 신용보증기금, 청구금액이 52,751,368원인 가압류(대구지방법원 2001카단1175), 채권자가 기술신용보증기금, 청구금액이 205,219,178원인 가압류(대구지방법원 2001카단14658), 채권자가 중소기업은행, 청구금액이 94,000,000원인 가압류(대구지방법원 2001카단35274) 등 합계 채권최고액이 351,970,546원에 달하는 채권가압류기입등기와 압류 등의 처분제한등기가 마쳐져 있었고, 서울남부지방법원 2004타경51464호로 강제경매절차가 진행 중이었으므로, 원고 등은 공유자들과 사이에, 이 사건 지분은 원고가 민사집행법 제140조에서 정한 공유자의 우선매수권을 행사하여 위 경매절차에서 낙찰받는 형식으로 매수하기로 합의한 후, 같은 날 이 사건 부동산 중 이 사건 지분을 제외한 부분에 관하여는 매도인을 ‘이종0을 제외한 공유자들’, 매수인을 ‘원고 등’, 매매대금을 ‘17억 원’으로 하는 부동산매매계약서(갑 제1호증)를 작성하였고, 이 사건 지분에 관하여는 매도인을 ‘이종0’, 매수인을 ‘원고’, 매매대금을 ‘2억 원’으로 하는 부동산매매계약서(갑 제2호증)를 작성하였다. 다. 이 사건 지분에 관한 부동산매매계약서(갑 제2호증)에 의하면, 매매대금을 2억 원으로 하여 계약일자에 계약금 2천만 원을 지급하고 잔금 1억 8천만 원을 경락시에 지급하기로 하되, 특약사항으로 잔금 1억 8천만 원은 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 중개한 공인중개사 조00에게 보관하게 하여(제2항), 이 사건 지분에 관한 경매절차에서 매수인이 이 사건 지분에 관한 우선매수청구권을 행사하여 경락을 받아 보관금으로 경락대금 및 관련 제반비용을 공제하고 차액은 매도인에게 즉시 지불하기로 하고(제3항), 매수인이 과실 없이 낙찰 불허가, 또는 정상적인 경매 불이행시에는 매도인은 소유권 이외의 제반 권리의 하자 및 부담을 제거하여 완전한 소유권을 매수인에게 이전하기로 하였고(제4항), 이 사건 부동산 중 이 사건 지분을 제외한 부분에 관한 부동산매매계약서(갑 제1호증)에 의하면 이종0을 제외한 공유자들은 이 사건 지분에 관하여 매수인이 낙찰받을 수 있도록 적극 협조하며, 이 사건 지분에 관한 매매계약서(갑 제2호증)의 특약사항 제4항에 대하여 매도인이 공동 책임지기로 되어 있다(특약사항 제6항)라. 원고 등은 위 매매계약에 따라 이 사건 부동산 중 이 사건 지분을 제외한 부분에 관하여 2004. 12. 21. 공유자들에게 계약금 3억 원을 지급하고, 2005. 1. 26. 잔대금 14억 원을 지급하였다.마. 원고는 2005. 10. 5. 이 사건 지분에 관한 입찰기일에 참석하였는데, 서00이 최고가 2억 5천만 원으로 매수신고를 하였으므로, 공유자 우선매수권을 행사하여 같은 금액으로 이 사건 지분을 낙찰받았다.2. 당사자의 주장 및 이에 관한 판단가. 당사자의 주장원고는 이 사건 지분에 관한 입찰기일에서 공유자의 우선매수권을 행사하여 이(띄어쓰기) 사건 지분을 2억 5천만 원에 매수하였으나, 공인중개사 조00에게 보관된 금액은 1억 8천만 원에 불과하고 피고는 이 사건 부동산의 공유자로서 원고에게 이 사건 지분의 완전한 소유권을 이전하기로 약정하였으므로 낙찰금액과 보관금액의 차액 7천만 원을 지급하여야 한다고 주장함에 대하여, 피고는 낙찰불허가 결정이나 정상적인 경매가 이행되지 아니하여 원고가 이 사건 지분을 매수하지 못한 경우에는 이 사건 지분을 이전할 책임을 지나 정상적인 경매절차에서 원고가 이 사건 지분을 매수한 이상 그 차액을 지급할 이유가 없다고 주장한다. 나. 판단 아래에서 보는 바와 같은 점에 비추어 볼 때 피고는 원고에게 이 사건 지분에 관한 낙찰금액과 보관금액의 차액을 지급할 의무가 있다.(1) 이 사건 부동산은 피고를 비롯한 공유자들이 상속받은 재산으로서 권00, 이종0는 이종0에게, 이종0, 이부0는 피고에게 그 지분의 매각을 위임한 상태에서 이종0과 피고가 대리인으로서 원고 등과 매매계약을 체결하였고, 원고 등은 이 사건 부동산을 매수하면서 이 사건 부동산에서 부동산임대사업을 하고 있던 권00으로부터 부동산임대사업과 관련한 권리, 의무를 포괄적으로 인수하였으므로, 원고 등은 이 사건 부동산을 일체로서 포괄하여 매수하였다고 보아야 하고, 원고 등으로서는 만일 이 사건 지분을 제외한 부분만을 매수한다면 이 사건 부동산의 가치가 현저히 떨어질 것이다. (2) 그런데 이종0이 소유하고 있던 이 사건 지분에 관하여는 채권최고액 합계 351,970,546원에 해당하는 채권가압류와 압류 등의 처분제한등기가 마쳐져 있어, 공유자들로서는 이 사건 부동산을 매도하기 위하여 이 사건 지분에 마쳐져 있던 처분제한등기 등의 부담을 제거하여 완전한 소유권을 이전하여야 했으므로, 이종0을 비롯한 공유자들이 원고에게 경매절차를 통하여 이 사건 지분을 인수하는 방식을 제안하였다. (3) 따라서, 이 사건 지분에 관한 부동산매매계약서(갑 제2호증)에는 이 사건 지분의 매매대금이 2억 원으로 기재되어 있고, 이 사건 지분의 낙찰대금이 이 사건 지분의 경매와 관련한 보관금액을 초과하는 경우와 관련하여 아무런 규정이 없다고 하더라도, 위에서 본 바와 같이 이 사건 지분은 이 사건 부동산과 일체로서 거래되었고 이 사건 지분을 제외한 부분만을 매수하는 경우 원고 등의 경제적인 손실이 예상되는 반면 경매를 통한 매수방식은 공유자들이 그들의 필요에 의하여 제안한 방식이라는 점과 매수인의 과실 없이 낙찰 불허가 또는 정상적인 경매 불이행시는 공유자들은 원고에게 완전한 소유권을 이전할 의무를 부담하고 있으며, 이 사건 지분에 관한 보관금액의 결정과 관련하여 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 중개한 조경영은 그 보관금액을 이 사건 지분에 관한 처분제한등기에 관련된 채권액의 추정금액에 해당하는 4억 원으로 할 것으로 제안하였으나 공유자들이 1억 8천만 원 정도면 가능할 것이라고 하여 보관금액을 1억 8천만 원으로 결정하게 된 것이라는 점을 감안하면, 원고가 이 사건 지분에 관한 경매절차에서 공유자의 우선매수권을 행사하는 경우, 최소한 이 사건 지분의 낙찰금액이, 낙찰방식이 아니었더라면 공유자들이 부담하였을 처분제한등기에 관련된 채권액의 추정금액에 해당하는 4억 원을 초과하지 아니한 범위 내에서는, 피고를 비롯한 공유자들이 이 사건 지분에 관한 낙찰금액과 보관금액의 차액을 지급하기로 약정하였다고 보는 것이 타당하다.(4) 설사, 원고가 이 사건 지분의 경매와 관련한 보관금액인 1억 8천만 원을 초과하는 경우에는 공유자 우선매수권을 행사하지 아니하여야 한다고 보더라도, 그 경우에는 피고를 포함한 공유자들로서는 원고에게 이 사건 지분에 관한 완전한 소유권을 이전하여야 할 의무를 부담하게 될 것이고, 이러한 경우 공유자들로서는 이 사건 지분의 낙찰자에게 최소한 이 사건 지분에 관한 낙찰대금인 2억 5천만 원 이상을 지급하여야 할 것이므로, 공유자들이 원고에게 그 차액을 지급하는 것이 불합리하다고 보기 어렵다. ※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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