등기 부담 왜 늘었나 했더니…할인율 따라 증권사 이윤도 껑충

부동산 프리즘

등기때 국민주택채권 의무 매입
증권사, 할인율 따라 폭리 챙겨
1만원당 85원…20개월來 6배
"정부는 뒷짐…관리 강화해야"

금리 인상과 채권 할인율 상승 등으로 국민이 주택 등 부동산을 등기할 때 의무적으로 매입해야 하는 국민주택채권 부담이 커지고 있다. 일각에서는 국민주택채권을 사고파는 증권사가 할인율이 오른 틈을 타 자신들이 가져가는
이윤을 늘려 국민 부담이 가중된다는 지적이 나온다.

국민주택채권은 국가가 국민주택사업에 들어가는 비용을 조달하기 위해 발행하는 채권이다. 부동산을 등기할 때 주택 가액에 비례해 의무적으로 구입해야 한다. 채권은 이율 1.3%에 5년 복리지만, 한 번에 수천만원어치 이상을 매입해야 하고 만기까지 5년 이상 돈이 묶인다. 대부분이 시장조성자(증권사)가 제시하는 금액만큼만 받고 곧바로 매도하는 이유다. 채권 매입 비용에서 증권사가 제시하는 금액을 제외한 금액이 사실상 매수자의 등기 비용이 된다.

한국경제신문이 한국증권거래소 자료를 분석한 결과, 지난 4월 기준 국민주택채권 1만원당 증권사가 가져가는 이윤은 85.71원 수준으로 나타났다. 2021년 10월 1만원당 평균 14.6원의 이윤을 챙긴 것을 감안하면 1년8개월 만에 증권사가 가져가는 이윤이 여섯 배로 불어났다. 지난해 11월~올 1월에는 증권사 이윤이 채권 1만원당 100원을 넘기기도 했다.

이는 서울에서 10억원짜리 주택을 구입하는 사람이 등기 때 국민주택채권을 사고팔며 증권사에 31만원을 수수료 명목으로 낸다는 의미다. 2021년 10월에는 4만5000원에 불과했다.

증권사들은 사실상 채권 매매 과정에서 스스로 이윤을 결정할 수 있다. 채권 1만원을 기준으로 채권을 사고파는 증권사가 그다음 날 적용할 채권 가격을 거래소에 신고해 결정하는 구조이기 때문이다. 채권의 실제 가격(민평가)을 하루 앞서 예상하는 만큼 금액에 차이가 날 수밖에 없다. 결국 증권사가 다음 날 예상되는 채권 금액보다 현저하게 낮은 가격을 부르면 그 차액만큼을 이윤으로 가져가게 된다. 최근 금리가 오르면서 상대적으로 금리가 낮은 국민주택채권의 가치가 떨어져 할인율은 연초 14%까지 치솟았고 여기에 1%포인트 안팎을 증권사가 추가로 챙기면서 주택 매수자의 등기 비용이 크게 가중된 셈이다.

채권 가격을 관리할 기관은 없다시피 하다. 국민주택채권 시장가격이 정부 관리의 사각지대에 놓여 있기 때문이다. 현재 국민주택채권 발행으로 적립되는 주택도시기금은 주택도시보증공사(HUG)가, 국민주택채권은 국토교통부가 관리하고 있다. 채권을 사고파는 증권사는 한국거래소가 관리한다.

업계 관계자는 “정부의 관리 사각지대에 놓이면서 국민주택채권 매입 부담이 고스란히 국민에게 돌아가고 있다”고 지적했다.

김소현 기자 alpha@hankyung.com