쿠마컨트리클럽, 日 구마모토 회원권 하나로 3곳 63홀 이용
가장 인기 있는 상품은 4인(기명1+무기명3) 1540만원이다. 회원 기간은 평생이다. 지금
쿠마CC는 평지에 있어 겨울에도 기온이 낮 최고 14도까지 올라 1년 내내 즐길 수 있다. 히토요시 내 호텔에 투숙하며 걸어서 호텔 앞 온천, 맛집, 쇼핑 등을 자유롭게 즐길 수도 있다. 쿠마CC 회원이 되면, 인근 크라운 18홀, 체리 18홀 코스도 제휴가로 이용할 수 있어 실질적으로 3개 골프장, 63홀을 이용할 수 있다.
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올 들어 부동산 시장에 변화의 기운이 감돈다. 지난달 중순 서울 강남권에서 시작된 아파트값 반등세가 노원구 등 서울 외곽과 평택 화성 등 경기 남부지역으로 번지고 있다. 주요 지역 아파트 매매가가 1년여 만에 상승 전환하고 거래량이 늘어나면서 ‘집값 바닥론’도 고개를 들고 있다.특례보금자리론 등 금융 지원과 연초 정부가 내놓은 부동산 규제 완화 대책(1·3 부동산 대책)의 효과가 나타나고 있다는 분석이다. 전문가들은 실수요자는 정책금융을 적극 활용하면서 정부의 규제 완화 효과가 집중된 수도권 청약시장을 공략해볼 것을 조언했다.○강남 3구, 1년 만에 상승 반전부동산 시장에 본격적으로 훈풍이 불기 시작한 것은 지난달 중순께다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 송파구가 4월 둘째 주 상승 전환(0.02%)한 데 이어 서초구가 4월 셋째 주 0.04% 상승했다. 지난달 마지막 주엔 ‘강남 3구’(강남·서초·송파구)가 모두 반등세를 보였다. 강남 3구 매매가가 모두 상승 전환한 것은 지난해 4월 첫째 주 이후 1년여 만이다.반등세는 이달 들어 서울 외곽과 수도권 곳곳으로 확산하고 있다. 대표적인 서울 외곽 투자지인 노원구 아파트 매매가는 5월 첫째 주 기준 한 주 전 대비 0.02% 올라 2주 연속 상승했다. 개발 호재가 많은 용산구 아파트값도 작년 8월 둘째 주(0.00%) 이후 9개월 만에 보합 전환했다. 서울 전체적으로도 변동률이 -0.05%를 기록해 4월 첫째 주(-0.13%) 이후 4주 연속 낙폭을 줄이고 있다.경기도에서도 삼성전자발(發) ‘반도체 클러스터 개발’ 호재가 있는 남부권을 중심으로 봄바람이 불고 있다. 남사읍 등 개발 예정지가 있는 용인 처인구는 0.28% 올라 6주째 강세를 나타냈다. 처인구와 가까운 오산(0.06%), 평택(0.05%)도 2주 연속 집값이 올랐다. 서울 강남권과 붙어 있는 하남시 역시 5월 첫째 주 0.04% 상승했다. 이 지역 매매가가 상승 전환한 것은 2021년 12월 셋째 주(0.04%) 후 약 1년5개월 만이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “정부의 세금 규제 완화로 종합부동산세 부과 기준일(6월 1일) 전에 나오던 매물이 올해는 대폭 줄어들 것”이라며 “급매 소진 후 집값이 바닥을 다지는 모습”이라고 평가했다.○보금자리론과 1·3 대책이 수요 자극‘부동산 시장의 저점’을 판별하는 대표적 지표로 꼽히는 거래량도 살아나고 있다. 서울 아파트 매매는 지난 1월 1418건에서 2월 2456건, 3월 2981건으로 늘었다. 아직 한 달여 신고 기간이 남은 4월 거래량도 2136건에 달해 우상향 곡선을 이어갈 것으로 보인다.서울 등 부동산시장 주요 지역의 매수 심리가 살아난 것은 정부의 전방위 부동산 완화 대책 효과 덕분이다. 특히 주택담보대출 금리가 하향 안정세를 보이는 가운데 특례보금자리론 등 금융 지원책이 주요한 역할을 했다. 특례보금자리론은 9억원 미만 주택을 매입할 경우 소득 제한 없이 최대 5억원까지 빌려주는 주택금융공사 대출이다. 은행 시스템에 타격을 줄 수 있는 아파트값 폭락을 막기 위해 1년간 한시적으로 40조원 규모로 운영된다.주택금융공사에 따르면 지난달 말 기준 특례보금자리론 신청은 30조9000억원으로 집계됐다. 시중 주담대보다 낮은 고정금리로 장기간 이용 가능하다는 점 때문에 수요가 몰리면서 1월 출시 후 3개월 만에 공급 목표의 78%를 채웠다. 이른바 ‘영끌족’(영혼까지 끌어모아 대출로 집 산 사람)이 적극적으로 매매시장에 뛰어든 것으로 나타났다. 이 기간 신청자들의 평균 연령은 42세였다. 연령대별로 30대가 40.1%(5만4979건)로 가장 많았다. 이어 40대 29.9%(4만940건), 50대 이상 22.6%(3만953건), 20대 7.4%(1만207건) 순으로 특례보금자리론을 활용했다.연초 발표한 ‘1·3 부동산 대책’의 공도 컸다. 분양권 전매 제한 완화, 중도금 대출 보증 분양가 기준 폐지, 무순위 청약 자격 요건 완화 등이 신규 분양을 통한 내 집 마련 수요를 끌어올렸다는 분석이 나온다.○“상한제 지역 청약 노려야”전문가들은 내년 총선을 앞두고 정부가 당분간 부동산 규제 완화 흐름을 이어갈 가능성이 높다고 분석했다. 금리 불확실성이 큰 상황에서 고정금리 위주의 정부 정책금융을 적극 활용해볼 것을 조언했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “연초부터 이어진 규제 완화가 시장에 영향을 끼치고 있는 것으로 보인다”며 “청약 문턱이 낮아지고 분양권 전매도 한결 수월해진 청약시장 문을 적극 두드려볼 만하다”고 말했다. 여유 자금이나 청약점수가 높지 않은 30대 등은 생애최초 대출, 생애최초 특별공급, 규제 완화로 물량이 많이 늘어난 추첨제 등을 적극 공략해볼 필요가 있다는 조언이다.전문가들은 또 금리 시장 변화에 주목해야 한다고 입을 모았다. 윤지해 부동산 R114 수석연구원은 “미국 중앙은행이 6월부터 금리 인상 중단을 시사하면서 국내도 이런 움직임을 따라갈 것으로 보인다”며 “내 집 마련 수요자는 현 기준금리(연 3.5%) 수준에서 대출 이자 상환에 대한 능력을 갖추고 적응력을 높여야 할 것”이라고 분석했다.거래량이 예년 평균과 비교하면 여전히 충분하지 않은 수준이고, 집값 반등세 역시 기저효과에 따른 일시적 현상으로 볼 수 있다는 반론도 있다. 경기 불확실성을 감안할 때 금리 방향성을 예단하기 어려운 것도 변수다. 권 팀장은 “지역과 입지별 양극화가 한층 짙어질 가능성을 염두에 둬야 한다”며 “아직 분양가 상한제가 적용 중인 강남 3구와 용산구, 공공택지 등에서 분양하는 단지가 상대적으로 가격 경쟁력이 높다”고 말했다.이유정 기자 yjlee@hankyung.com
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서울에 브랜드 정비사업지 300가구…광명엔 3585가구 대단지
이달 수도권 분양 시장에 대한 부동산 업계의 기대감이 높아지고 있다. 첫 주부터 청약 일정에 나선 단지의 성적표가 비교적 선방한 까닭이다. 서울에서는 대형 브랜드를 중심으로 분양 준비에 나서고 있고, 경기에서도 대형 건설사가 선보이는 대단지가 주목받고 있다. 인천에선 서구 검단신도시를 중심으로 분양 일정이 잡히며 수도권 청약 수요자의 관심이 쏠리고 있다.○5월 청약 기대 확산…서울 300가구 공급부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 이달 수도권에서 분양을 앞둔 일반 분양물량은 6621가구에 달한다. 지역별로는 서울에서 309가구, 경기도에서 4804가구, 인천에서 1508가구가 공급된다.시장에선 이달 이미 청약을 시작한 단지들이 선방하며 청약 시장 회복 기대감이 크다. 지난 2일 청약을 진행한 ‘e편한세상 용인역 플랫폼시티’는 1순위 청약 787가구 모집에 3015명이 접수해 3.8 대 1의 평균 경쟁률을 기록했다. 테라스가 딸린 전용면적 84㎡E 타입은 2가구 모집에 69명이 몰리며 34.5 대 1의 높은 경쟁률을 보이기도 했다. 첨단 자족도시인 용인 플랫폼시티 조성과 수도권광역급행철도(GTX)-A노선 개통 기대가 호재로 작용했다는 분석이다. 단지는 지하 3층~지상 32층, 999가구(전용 59~84㎡)로 이뤄진다. 11일 당첨자 발표에 이어 22~24일 계약을 진행한다.서울에선 브랜드 정비사업지가 분양을 예고했다. 두산건설은 은평구 신사1구역 재건축 정비사업을 통해 ‘새절역 두산위브 트레지움’을 선보인다. 2015년 이후 8년 만에 신사동에 공급되는 신축 아파트다. 단지는 지하 2층~지상 18층 6개 동 424가구(전용면적 59~84㎡) 규모다. 일반분양 물량은 235가구다.포스코이앤씨는 강동구 둔촌동에 둔촌현대1차 아파트를 리모델링한 ‘둔촌현대1차 더샵’을 분양한다. 총 572가구 중 일반분양 물량은 74가구다. 지하 2층~지상 15층, 8개 동에 전용면적은 84~105㎡로 구성된다.○광명·운정·평택도 대규모 공급 앞둬경기에선 광명과 파주 운정, 평택 등에서 대단지 물량이 쏟아진다. 특히 대형 건설사가 고급화를 앞세워 단지를 조성하며 실수요자들의 관심을 끌 것으로 보인다. 기준금리 인상이 멈추고, 부동산 관련 대출 금리가 소폭 하락한 것도 매수 심리 회복에 영향을 미치고 있다.광명에서는 GS건설과 포스코이앤씨, 한화 건설부문이 공동으로 시공하는 ‘광명자이더샵포레나’가 분양 일정을 본격화했다. 지하 3층~지상 최고 38층, 28개 동, 3585가구 규모다. 일반분양 물량은 809가구로, 전용면적 39㎡부터 112㎡까지 다양하게 구성됐다.파주 운정3지구에선 GS건설과 우미개발, 코오롱글로벌이 함께 공급하는 ‘운정자이시그니처’가 분양을 앞두고 있다. 단지는 지하 2층~지상 28층, 13개 동, 988가구(전용면적 74~134㎡) 규모로 조성된다. GTX-A노선 수혜에 더해 가구마다 분리형 타입을 비롯해 옥외공간형, 오픈형 발코니, 펜트하우스 타입 등 특화 평면 설계를 도입한 게 특징이다.평택에선 제일건설이 시공한 ‘지제역 반도체밸리 제일풍경채 2블록’이 공급된다. 지하 2층~지상 최고 29층, 12개 동, 1152가구로 구성된다. 모든 가구에 4베이(방 3개와 거실 전면향 배치) 판상형 타입을 적용한다. 단지 내 고급 커뮤니티 시설을 제공한다.인천에선 검단신도시를 중심으로 공급이 예정돼 있다. ‘검단신도시 AB19블록 호반써밋’은 지하 2층~지상 최고 29층, 7개 동, 856가구(전용 84㎡) 규모로 조성된다. 인천 1호선 연장 신설역(103역)이 도보 거리에 있다. 개통 예정인 GTX-D 수혜 단지라는 평가다.‘인천 검단신도시 5차 디에트르 더 에듀’ 역시 이달 분양을 진행한다. 단지는 지하 3층~지상 최고 20층, 11개 동, 781가구(전용 59·84㎡)로 지어진다. 단지 내 주차 대수를 가구당 2.1대로 설정해 검단신도시 내 최대(올해 3월 분양 완료 아파트 기준) 주차 공간을 갖출 전망이다.유오상 기자 osyoo@hankyung.com
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지난해 누진세율로 2건 이상 매도…이달 31일까지 양도세 합산신고해야
매년 5월이 되면 양도소득세 합산과세에 대한 안내 문자를 받는다. 그러면 본인이 신고 대상인지부터 판단해야 한다. 이번에는 양도소득세 합산신고(확정신고)에 대해 세법에서 어떻게 규정하고 있는지를 살펴볼 계획이다. 개인별로 어떻게 적용할 수 있을지 알아두면 좋다.먼저 양도소득세 합산신고를 이해하기 위해 과세기간과 단기세율(단일세율), 일반세율(누진세율), 고가주택 과세에 대해 명확한 개념을 알고 있어야 한다. 양도소득세에서 과세기간은 매년 1월 1일부터 12월 31일까지다. 이 과세 기간 동안 누진세율로 2건 이상 매도한 경우라면 다음해 5월 1~31일 합산신고를 해야 한다.단일세율이 적용되는 분양권의 양도만 2건 이상이거나 조합원 입주권을 포함해 주택을 2년 미만 보유하고 양도한 경우가 2건 이상인 경우에는 산출세액의 변동이 없다. 이 때문에 신고하지 않아도 세액 차이가 발생하지 않는다. 다만 세무서에서는 그 세부 명세를 확인할 수 없기 때문에 일괄적으로 매도 건수가 2건 이상인 경우에는 안내 문자를 받게 될 수 있다.그러나 주택을 2년 이상 보유하고 비과세 조건을 만족하지 못한 경우나 일시적 2주택의 비과세 조건을 만족하지만, 고가주택을 2가구 모두 동일한 연도에 매도한 경우라면 합산신고의 대상이 된다. 각 거래의 양도소득을 합산해 누진세율을 적용하게 된다. 예를 들어 일시적 2주택이 적용되는 고가주택의 경우 비과세 조건을 만족하더라도 양도차익 중에서 12억원을 초과한 부분에 대해서는 일반세율로 세금이 매겨진다. 이럴 경우에는 합산신고를 해야 한다.합산과세가 적용되는 경우 실제 양도소득세는 어떻게 변동되는지 사례를 들어 설명해 보겠다. 장기보유공제와 기본공제 등을 고려한 뒤 양도소득 과세표준이 각각 1억원, 1억5000만원인 경우가 있다. 일반세율 적용 대상인 주택을 동일한 연도에 2가구 매도한 경우에는 기존 양도 후 예정신고에서 각각 1956만원, 3706만원의 양도소득세(지방소득세 제외)를 계산해 납부하게 된다. 두 개의 양도소득세 과세표준 합산 금액인 2억5000만원을 기준으로 계산한 양도소득세가 약 7506만원이 되기 때문에 그 차액인 1844만원을 합산신고 때 추가로 납부해야 한다.이러한 합산과세에 따른 추가적인 세 부담은 계약서 작성 시점에 조금만 신경 쓰면 적용을 피할 수 있다. 매도 시점이 연말에 근접한 경우이고 특별한 사정이 있지 않다면 잔금 납부 시기를 조절해 연말을 넘겨 매도 잔금을 받음으로써 합산과세를 피할 수 있다.또 부동산 등의 양도가 항상 양도소득이 발생할 수는 없기 때문에 이 합산과세를 반대로 이용하는 경우도 있을 수 있다. 하나의 과세기간 동안 양도차손이 발생한 경우라면 다른 양도차익과 합산해 신고할 수 있다. 합산과세이기 때문에 양도차손이 발생한 경우에는 양도차익과 합산해 양도소득금액을 줄일 수 있다. 이렇게 되면 양도소득세 역시 줄어들게 된다.예를 들어 분양권 매도로 인해 60%(또는 70%, 양도소득세 기준·지방소득세 별도)의 세율로 양도소득세를 예정 신고 납부하고, 다른 부동산을 양도차손으로 매도한 경우라면 합산 신고를 통해 양도차손에 해당하는 부분은 통합 계산이 가능하다. 60%(또는 70%)를 적용한 세액만큼 환급이 가능하다는 의미다. 다만 이 양도차손은 비과세 대상 주택에서 발생한 경우라면 합산 대상이 되지 않는다.김성일 리겔세무회계법인 대표
