둔촌주공, 사업비 대출 7000억원 만기 연장 무산…"새 대주단 꾸린다"

오세성 기자

입력2022.08.19 09:15 수정2022.08.19 09:15

대주단 "만기 연장에 전원 동의하지 않아"

서울 강동구 둔촌주공 재건축조합의 사업비 대출 만기 연장이 불발됐다.

19일 조합과 시공사업단에 따르면 NH농협은행 등 24개 금융사로 구성된 대주단은 전날 조합과 시공사업단에 7000억원의 조합 사업비 대출 만기 연장이 불가하며, 오는 23일 상환을 준비해달라고 통보했다.

대주단은 공문에서 "대출 만기일 등 상환 일정의 조정은 대주 전원의 동의에 의해 결정된다"며 "(만기 연장에) 전원이 동의하지는 않았다"고 밝혔다.

이에 따라 조합은 증권사를 통한 단기 유동화 증권을 발행으로 급한 불을 끈 뒤 대주단을 새로 구성해 재융자(리파이낸싱)에 나선다는 계획이다.

우선 시공사업단이 제안한 단기 유동화 증권 자산 유동화 전자단기사채(ABSTB)를 66일간 발행해 만기가 된 사업비 대출에 활용한다. 발행 증권사는 BNK투자증권·SK증권·부국증권·키움증권이다.

이를 통해 대출 상환을 두 달간 막은 사이 새 대주단을 구성해 재융자를 추진할 예정이다. 조합은 20일 긴급 대의원회를 열고 사업비 대출 만기에 따른 상환을 위한 단기 유동화 증권 발행을 의결 안건으로 올린다.

조합 관계자는 "유동화 증권 발행이 결정되면 23일 이후 새 대주단 구성을 논의할 수 있을 것"이라며 "재융자 규모는 7000억원에서 몇백억원 추가되는 수준이 될 것으로 예상한다"고 말했다.

한편 둔촌주공 재건축은 서울 강동구 둔촌동에 지상 최고 35층 85개 동, 총 1만2032가구 규모의 '올림픽파크포레온'을 짓는 사업이다. 공사비 증액 문제를 놓고 조합 집행부와 시공사업단이 갈등을 빚으면서 지난 4월 15일부터 공사가 중단된 상태다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com

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탄력적․유동적․적극적 입장을 표명한 것으로 볼 수 있으므로, 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 할 수도 없다. 이 사건 고지 당시 철거․재건축 계획의 내용이 구체적이지 않고, 이 사건 고지가 원고와의 최초 임대차계약 체결 무렵 이루어진 것이 아니어서 상가임대차법 제10조 제1항의 법리상 원고의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없다 하더라도, 그로 인하여 당연히 상가임대차법 제10조의4 제1항 각 호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’가 된다고 볼 수도 없다. 나) 이와 같이 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 보기 어려운 이상, 피고의 원고에 대한 ‘권리금 회수 방해행위’에 따른 손해배상책임이 성립하기 위해서는 원고가 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 피고에게 주선하였음에도 피고가 상가임대차법 제10조의4 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하였어야 한다. 그런데 원고는 피고에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 구체적인 인적사항 등의 정보를 제공한 적도 없다. 다) 이 사건 고지 내용은 원고의 요청에 따른 임대차계약의 갱신 또는 신규 임대차계약의 체결에 관하여 피고가 기본 입장을 표명한 것으로 볼 수 있는데다가, 실제로 피고가 정00 등과 체결한 신규 임대차계약의 내용에 이 사건 고지 내용에 따른 건물 전체의 철거ㆍ재건축 계획 및 공사시점․소요기간을 구체적으로 명시한 이상, 이 사건 고지 내용과 모순되는 정황이 드러난 경우에 해당한다고 볼 수도 없다. 2) 그럼에도 원심은 이 사건 고지 내용이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에 해당한다고 단정한 다음, 이는 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 가.목에서 정한 ‘정당한 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신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우★ 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <1호 내지 6호 중략>7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우이번 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"규제 푼다더니 희망고문만 당해"…강남·분당·일산 '격앙'

“정부 출범 전부터 화끈하게 규제를 풀어줄 것처럼 하더니 또 시늉만 한 거잖아요. 희망 고문만 당하는 것 같아 화가 납니다.”(서울 서초구 A아파트 재건축 조합 관계자)정부가 지난 16일 민간 재건축 규제 완화를 골자로 하는 ‘국민 주거 안정 실현 방안’을 내놨지만, 서울 강남권과 수도권 1기 신도시 등의 재건축 추진 아파트 주민들은 ‘올스톱 상태인 재건축 동력을 되살리기엔 역부족’이란 실망감이 터져나오고 있다. 정부 발표안대로라면 재건축 초과이익 예정 부담금이 최고 7억여원에 달하는 강남, 용산 등지 재건축 아파트는 부담금이 불과 수천만원 줄어드는 데 그치기 때문이다. 1기 신도시 재정비 사업도 2024년에야 중장기 개발 계획이 수립될 예정이어서 실제 첫 삽을 뜨기까진 십수 년이 더 걸릴 것이란 볼멘소리가 나온다.“초과이익 면제 상향, 언 발에 오줌”정부는 재건축 최대 걸림돌로 지목되는 초과이익 환수제에 대해 “사업 추진을 저해하는 수준의 부담금을 적정 수준으로 완화해 다음달 관련 법 개정안을 발의할 방침”이라고 밝혔다. 부동산업계에서는 현행 3000만원 이하인 초과이익 면세 기준을 1억원 정도로 상향 조정하는 데 그칠 것이란 관측이 지배적이다. 이미 여당(배현진 국민의힘 의원)에서 이런 내용을 담은 재건축초과이익 환수에 관한 법 개정안을 발의한 상태다. 개정안은 최고 과표 구간도 현행 1억1000만원 초과에서 2억2000만원 초과로 높였다.이에 대해 서울 강남권과 용산 등의 재건축 추진 단지에선 “‘언 발에 오줌 누기’ 식의 효과밖에 없다”는 불만이 나왔다. 작년 8월 입주한 서울 서초구 반포동 반포센트레빌아스테리움(반포현대 재건축)의 초과이익 부담금 예정액은 가구당 3억3650만원이다. 여당 개정안대로 부담금 부과 기준이 적용되면 부담금이 가구당 2억9150만원으로 4500만원 줄어드는 데 그친다. 지난달 역대 최고인 가구당 7억7000만원의 예정 부담금을 통보받은 용산구 이촌동 한강맨션의 부담금 감면 폭도 1억원에 불과할 것으로 예상된다.반포센트레빌아스테리움 조합 관계자는 “은퇴 후 별다른 소득 없이 집만 한 채 소유하고 있는 조합원들이 3억원에 달하는 큰돈을 어디서 구하느냐”며 “정부의 완화 방안은 집값이 상대적으로 싼 서울 강북 소규모 아파트나 지방에만 초점이 맞춰져 있는 것 같다”고 했다. 송파구 잠실동 B공인 관계자는 “정권 교체를 전후해 유예돼온 ‘부담금 폭탄’을 민간 재건축을 활성화하겠다던 이 정부에서 터뜨리는 꼴”이라고 지적했다.강남권 재건축 추진 아파트에선 초과이익 산정 때 적용하는 주변 집값 상승률이 시세보다 낮게 적용돼 부담금이 과도하게 높게 나온다는 불만도 나온다.“1기 신도시 총선용 볼모로 잡아”경기 성남시 분당, 고양시 일산 등 주민들도 1기 신도시 재정비 계획(마스터플랜)이 2024년으로 예상보다 늦춰진 데 대해 실망감을 드러냈다. 1기 신도시는 지난해 분당을 시작으로 2026년까지 총 27만여 가구가 재건축 가능 연한인 ‘입주 30년 차’를 넘기게 된다. 그러나 대부분 관할 지방자치단체가 도시 과밀을 막기 위해 만든 지구단위계획의 용적률 제한에 묶여 있어 현재로선 재건축 추진이 불가능하다. 이 때문에 재건축 추진 아파트들은 현행 지구단위계획을 뛰어넘는 특별법을 하루빨리 제정해달라고 요구하고 있다.1기 신도시 재건축 추진 아파트 모임인 이종석 신도시재건축연합회 부회장은 “연말에는 재정비를 위한 청사진이 어느 정도 나올 것으로 기대했는데, 정부 발표대로면 속절없이 최소 2년을 손 놓고 기다리게 되는 셈”이라며 “정권 말기로 가면서 특별법 제정도 결국 유야무야되는 건 아닌지 우려된다”고 말했다. 분당구 수내동 C아파트 재건축 추진 준비위원장은 “소유주 단체 채팅방에 ‘특별법을 2024년 총선 매표용 이슈로 끌고 가려는 속셈 아니냐’ ‘1기 신도시 주민이 인질인가’ 등의 항의성 글이 계속 올라오고 있다”고 했다. 업계에선 재건축을 포기하고 리모델링으로 선회하는 아파트가 늘어날 것이란 관측도 나온다.하헌형/이혜인 기자 hhh@hankyung.com