1주택 12억 양도세 비과세 '이것' 모르면 못 받는다

부동산 절세방법 (23)

1가구 1주택자의 양도소득세 비과세 기준금액이 9억원에서 12억원으로 상향됐다. 세법이 바뀌기 전에 매도 계약을 했더라도 잔금일이 12월 8일 이후라면 개정 규정을 적용받는다. 따라서 주택 양도가격이 12억원 이하인 경우에는 양도소득세가 전액 비과세되고, 12억원을 초과하는 고가주택이라도 전체 양도차익 중 12억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세된다.

하지만 이런 비과세 혜택을 받으려면 보유기간 계산에 주의해야 한다. 2021년부터는 다른 주택을 처분하고 남은 1주택을 양도할 때 직전 주택 양도일부터 비과세 보유기간을 기산하는 ‘최종 1주택’ 규정이 도입됐기 때문이다. 자칫 잘못하면 1주택이라도 세금 폭탄을 맞을 수 있다. 비과세 보유기간 판단 때 주의해야 할 사항을 알아본다.

첫째, 2021년 이후 주택 양도 시 1가구 1주택 비과세 판단을 위한 보유기간은 직전 주택 양도일부터 기산한다. 예를 들어 2주택자(A, B)가 A주택을 과세로 양도하고 남은 B주택을 비과세받으려면, A주택 양도일 이후 2년 이상을 다시 보유해야 비과세가 가능하다. ‘최종 1주택’ 규정이 적용되면 보유기간뿐만 아니라 거주 기간도 다시 기산한다. 따라서 B주택이 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택이라면 직전 주택 양도일 이후 거주 요건도 다시 채워야 비과세받을 수 있다.

둘째, 증여 또는 용도 변경으로 최종 1주택이 된 경우에도 ‘최종 1주택’ 규정이 적용된다. 기존에는 양도로 인해 최종 1주택이 된 경우에만 직전 주택 양도일부터 보유 기간을 기산했다. 하지만 새법 개정으로 2021년 2월 17일 이후부터는 증여와 건축법상 용도 변경(주거용 오피스텔을 업무용으로 사실상 용도 변경하는 경우 포함)할 때에도 ‘최종 1주택’ 규정이 적용된다. 따라서 2주택자가 1주택을 자녀 등 별도 세대원에게 증여해 1주택만 보유하게 되거나, 주택을 상가로 용도 변경해 1주택만 보유하게 되는 경우에도 증여 및 용도 변경일 이후부터 2년 이상 보유해야 비과세를 받을 수 있다. 주택이 아닌, 조합원 입주권이나 2021년 이후 취득한 분양권을 양도해 1주택이 된 경우에도 ‘최종 1주택’ 규정이 적용되므로 주의해야 한다. 반면 세대분리 또는 멸실로 인해 1주택이 된 때에는 ‘최종 1주택’ 규정을 적용받지 않는다.

셋째, 다주택자가 2020년 말까지 다른 주택을 모두 처분하고 2021년 1월 1일 현재 1주택이거나 일시적 2주택 등 비과세 요건을 갖춘 상태인 경우 예외적으로 해당 주택의 취득일부터 보유 기간을 기산한다. 가령 3주택자(A, B, C)가 2020년 A주택을 양도하고 2021년 1월 1일 현재 남은 B, C주택이 일시적 2주택 비과세 요건에 해당된다면 B주택은 직전 주택 양도일이 아닌 취득일부터 보유 기간을 기산한다.

넷째, 2021년 1월 1일 현재 다주택자가 2021년 이후 보유주택을 양도하고 남은 2주택이 일시적 2주택 상태인 경우에 양도하는 종전 주택의 비과세 보유기간은 직전 주택 양도일부터 기산한다. 기존에 국세청에서는 다주택자가 보유 주택을 처분하고 남은 2주택이 일시적 2주택인 경우 취득일부터 보유 기간을 산정한다고 해석해왔다. 하지만 최근 기획재정부에서는 2021년 1월 1일 현재 다주택자인 경우 보유 주택을 처분해 일시적 2주택만 남게 되더라도 직전 주택 양도일부터 보유 기간을 기산한다는 유권해석을 내놨다.

다만 국세청에서 상반된 해석을 해왔던 것을 감안해 종전주택을 2021년 11월 1일 이전에 양도한 경우에는 예외적으로 취득일부터 보유 기간을 기산하기로 했다. 따라서 2021년 1월 1일 현재 다주택자가 2021년 이후에 보유주택을 처분해 일시적 2주택만 남게 된 경우에는 종전 주택 양도 시기에 따라 보유 기간 기산시점이 달라지게 된다. 만약 종전 주택을 2021년 11월 1일 이전에 양도했다면 취득일부터 보유 기간을 기산하고, 종전 주택을 2021년 11월 2일 이후 양도했다면 직전 주택 양도일부터 보유 기간을 기산한다.

반면 2주택자가 2021년 1월 1일 이후 신규로 주택을 취득해 3주택이 된 뒤 1주택을 양도하고 남은 주택이 일시적 2주택이 된 경우에는 예외 없이 직전 주택 양도일부터 보유 기간을 기산하므로 주의해야 한다.

이승현 진진세무회계 대표