집값 향방은 전셋값에 달려있다…임대차 3법의 부작용
집값이 이렇게 올랐는데, 금리도 오른다는데 지금이라도 집을 사는 게 맞을까요? 집코노미TV가 이상우 인베이드투자자문 대표에게 물어봤습니다. 이 대표는 전셋값에 그 답이 있다고 설명합니다.
"집값이 이렇게 올랐는데 지금이라도 사야할까요?" [집코노미TV]

▶서기열 기자
누구나 내집마련 하는 그날까지! 오늘은 이상우 인베이드투자자문 대표님 모셨습니다. 안녕하십니까.

▷이상우 대표
안녕하세요.

▶서기열 기자
일각에선 한국의 집값 거품이 정점에 달했다는 분석도.

▷이상우 대표
노벨상 수상자도 한국 집값이.

▶서기열 기자
ㅎㅎ 한국 집값은 어느 정도 수준까지 왔다고 평가하세요?

▷이상우 대표
싸진 않죠. 싸진 않죠. 그런데 쌌던 적은 몇 번 없었던 거 같아요. 진짜 쌌던 적. 종종 뭐 IMF 얘기하시는 분들도 있는데 IMF 때 3~4배인가? PIR. 그게 적절하다. 전세계에 그런 도시 하나도 없습니다. 웬만큼. 미국은 5배가 안 될 거예요. 왜냐면 하도.
"집값이 이렇게 올랐는데 지금이라도 사야할까요?" [집코노미TV]

▶서기열 기자
넓어서?

▷이상우 대표
이상한 곳에 사시는 분들이 많기 때문에. 차 타고 두 시간 걸리고 막 그런 데 사시잖아요. 집값이 있겠어요 솔직히? 그러니까 미국이나 유럽이나 가보시면, 아니 왜 이 나라는 선진국인데 집값 이거밖에 안 해? 물론 엄청 멀어요. 한국으로 치면 아마 저기 경상북도 울진쯤 가야 돼요. 엄청 멀다고요. 교통망이.

그러니까 이게 집값이 싸진 않다는 게. 저도 이제 비싸진 않다는 말은 하지 않는데, 싸진 않다는 말은 해요. 싸진 않다. 언제가 쌌었냐. 2013~2014년에 쌌죠. 그때는 너무 쌌죠. 너무 싸니까 정부에서 대출 해줄 테니까 빚을 내서 집 사란 얘기까지 했죠. 집이 너무 싸니까. 그런데 그때는 안 했죠.

그래서 저는 약간 이 부분이 되게 고민인 건데 정부 정책에 따라 바뀌어요. 싸다 안 싸다는 바뀔 수 있는 영역이에요 주변 환경이. 다른 게 많이 높아져버리면 이게 상대적으로 싸지기 때문에 그래서 싸지는 거예요. 집값을 보실 때 첫 번째는 항상 소득 보라고 말씀드리는 거예요. 내 소득 말고 남의 소득을 보라고 말씀드리는 것이고, 누가 돈을 그렇게 많이 버냐.

지금 요즘 개발자는 돈 그렇게 많이 번다면서요. 옛날에 개발자 아무도 안 했잖아요. 개발자 돈 많이 번다면서요. 그럼 옛날에 개발자를 했어야 하잖아요. 안 했잖아요. 전망이 밝다고 안 봤으니까. 2013년엔 집값이 싼데 비싸다고 생각했던 분도 있었을 거잖아요.
"집값이 이렇게 올랐는데 지금이라도 사야할까요?" [집코노미TV]

이렇게 될 거라고 생각을 못 하셨던 분들도 많기 때문에 이건 되게 상대적인 건데, 결국은 되게 고민고민 되는 것들은 지금부터 전셋값이 빠질 거냐.

전셋값이라는 게 결국 실거주 가치인데. 전셋값이 빠지면 집값이 빠질 거라고 생각하는 분들도 많은데, 그럼 거꾸로, 지금부터 전셋값이 빠질 만한 요인이 있느냐. 그것만 말씀드리고 싶어요. 전셋값이 빠지기 되게 어렵게 임대차 2법이 만들어져 있어요. 전세가격이 안정되는 게 주택시장 안정의 첫 번째예요. 그런데 저는 왜 이렇게 됐는지 모르겠어요. 임대차3법도 그렇고, 주택임대사업자제도도 자꾸 이렇게 얘기가. 확정된 건 아닌데 자꾸 확정처럼 얘기가 나오지만 자꾸 이런 얘기가, K-180 세대에서 이런 얘기가 나온다는 건 곤란하다는 거죠.

전셋값이 안정된 사례가 좋은 사례예요. 집값이 좀 올라도 전셋값의 안정. 진짜 빠지는. 2017년까진 진짜 전셋값 빠졌어요. 서울 전셋값 계속 부진했어요. 그게 뭘 의미하는지는. 이제는 무슨 얘기인지. 전셋값이 들썩들썩 거리면 힘들어요.

▶서기열 기자
그렇죠. 실수요자들 입장에선.

▷이상우 대표
"지금 꼭 사야 합니까?"라는 질문은 전셋값이 안정되면 집을 안 사도 돼요. 올라도 조금만 오르면 안정이에요. 그런데 그게 꼭 5% 상한선으로 안정되고 그런 거 아니잖아요. 시장에서 전세를 안정시킬 방법은 충분히 있어요. 그동안 그걸로 안정되게 만들었고. 그런데 그걸 자꾸 왜 힘들게 하는지 저도 잘 모르겠어요. 그러니까 비싸다 안 비싸다 논란은 그냥 거꾸로 전셋값이 지금부터 오를까요, 내릴까요 그렇게 생각해보면 돼요. 전셋값이 오르면 집값은 오르겠죠. 매매가격이 전셋값 아래에 있겠어요?

▶서기열 기자
아니죠.ㅎㅎ

▷이상우 대표
물론 그런 적도 있었어요. 있었어요.ㅎㅎ

▶서기열 기자
아 그래요?
"집값이 이렇게 올랐는데 지금이라도 사야할까요?" [집코노미TV]

▷이상우 대표
안 믿으시는 분들도 있겠지만 그런 분들이 꽤 많았던.. 그게 깡통전세죠. 그럴 때도 있었어요. 그래서 사람들이 오해가 많으신데, 있었어요, 라고 제가 표현했잖아요. 굉장히 드문. 현실적으로 일어나기 힘든 일이죠.

▶서기열 기자
전셋값 안정이 오지 않으면 집값은..

▷이상우 대표
집값의 안정을 논하려면 일단 기본은 일단 전셋값. 임대료가 좀 안정되는 일들이 벌어져야 하는데 그건 상한선 도입, 이런 걸로는 되지 않아요.

▶서기열 기자
그렇죠. 사실 가격이란 걸 어떻게 딱 정할 순.. 일률적으로 정할 순 없는 거잖아요.

▷이상우 대표
BTS 티켓, 5만원만 받고 판다고 해도 심지어는 3500원만 받고 판다고 해도 그게 3500원에 팔리겠어요? 항상 블랙마켓이란 게 존재하니까.

▶서기열 기자
수요라는 게 꾸준히 있는 한 어쩔 수 없는 부분인 것 같습니다.

▷이상우 대표
수요공급 얘기는 너무 하면 할수록 사람들이 오해를 많이 하셔서 그만하겠습니다.

▶서기열 기자
그럼 이렇게 쭉 말씀하신 걸 들어보면 음.. 서울이 올해 9.9%? 더 올라갈 것 같은데.ㅎㅎ

▷이상우 대표
판사님 저는 아무 말도 하지 않았습니다.
"집값이 이렇게 올랐는데 지금이라도 사야할까요?" [집코노미TV]

▶서기열 기자
알겠습니다. 그럼 이 같은 전망을 바탕으로 무주택자는 어떻게 해야 할까요. 지금이라도 사는 게 맞을까요.

▷이상우 대표
두 가지인데요. 소득이 아주 많으신 분들, 뭐 월 3000만원씩, 6000만원씩 버는 분들. 뭐 하러 사요. 집.. 소득이 굉장히 많은 분들, 예를 들면 연예인 같은 분들, 집에 돈이 너무 많아요. 월소득이 너무 높아요. 그런 분들이 집을 꼭 살 필요는 없어요. 그냥 내가 살고 싶은 곳, 계속 새집에서 임대로 사셔도 아무 문제가 없어요.

진짜 문제인 사람들이 소득이 낮고 자산이 없어서 내 은퇴 이후의 문제들이 하나도 보장이 안 되는 분들. 국민연금으로 다 안 되잖아요. 그게 안 되잖아요. 노후 문제가 해결이 안 되는 사람들일수록 자기 자산이 조금 있어야, 그리고 뭔가 안전판.

뭔가 외부 충격이 있거나 집안에 문제가 생겼을 때 막상 돈이 필요한데, 아무리 내 얼굴 봐서 신용대출 해주냐 이거죠. 신용대출도 줄이잖아요 정부가. 돈 필요할 때 쓸 수 있는 게 결국 나의 자산인데, 나의 다른 이름인 거예요. 나의 얼굴 보고, 내 능력보고 빌려주는 신용대출을 안 해주는 쪽으로 자꾸 더더더 가다 보면 결국 나의 안전판은 자산이 뭔가 하나 있어야 그때 필요해서 있는 것도 있고, 두 번째는 주거의 안정성이라는 부분도 있고. 진짜 잘 사는 분들은 주거안정성을 고민할 필요가 없다니까요.
"집값이 이렇게 올랐는데 지금이라도 사야할까요?" [집코노미TV]

▶서기열 기자
그대로 내면 되니까요.

▷이상우 대표
전세 75억짜린가, 얼마 전에 계약 나왔다면서요. 75억짜리. 거기 사시면 되잖아요. 그런 분들은 아무 고민이 없어요. 그런 분들은 집 안 사고 다른 부동산 하셔도 되는 거잖아요. 주택 하셔도.. 주택 말고 뭐 빌딩도 사시고. 연예인들 빌딩 사서 뭐.. 연예인들 아파트 샀다는 말 들어보신 적 없잖아요. 그러니까 너무 이걸 오해해서 들으시는 분들이 많은데, 나의 뭔가의 안전판을, 든든한 뒷배경이 부모님이나 다른 분들이 있지 않는 한 뭐가 좀 하나 있어줘야 하는 게 편한데, 그게 집인 것 같아요.

▶서기열 기자
그렇다면 빨리, 한시라도. 올해 이렇게 많이 오른다.

▷이상우 대표
그런 얘기는 하지 않겠습니다.

▶서기열 기자
ㅎㅎ 알겠습니다.

▷이상우 대표
너무 서두를 필요도 없으시고. 특히 뭐 정부가 사전청약 한다는데 또 얼마나 급하시겠어요 마음이. 그런 거 하고 싶으신 분들은 많고.

청약은 계속 나오고. 둔촌주공 도대체 언제 합니까. 그건 뭐 5000명 가까이 뽑잖아요. 어우 이건 뭐 거의 수능시험 때 갑자기 서울대 정원이 4만5000명 된 느낌이잖아요. 이러니까 사람들의 마음이 흥분돼 있잖아요. 조급함. 이걸 하고 싶잖아요. 사람들에게 빨리빨리 해주는 것도 방법일 수 있죠. 마음의 안정을 빨리. 떨어질 것도 빨리 떨어지고, 될 것도 빨리 돼야 차분해지죠. 그리고 뭐든지 입사.. 입시 발표든 뭐든 그날 당장 하셔야 합니다. 너무 이렇게.. 52초 뒤에 알려주고 이런 건 곤란해요.

▶서기열 기자
그리고 또 여당이 최근에 무주택 서민 실수요자들에게 LTV를 70%까지 완화 카드를 내놨는데요. 이 정책이 또 집값을 자극하는 방향으로 가지 않을까요.

▷이상우 대표
아 그거요. 안 그래도 표면적으론 그래 보이는데 요즘에, 아니 너무 애들 쓰는 말 같아서. 국평오.

▶서기열 기자
국평오?
"집값이 이렇게 올랐는데 지금이라도 사야할까요?" [집코노미TV]

▷이상우 대표
국민 평균 5등급. 수능. 이게 뭐냐면 LTV 아무리 올려봤자 DSR(총부채원리금상환비율)을 해버리면 소득이 작으면 대출이 안 나오기 때문에 말장난이에요. 그런데 그렇게 했을 때 웃겨지는 게 뭐죠.

저런 거죠. 생애최초. 무주택. 뭐 신혼부부. 만약 단서를 달아서 해요. 그런데 여기서 되게 웃긴 거 하나 말씀드려요? 이건 말 그대로 제도이기 때문에 마치 20~30대를 위한 정책 같아 보여도 이게 40~50대를 위한 정책이 될 가능성이 꽤 커요. 왜냐, 생애최초로 40~50대에 살 수도 있잖아요.

▶서기열 기자
그렇죠. 얼마든지 가능하죠. 그때까지 무주택이었다면.

▷이상우 대표
심지어는 50살에 결혼할 수도 있잖아요.

▶서기열 기자
그렇죠.

▷이상우 대표
그럼 그분들은 소득이 많잖아요.ㅎㅎ 그럼 그분들은 90% 받을 수 있잖아요. 만약 예를 들면.

▶서기열 기자
맞네요.

▷이상우 대표
그러니까 이게 뭐냐는 거죠. 너무 단서가 많이 붙으니까 다 안 되는 거예요 뭐가. 그러니까 누가 그러던데.. 법이 너무 자잘해지면 다 잘될 것 같지만 오히려 다 안 돼요. 규정이라는 걸 너무 자세히 세분화해버리면 이상한 일이 자꾸 벌어진다는 건데, 항상 단순해야 되죠. 초한지에도 나오잖아요. 유방이 어디 들어가서 법을 3개인가 남기고 다 없애버리잖아요.

▶서기열 기자
단순하게 누구나 다 이해할 수 있게 해야 한다. 너무 복잡하죠.

▷이상우 대표
그러니까 더 구멍이 생기잖아요.

▶서기열 기자
세제도 그렇고..

▷이상우 대표
그리고 실제 도움을 받아야 하는 사람들조차도 도움을 못 받아요. 아까 DSR이 대표적이에요. LTV 올리면 뭐해요. 200% 해주면 뭐합니까. (대출이) 안 나오는데.

▶서기열 기자
오늘은 이상우 대표님 모시고 이야기 나눠봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 촬영 김윤화 PD 편집 조민경 PD 디자인 이지영 디자이너
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

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