입주권과 분양권도 주택 수에 포함된다

부동산 절세 병법 (2)

최근 세법 개정으로 주택 입주권과 분양권의 세금 문제가 복잡해졌다. 입주권 및 분양권과 관련된 세법 규정에 대해 알아보자. 먼저 취득세는 지난달 12일 이후부터 다주택자의 취득세 중과세가 도입됨에 따라 조정대상지역 주택을 취득할 때 1가구 1주택자는 1~3%, 2주택자는 8%, 3주택자 이상은 12%의 취득세율이 적용된다. 비조정대상지역 주택은 2주택까지는 1~3%, 3주택자는 8%, 4주택자 이상은 12%의 취득세를 내야 한다. 주택 수 판단이 매우 중요하다.

최근 지방세법 개정으로 입주권과 분양권도 앞으로는 취득세 판단 때 주택 수에 포함된다. 다만 법 개정 전인 지난달 11일 이전에 취득한 입주권과 분양권은 주택 수에 들어가지 않는다. 분양권 아파트가 준공된 이후 취득세를 납부할 때도 취득세가 중과세되지 않는다. 하지만 지난달 12일 이후에 취득한 입주권과 분양권은 다른 주택 취득 때 주택 수에 포함되고, 준공된 이후 취득세를 납부할 때도 분양권 취득 시점의 주택 수에 따라 취득세가 중과세된다.

가령 지난달 11일 이전에 취득한 분양권 2개를 소유한 사람이 다른 주택을 취득할 때는 1주택으로 봐 1~3% 취득세율을 적용받는다. 하지만 지난달 12일 이후 취득한 분양권을 2개 소유한 사람이 주택을 사면 3주택으로 판단해 조정대상지역은 12%, 비조정대상지역은 8%가 부과된다. 또 2주택자가 지난달 12일 이후 분양권을 취득하면 3주택으로 봐 준공 후 아파트 취득 시점에 조정대상지역은 12%, 비조정대상지역은 8%의 취득세를 납부해야 한다. 분양권 취득 시점을 기준으로 취득세 중과세를 판정하기 때문에 아파트 준공 시점에 기존 주택을 모두 매도해 무주택자가 돼도 취득세가 중과세되므로 주의해야 한다.

입주권의 취득세는 주택 멸실 전에는 주택 취득세를 낸다. 멸실 후에는 토지 취득세(4%)가 적용된다. 입주권 아파트 준공 후에는 건물분에 대해 원시취득세(2.8%)가 과세된다.

보유세인 재산세와 종합부동산세의 경우 입주권은 매년 6월 1일을 기준으로 건물이 멸실되기 전에는 주택으로 봐 주택분 재산세와 종부세를 낸다. 하지만 건물이 멸실된 후에는 토지분 재산세만 내고, 종부세는 내지 않는다. 분양권은 준공 전까지는 재산세와 종부세 모두 과세되지 않는다.

매각 때 내는 양도세도 입주권과 분양권은 다르게 적용된다. 현행 입주권 양도세율은 보유기간에 따라 1년 미만 40%, 1년 이상 기본세율(6~42%)이 적용된다. 지난 6월 1일부터 양도세가 강화돼 1년 미만 70%, 2년 미만 60%, 2년 이상 기본세율이 각각 적용될 예정이다. 분양권 양도세율은 조정대상지역은 50%, 비조정대상지역은 1년 미만 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상 기본세율이 적용된다. 하지만 지난 6월 1일 이후 양도분부터는 지역에 상관없이 1년 미만 70%, 1년 이상 보유하고 매각 때 60% 양도세율이 적용될 예정이다.

한편 양도세 주택 수 판단 때 입주권은 주택 수에 포함되지만, 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다. 하지만 내년부터는 양도세를 부과할 때 분양권도 주택 수에 포함될 예정이다. 1가구가 주택과 분양권을 하나씩 보유한 경우 올해까지는 1주택이지만, 내년부터는 2주택자가 돼 1가구 1주택 비과세 혜택을 받지 못하거나 다주택자 중과세가 적용될 수 있어 주의해야 한다.

다만, 앞으로 소득세법 개정이 완료된 후에 신규로 취득하는 분양권만 주택 수에 포함할 예정이므로 기존 분양권 보유자는 종전처럼 주택 수로 보지 않는다.

이승현 < 진진세무회계 대표회계사 >