3주택·8년 이상 임대에 주 혜택…'다수 차지' 2주택자엔 한계

정부가 13일 발표한 '임대주택 등록 활성화 방안'은 임대사업자로 등록한 다주택자에게는 혜택을 주고 그렇지 않은 경우 상대적인 불이익을 보게 함으로써 다주택자들이 임대 사업자로 등록하게 하거나 집을 처분하게 하는 목적이 깔려 있다.

이를 위해 정부는 임대 소득세와 재산세, 취득세, 양도소득세 등 각종 세제 감면 혜택에 건강보험료 인하 혜택까지 제시했다.

이와 관련된 조세 관련 법령이 개정되고 변경된 내용이 시행되면 2019년부터 효과가 발생할 것으로 전망된다.

그러나 벌써 이번 방안의 한계를 지적하는 목소리가 제기된다.

우선 대책의 초점이 너무 3주택자 이상 다주택자에게 맞춰져 있고 8년 이상 장기 임대에만 혜택이 몰려 있다는 점이다.

방안에는 비과세했던 연 2천만원 이하 임대소득자에 대해 2019년부터 소득세를 다시 물리되 임대 등록하면 필요경비율을 올리는 등의 방식으로 세 부담을 줄여주는 내용이 포함돼 있다.

특히 3주택 이상 다주택자부터 임대 등록을 하지 않으면 세금 부담이 매우 커지는 구조다.

일례로 2주택자의 경우 1채에는 본인이 거주하고 나머지 1채는 전세로 임대했을 때 소득세나 건보료가 부과되지 않지만, 3주택 보유자는 본인 거주 주택 외에 나머지 2채를 전세로 내놓으면 보증금에 대해 소득세가 부과된다.

국토부는 시뮬레이션 결과 서울에서 3주택 보유자가 2채를 임대등록해 8년간 임대했을 때 등록한 경우 미등록했을 때보다 연간 935만원의 세금과 건보료를 절감할 수 있는 것으로 조사됐다고 밝혔다.

이와 같이 임대 사업자로 등록하지 않은 상태에서 주택이 많고 임대소득이 많을수록 소득세가 많아지고 이를 근거로 부과되는 건보료도 불어나게 된다.

그러나 다주택자의 80% 가까이 차지하는 2주택자에 대한 내용이 부족하다는 점에서 실효성에 한계가 있을 것이라는 지적이 제기된다.

작년 기준 통계청 주택소유 현황 자료에 따르면 2주택 이상 다주택자는 197만명이며, 이중 79%인 156만명이 2주택자다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "3주택 이상 다주택자와 임대소득이 월등히 많은 사람들은 고민을 하게 되겠지만 2주택자가 워낙 많은 상황이며, 임대 소득자도 영세업자가 대부분이라 실효성에 한계가 있을 수 있다"고 말했다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "대책이 3주택 이상 소유자에 대해서는 유인효과가 있겠지만 절대다수를 차지하는 2주택자는 매도에 나서지도, 등록도 하지 않고 버틸 때까지 버틸 수 있다"고 말했다.

이와 함께 대책이 장기(8년) 임대인 준공공 임대를 유도하기 위해 인센티브가 지나치게 준공공 위주로 편중돼 있다는 지적도 있다.

2주택자 등 보유한 집이 적을수록 집을 8년이나 임대로 내놓기에 주저할 수밖에 없다는 것이다.

양지영 R&C 연구소장은 "등록 임대에 대한 혜택들이 4년 임대는 거의 빠져 있고 준공공 임대에만 집중됐다는 점에서 실효성이 크지 않을 것"이라고 지적했다.

이남수 신한금융투자 부동산 팀장은 "8년씩이나 집이 묶이는 것은 부담스럽다"며 "은퇴자는 모르겠으나 투자 개념으로 운영하는 사람들은 주저하게 될 것"이라고 말했다.

수도권 기준 공시가격 6억원을 초과하는 주택에 대해서도 양도소득세 등 세제혜택을 주는 방안이 이번에 제외된 것도 서울 강남의 전월세 시장 변화를 이끌어내기 어려울 것이라는 전망이 많다.

정부가 제공하는 세금 인센티브는 수도권은 공시가격 6억원, 비수도권은 3억원 이하 주택에만 주어져 강남의 집주인이 임대 사업자로 등록하게 하려면 인센티브 대상 집값 수준을 높여야 한다는 의견이 많았다.

서울 강남권은 소형 아파트도 공시가격이 6억원을 넘는 곳이 이미 많고, 강북에서도 마포와 용산 등 도심권에서는 전용 84㎡도 새 아파트는 6억원을 초과하는 곳이 늘고 있다.

김종필 세무사는 "강남은 기준시가 6억원 기준에 변동이 없어 임대사업자로 등록해도 효과가 없는 상태가 돼 버렸다"며 "임대 메리트 없으니 세금 부담 때문에 증여를 선택할 수도 있을 것 같다"고 말했다.

/연합뉴스