대출 받아 큰집 살수록 稅감면 커
금융사 방만대출도 '거품' 한몫
미국 주택시장에 거품이 낀 것은 정부의 과도한 주택 구입 장려 정책 탓이었다는 지적이 많다. 과거 정부는 정치적 색채와 관계없이 국민이 집을 사도록 매년 1000억달러의 보조금과 세금 우대 혜택을 제공해왔다.

무엇보다 세금 신고를 할 때 모기지(주택담보대출) 이자와 재산세는 세금공제를 해준다. 1986년 세제개편에서도 신용카드와 같은 일반 소비자 대출에 대한 이자는 공제에서 제외하면서도 모기지 이자는 공제 혜택을 유지했다. 모기지를 많이 받아 큰 집을 살수록 세금 감면 혜택을 더 많이 봤다. 또 집값 상승분에 대한 세금도 어느 한도까지 면제해주고 있다. 또 정부가 패니메이 프레디맥 등 국책 모기지 회사에 암묵적인 지급보증을 해줌으로써 주택 구입자들이 낮은 금리로 대출받을 수 있도록 지원해왔다. 1930년대 대부분의 대출이 단기로 이뤄지고 있을 때 30년 만기 모기지 대출이 나올 수 있었던 것도 바로 정부의 지원에 따른 것이다.

주택 보유 장려는 정부 입장에서 서민들의 삶의 질을 단시일 내 끌어올릴 수 있는 매력적인 정책이다. 빌 클리턴 정부 때는 800만세대가 추가로 주택을 보유했고 조지 W 부시 정부 때는 550만세대가 새로 집주인이 됐다. 부시 전 대통령은 "집을 소유하면 아메리칸 드림을 실현하는 것"이라고 말했다. 하지만 시장에 너무 깊이 개입함으로써 결국 거품을 조장했다는 비판을 받게 된 것이다.

1900년 46.5%였던 주택 보유(homeownership) 비중은 대공황 때 하락한 뒤,2차대전 후 급격히 높아졌다. 2차대전이 끝난 후 군에서 제대한 인력들에게 살 집을 제공하고 이들에게 일자리를 주기 위해서라도 주택시장 활성화 정책이 필요했다. 이후 주택시장 거품이 꺼지기 직전에는 주택 보유 비중이 69.2%까지 높아졌다가 2분기 말 현재 66.9%를 기록했다.

정부의 주택 보유 장려 정책과 주택시장 불패에 대한 믿음은 금융사들의 방만한 대출로 이어졌다. 뚜렷한 자산과 소득 증빙 없이도 주택을 구입할 수 있도록 대출해줬다. 이 과정에서 금융사들은 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 영업을 강화하고 이를 담보로 부채담보부증권(CDO) 등 파생상품을 만들어 파는 방식으로 막대한 수익을 챙겼다.

수십년 동안 쌓인 거품이 단기간에 해소되기 어렵다는 점에서 일각에서는 정부가 인위적으로 주택시장을 떠받치려고 하지 말고 시장에서 가격 조절 기능을 통해 해결해야 한다는 주장도 나온다. 앤서니 샌더스 조지메이슨대 부동산 담당 교수는 뉴욕타임스에 "정부가 시장을 활성화시키려고 노력할수록 안정에는 시간이 더 걸릴 것"이라며 수급을 통해 주택시장 문제를 풀어야 한다고 강조했다.

워싱턴=김홍열 특파원 comeon@hankyung.com

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