12억 넘는 집 월세 받고 있다면, 1주택자도 종합과세
상가와 토지의 임대소득은 무조건 종합과세 대상이다. 주택 임대는 주택 수와 임대 유형에 따라 과세 대상이 달라진다. 주택 임대소득의 주택 수는 인별 계산을 원칙으로 하되 부부는 합산해 계산한다.
월세는 2주택자부터, 보증금은 3주택자부터 과세 대상이다. 다만 1주택자라도 해외 주택과 고가 주택에서 받는 월세는 과세 대상이다. 이때 고가 주택은 기준시가 9억원을 초과하는 주택을 뜻한다. 올해 수취하는 월세부터는 기준선이 12억원으로 완화된다.
월세는 월 임대료에 임대월수를 곱해 계산한다. 만약 월세를 선납으로 받았다면 해당 연도분만 신고하면 된다. 간주임대료는 보증금에 대한 월세 상당액이다. 보증금에서 3억원을 뺀 금액의 60%에 연 이자율인 1.2%를 곱해 계산한다. 간주임대료 계산의 주택 수에서 소형 주택은 제외한다.
신고 방법은 매출액(월세와 간주임대료)이 2000만원 이하인지 여부에 따라 달라진다. 인별 매출액이 2000만원 이하라면 분리과세(14%)와 종합과세(6~45%) 중에서 선택할 수 있다. 국세청 홈페이지에 있는 ‘모의계산’ 기능을 통해 세액 계산을 비교할 수 있다.
매출액 2000만원을 초과하면 종합과세로만 신고한다. 매출액과 실제비용(재산세·수리비·종합부동산세 등)을 이용해 장부를 작성해 신고한다. 다만 매출액의 일정 비율을 비용으로 보고 추계 신고할 수 있다. 고가 주택의 단순경비율은 37.4%, 기준경비율은 15.2%다. 직전 연도 매출액이 2400만원 미만이면 단순경비율을 적용한다.
김대경 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무사
-
기사 스크랩
-
공유
-
프린트
-
1
"美 금리 올랐다는데…" 우려에도 '완판 행진' 벌어졌다
"미국에서 금리 올랐으니, 당연히 우리도 올리지 않겠어요?", "우리도 인상되면, 중도금 이자도 오를텐데 걱정이네요", "이제 오를만큼 오르지 않았을까요?"…(부동산 A카페의 금리인상 소식에 달린 댓글들)미 중앙은행(Fed)이 지난 3일 기준금리를 연 5.00∼5.25%로 0.25%p(포인트) 올린다고 밝혔다. 한미 간 기준금리 차는 1.50∼1.75%포인트로 벌어져 역대 최대차를 기록하고 있다. 때문에 오는 25일 한국은행 금융통화위원회에서 지난달과 같이 기준금리를 동결(3.50%)을 유지할지, 인상을 단행할지에 관심이 쏠리고 있다.시중은행에서는 대출 금리를 억지로 틀어먹고 있다보니 은행권 안팎에서는 볼멘소리가 나온다. 이러한 와중에 금융당국은 은행권의 대출금리 조정 속도에 대한 관리·점검을 강화하겠다고 밝혔다. 금리산정 과정과 관련 데이터들을 자주 공개하겠다는 입장이다. 서울 초기분양률 98% 달해…"무순위 청약까지 순서 안와"금융권의 분위기와는 달리 부동산 시장은 반등기색이 뚜렷한 상태다. 시장의 척도라고 할 수 있는 분양 시장은 살아나고 있다. 서울은 이미 '조기 완판'이 바람을 탔고, 이는 수도권으로 번지고 있다. 지방에서도 개발호재나 낮은 분양가가 나온 아파트를 중심으로 판매 속도가 오르고 있다.7일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1분기(1~3월) 서울지역 민간아파트의 초기분양률은 98.0%였다. 지난해 4분기 20.8%로 역대 최저치에서 한 분기 만에 90%대를 회복했다. 되레 작년 3분기 분양률(92.7%)을 역전했다. 초기분양률은 신규 분양아파트의 초기 분양기간(3개월 초과~6개월 이하)에 실제 계약이 체결된 가구 수의 비율을 말한다. 서울의 1분기 초기분양률(98.0%)은 분양한 100가구 중에 98가구 가량이 다 팔렸다는 얘기다. 올해 초 정부의 1·3부동산 규제 완화대책과 무순위 청약이 잇따라 마감된 영향이 컸다.이러한 영향은 수도권 아파트로 번졌다. 수도권 초기분양률도 77.3%로 지난해 4분기(75.1%) 보다 상승했다. 인천 초기 분양률이 82.2%에서 58.3%로 떨어졌지만 경기 초기분양률이 73.3%에서 77.1%로 올랐다. 때문에 서울을 포함한 수도권(서울·경기·인천) 초기분양률이 올랐다.실제 GS건설이 서울 동대문구 휘경3구역을 재개발 하는 '휘경자이 디센시아'가 예비당첨자 계약에서 모두 주인을 찾았다. 영등포구 양평12구역을 재개발 하는 '영등포자이 디그니티'에 이어 예비당첨자 추첨에서 다 팔리면서 무순위 청약까지 순서는 오지 않게 됐다서울 중랑구 중화동에 들어서는 ‘리버센 SK뷰 롯데캐슬’ 아파트 전 가구의 계약이 지난 2월 마무리됐다. SK에코플랜트가 롯데건설과 컨소시엄으로 짓는 1055가구 대단지로 501가구를 일반에 공급했다. 작년 12월 1순위 청약에서 평균경쟁률이 6.2대 1을 기록했지만, 계약포기가 이어졌고 44가구가 무순위 청약으로 나왔다가 완판됐다.금리 걱정되지만…부동산 규제 완화 '기대'지난해 12월 호반건설이 경기 광명시 광명 10R구역에 공급한 '호반써밋 그랜드에비뉴'는 최근 분양이 완료됐다. 총 1051가구 규모로 조성되는 이 단지는 조합원 물량을 제외한 전용면적 39~84㎡ 493가구가 일반 분양됐다. 5개월여만에 계약이 완료된 셈이다. 분양가 상한제가 적용된 아파트였는데, 미분양이 나던 와중에 전매제한 기간이 1년으로 단축되면서 수요자들을 끌어모았다.태영건설 컨소시엄이 경기 화성시 동탄2신도시에 공급한 ‘동탄 어울림 파밀리에·숨마 데시앙’도 지난 3월 다 팔렸다. 2개 단지, 1256가구의 대부분이 전용면적 85㎡초과의 중대형 단지로 판매에 장시간이 소요될 것으로 예상됐지만 빠르게 주인을 찾아갔다.지방에서도 남은 분양물량들이 속속 팔려나가면서 완판되는 아파트가 나오고 있다. 대전 유성구 학하동에 들어서는 1754가구 규모 '포레나 대전학하'가 최근 미분양 물량을 모두 털어냈다. 지난 3월에 광주시 서구 마륵공원에서 분양에 들어간 '위파크 마륵공원'도 매진됐고, 충남개발공사와 DL이앤씨 컨소시엄이 공급했던 'e편한세상 탕정 퍼스트드림'의 일반분양 물량(893가구)의 모든 계약을 완료했다.지방에서 미분양을 팔고 있는 B분양대행사 관계자는 "분위기가 확실히 나아졌다"면서도 "각종 옵션 보다는 '중도금 무이자'와 같은 금융혜택 문의가 많다. 아직 분양권 양도세율 완화가 확정되지 않다보니 실제 계약으로 이어지는 건 실수요자들이다"라고 말했다.수요자들 사이에서는 금리 인상에 대한 우려는 바닥에 깔려 있다는 설명이다. 그럼에도 업계에서는 실거주 의무폐지와 분양권 양도세율 완화 등의 조치가 실행되면 미분양이 빠르게 해소될 것으로 기대한다. 신규 아파트의 분양가가 오르면서 기존 미분양에 대한 관심도 높아질 전망도 나온다.한편 분양전망지수는 큰 폭으로 올랐다. 주택산업연구원에 따르면 3월 대비 4월 아파트분양전망지수는 전국(85.2)과 수도권(86.3), 지방광역시(83.1) 모두 10포인트 이상 상승했다. 아파트 분양전망지수는 지난 1월만 하더라도 58.7이었지만, 규제 완화책 발표 이후 △2월 71.1 △3월 73.6 △4월 85.2 등으로 올랐다.김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
-
2
인천 빌라 월세 받는 중국인 여학생…8살 어린이도 아파트 구입
외국인이 집을 사서 세를 놓는 경우가 늘어나고 있다. 지난해 외국인 집주인이 임대차 계약을 맺은 건수는 사상 최대치를 기록했다.7일 법원 등기정보광장 자료에 따르면 지난해 확정일자를 받은 외국인 임대인은 총 1만7477명으로, 전년(1만2253명) 대비 42.6% 급증했다.확정일자를 받은 외국인 임대인은 매년 늘어나고 있다. 확정일자는 세입자가 주택이나 빌라 등 주거용 부동산을 임차할 때 대항력을 갖추기 위해 받는다. 외국인 임대인은 2014년부터 2017년까지 해마다 8000명대를 기록한 데 이어 2019년(1만114명)에는 1만명을 돌파했다. 이후 2020년 1만1152명, 2021년 1만2253명에서 작년에는 1만7477명으로 역대 최대 규모로 올라섰다.올해도 증가세를 이어가고 있다. 임대차 계약을 체결한 임대인 중 외국인은 작년 4분기 3956명에서 올해 1분기 4511명으로 늘었다.전체 임대차 거래에서 외국인 임대인이 차지하는 비율도 소폭 늘었다. 2020년과 2021년 각각 0.5%에서 2022년에는 0.6%로 0.1%포인트 상승했다. 외국인이 임대를 놓은 부동산 대부분은 수도권, 특히 서울·경기에 몰려 있다.업계에선 세를 놓은 외국인 집주인 상당수를 중국인으로 추정한다. 집합건물 소유권 이전 등기(매매·법원 등기정보광장)를 신청한 외국인 10명 중 7명이 중국인이었다.2019년에는 1만2949명의 외국인이 집합건물을 사들여 소유권 이전등기를 신청했는데, 이들 중 중국인이 차지하는 비율은 74.6%(9659명)에 달했다.최근 3년 사이 집값이 급등하면서 중국 국적 외국인의 집합건축물을 취득한 사례가 늘어났다. 매년 외국인 가운데 1위 자리를 차지했던 중국인 국적자는 2019년 4만3명에서 2020년 4만8116명, 2021년 5만4648명으로 늘어났고, 지난해 6만명을 넘어섰다.문제는 외국인들의 부동산 거래에서 투기성으로 의심되는 사례가 적지 않다는 점이다. 지난해 6월 정부는 외국인 부동산 투기 사례를 발표했다. 당시 국토교통부는 학생비자를 받고 온 중국인 여학생이 인천에 빌라 2가구를 매입해 매달 월세를 90만원씩 받는 사례를 공개했다. 또 일부는 본국에서 동원한 자금으로 국내서 다수의 주택을 보유하고 있었으며, 8살 중국 어린이가 경기도 아파트를 구입한 경우도 확인됐다.외국인 임대인은 국내 임대인과 같은 의무를 진다. 주택을 취득·보유·양도할 때도 내국인과 동일한 납세의무를 부담한다. 국토부는 지난해 6~9월까지 진행한 외국인 주택투기 기획조사를 통해 500여 건에 달하는 위법의심행위를 적발한 뒤 관계기관에 통보했다. 또 관련 법규 개정 및 관련 통계 개발 등을 통해 감독을 강화하기로 했다.올해 2월에도 법무부, 국세청, 관세청 등 관계기관이 공동으로 외국인의 토지거래에 대한 기획조사에 착수했다.진영기 한경닷컴 기자 young71@hankyung.com
-
3
세계 주요도시 집값, 예상보다 빠른 반등 이유는? [심형석의 부동산정석]
영국건축협회(National Building Society)에 따르면 영국의 주택가격은 7개월 연속 하락한 이후 올해 4월에 0.5% 상승했습니다. 1년 전과 비교하면 여전히 2.7% 낮은 수준입니다. 모기지 금리가 하락하기 시작하면서 주택시장이 '완만한 회복'을 보일 것으로 예상했습니다.물론 가계의 재정이 여전히 어려움에 처해있고 평균 소득 또한 인플레이션을 따라가지 못하기 때문에 이러한 변화도 느리게 진행될 가능성이 큽니다. 영국의 모기지 금리 또한 마찬가지입니다. 14년만에 최고치를 기록한 이후 훨씬 낮아졌지만 1년 전과 비교하면 두 배 이상을 유지하고 있습니다. 핵심은 금리입니다. 인플레이션이 올해 하반기에 급격히 떨어지면 주택수요자들의 매수심리는 더 긍정적으로 바뀔 겁니다.추락하던 호주 집값도 두 달 연속 상승하고 있습니다. 바닥을 찍고 반등 전환할 것이란 분석이 나오고 있습니다. 호주의 주요 부동산지표인 코어로직 전국주택가격지수(CoreLogic’s monthly Home Price Index)가 4월달에는 0.5% 상승했습니다. 시드니가 1.3% 오르며 상승세를 주도했습니다. 시드니는 팬데믹 기간동안 집값이 30%가량 폭등했다가 금리인상으로 가장 빠르게 하락했던 곳입니다.호주 또한 중앙은행(Reserve Bank Board)의 금리정책의 영향 때문으로 분석됩니다. 기준금리를 동결하자 지난 3월부터 반등을 이어가고 있습니다. 이민자들이 증가하고 주택부족 현상이 심화되면서 임대료가 폭등한 원인도 큽니다. 호주 최대은행인 커먼웰스뱅크(Commonwealth Bank)는 최근 보고서에서 시드니와 멜버른 등 주요 도시들의 집값이 올해와 내년 각각 3%와 5% 상승할 것으로 예측했습니다.미국 주요도시의 집값도 8개월만에 반등했습니다. 올해 2월 S&P코어로직 케이스-실러주택가격지수(S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Indices)는 전월보다 0.2% 상승했습니다. 미국의 주요 도시들의 평균 집값을 측정하는 이 지수를 1년 전과 비교한 지표입니다. 상승폭은 지난 2012년 7월 이후 11년만에 가장 적었습니다. 따라서 이를 미국 부동산시장이 다시 살아나는 신호로 보기에는 아직 이릅니다.세계 주택시장이 상반기에 반등을 시작했습니다. 생각했던 것보다 빠른 반등입니다. 2022년 대부분의 선진국 연구기관이 올해 계속된 주택가격의 하락을 예측했던 것과는 상반된 결과입니다. 하락했던 원인도 유사했지만 상승의 이유도 비슷합니다. 집값 하락의 주요 요인이었던 기준금리가 동결되었기 때문입니다. 그리고 금융시장은 이러한 변화에 선행해서 시장금리를 떨어뜨리는 중입니다.공급부족의 문제도 있습니다. 영국의 경우 임대할 수 있는 주택의 수가 지난 18개월 동안 3분의 1로 줄었다고 합니다. 반면 세입자는 증가해서 지난 3월에 5개월 최고치에 도달했다고 합니다. 미국도 주택부족의 문제는 심각합니다. 더 큰 문제는 저렴주택(affordable housing)의 부족입니다. 주택부족은 임대료를 올립니다. 맨해튼의 중간 임대료 가격은 20%나 올랐습니다. 영국의 평균 요구 임대료(average asking rents) 또한 현재 13분기 연속 상승 중입니다.우리나라의 경우에도 최근 주택시장의 분위기가 달라지면서 실거래가격은 이미 반등했습니다. 3월과 4월에 거래된 주택들은 지난 1월과 2월에 비해 57.6%가 상승 거래입니다. 세종이 77%로 가장 높으며 서울도 64%로 그 뒤를 이었습니다. 상승한 이유도 전세계에서 발생한 사례와 크게 다르지 않습니다. 금리가 정점에 도달했다는 인식이 커지는 중이며 정부의 규제완화도 한몫 했습니다. 아직은 두드러지지는 않지만 주택공급부족 또한 만만치 않은 변수입니다. 1분기 주거용 건축물의 인허가와 착공물량은 두 자릿수의 감소를 보였습니다. 전세에서 월세로 급격히 이전한 임대차시장은 월세가격의 상승을 유발했습니다. 전세보증금 미반환의 문제가 잦아들면 월세가격의 불안이 임대차시장의 주요이슈가 될 가능성이 커졌습니다.주택수요자들은 급하게 생각할 이유가 없습니다. 집값이 바닥이라는 인식이 확산되는 중이지만 지역별로는 다르게 받아들여야 합니다. 현재는 시세가 크게 중요하지 않으며 매수를 원하는 지역이나 단지의 매매가격 변동을 체크해봐야 합니다. 최고가격이 어느 정도였고 급매가 어느 수준에서 나오는지에 따라 매수여부를 결정해야 합니다.정책담당자들 또한 고민이 깊어지고 있습니다만 주택시장의 장기적인 안정을 위해서는 공급물량과 임대차시장을 주기적으로 모니터링해야 합니다. 급증하는 공사비에 대응해 지역별로 편차가 심해질 공급부족 문제를 사전에 대비해야 합니다. 해외의 사례를 본다면 임대차시장 또한 안심할 수 없는 상황입니다. 글로벌 주택가격이 동조화 되는 지금 해외 주택시장의 변화방향에 더욱 주목해야 합니다.<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
![세계 주요도시 집값, 예상보다 빠른 반등 이유는? [심형석의 부동산정석]](https://img.hankyung.com/photo/202305/99.33365870.3.jpg)
![34년만 엔·달러 환율 160엔 돌파…환율 출렁인 이유는? [한경 외환시장 워치]](https://timg.hankyung.com/t/560x0/photo/202404/01.36562723.1.jpg)
