CBRE "향후 7년간 서울 3대 권역 오피스 45% 증가 전망"

글로벌 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 발표한 ‘서울 오피스 2030’에 따르면 서울 A급 오피스 시장은 향후 7년간 471만 제곱미터의 신규 공급이 예정되어 기존 대비 약 45% 이상 증가할 것으로 전망됐다.

2031년까지 예정된 서울 오피스 신규 공급의 83%가 CBD에 집중되며, 이는 기존 CBD 규모의 78%에 달하는 389만㎡에 이른다. 공급 완료 시 CBD는 GBD의 2배, YBD의 3배 규모로 확대될 전망이다. 특히 CBD 오피스 개발사업은 평균 10만 5천㎡(축구장 14개 규모)에, 평균 131m(아파트 40층) 높이로 조성될 예정이며, 평균 용적률은 1,106%에 달할 것으로 예상되면서, 프라임 오피스 위주의 공급이 주도할 것으로 확인됐다.

CBD 권역 오피스 시장은 약 100만 제곱미터의 규모로 재개발 사업이 예정된 세운 지구와 서울역, 서소문 등의 대규모 복합 개발이 견인할 것이다. 이는 CBD 오피스 시장에 공실 리스크에 대한 우려를 안겨주지만, 동시에 프라임 오피스 비중을 확대하여 CBD 의 질적 성장을 이끌고 나아가 서울 오피스 시장의 성장에 기여할 수 있다.

반면, 2021년부터 2024년까지 비주거용 건축물 공사비가 2020년 기준 약 30% 상승한 것과 함께 엔데믹에 따른 기준금리 인상에 따른 금융 비용 증가로 인한 개발 원가 상승은 향후 임대료 상승 압력 등 서울 오피스 시장의 변수로 작용하고 있다. PF(Project Financing)는 우량 사업장을 중심으로 선택적으로 진행되면서 오피스의 정상적인 공급에는 기여하는 한편 동시에 일부 프로젝트의 순연 가능성은 존재한다.

이러한 다수의 공급이 예정된 가운데, 지난 10년간의 경제활동인구 증가, 실업자수 감소, 수도권 인구 증가 등 향후 오피스 잠재 수요에 대한 긍정적인 지표들을 보여주고 있다. 특히, FTQ(Flight to Quality, 고급 오피스 선호 현상) 트렌드와 해외 선진 오피스 시장의 사례를 보았을 때, 프라임 오피스에 대한 수요는 긍정적으로 전망된다. 전체 임차 수요의 87%를 차지하는 IT 와 금융업 등은 안정적인 수요를 유지할 것으로 보인다.

오피스 복귀율의 경우 한국은 세계에서 가장 높은 오피스 복귀율을 보이며 글로벌 시장에서 리턴투오피스를 선도하고 있다. 2023년 기준 한국의 평균 사무실 점유율은 약 70%로 미국 50%, APAC 65%보다 높아 견조한 오피스 수요에 지속적으로 기여할 것으로 전망된다.

장기적인 공급 확대로 인해 서울 A급 오피스 시장은 임대인 중심에서 임차인 중심 시장으로 변화될 것이며, 다양한 선택지를 제공받은 임차인들이 도심으로 회귀하거나, 앵커 임차인의 협력사의 이전을 견인하는 등 FTQ 수요와 더불어 추가적인 수요 흡수를 기대할 수 있을 것으로 내다봤다. 이에 따라, 2030년 서울 A급 오피스 시장의 공실률은 개발 사업의 변수에 따라 4%에서 14% 사이에서 유동적으로 나타날 것으로 전망했다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 ”2030년까지 서울 오피스 시장은 대규모 공급과 수요 변화라는 중요한 전환점에 직면해 있다”라며 “CBD 권역은 3대 권역 중 핵심 메인 업무지구로의 도약 가능성과 함께 단기적인 공실률 상승과 경쟁 심화가 예상된다. 이러한 서울 오피스 시장 상황에서 임대인은 차별화된 경쟁력을 바탕으로 수요 변화에 유연하게 대응하며 리스크 관리를 강화하고 사옥을 유치하는 등 보다 적극적인 전략이 요구된다”고 전했다.


지수희기자 shji6027@wowtv.co.kr