부동산 투자자와 건물주의 주된 목표는 두 가지입니다. 보유 단계에서 발생하는 운용수익과 처분 단계에서 발생하는 처분수익을 극대화하는 것입니다. 그러나 건물에서 발생하는 임대료가 적정한지 여부를 판단하는 것은 쉬운 일이 아닙니다.

많은 건물주들이 임대료를 책정할 때 객관적인 기준 없이 주먹구구식으로 운영하는 경우가 많습니다. 이로 인해 공실이 발생하거나 수익성이 떨어질 수 있습니다. 따라서 내가 소유한 건물의 임대료가 시장 경쟁력을 유지하고 있는지 점검하고, 공실을 최소화하기 위해 적정 임대료를 산출하는 방법을 숙지하는 것이 중요합니다. 다음은 내 건물의 적정 임대료를 산출하는 구체적인 방법들입니다.
Chat GPT로 만든 이미지 입니다.
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1. 시장 조사와 비교 분석: 임대료 산출의 첫 단계

적정 임대료를 산출하려면 먼저 시장 조사가 필수적입니다. 건물이 위치한 지역의 상권 분석을 통해 비슷한 조건의 건물들이 어떤 업종을 유치하고 있는지, 그들이 어느 정도의 임대료를 받고 있는지 파악해야 합니다.

- 유사 조건의 건물 선택: 준공연도, 건축면적, 위치, 층수, 건축물대장상 용도가 비슷한 건물들을 선택하고, 그 건물들의 평당 임대료와 전용 면적(또는 임대 면적)을 비교합니다. 예를 들어, 평당 임대료에 전용면적을 곱해 적정 임대료를 산출할 수 있습니다.
- 지역별 차이 고려: 지역마다 임대료 산정 방식이 다를 수 있습니다. 일부 지역에서는 전용면적을 기준으로, 다른 지역에서는 임대면적을 기준으로 임대료를 산출합니다. 내 건물의 전용률(전용면적이 전체 면적에서 차지하는 비율)을 확인해, 전용률이 높다면 전용 면적을 기준으로 임대료를 산정해도 무방합니다. 그러나 전용률이 50% 이하일 경우에는 그만큼 임대료에서 손해가 발생할 수 있으므로 조정이 필요합니다.

2. 세 가지 시나리오 설정: 보수적, 중립적, 공격적

적정 임대료를 산정할 때는 세 가지 시나리오를 설정하는 것이 효율적입니다. 이는 예상되는 수익을 다각도로 검토할 수 있도록 도와줍니다.

- 보수적 시나리오: 현재 시장 상황이 악화되거나, 경기 침체가 지속될 때를 가정하여 상대적으로 낮은 임대료를 설정합니다.
- 중립적 시나리오: 현재의 시장 상황과 건물 상태를 기준으로 적정 임대료를 산정합니다. 가장 현실적인 임대료 수준입니다.
- 공격적 시나리오: 건물의 상태 개선 및 상권의 발전을 고려해, 임대료를 다소 높게 설정하는 시나리오입니다.

이 세 가지 시나리오는 미래 시장 상황에 유연하게 대처할 수 있는 전략을 세우는 데 도움이 됩니다.
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3. 건물의 상태 개선: 작은 변화로 임대료 상승

건물의 임대료는 건물의 컨디션과 첫인상에 큰 영향을 받습니다. 만약 건물의 준공 연도가 오래되었거나 관리 상태가 좋지 않다면, 임차인을 유치하기 어렵고 적정 임대료를 받는 데 한계가 있을 수 있습니다.

많은 건물주들이 신축 또는 리모델링만이 건물 가치를 높이는 방법이라고 생각하지만, 이는 오해입니다. 신축은 최소 1년 이상 소요되며, 리모델링도 6개월 이상의 시간이 걸릴 수 있습니다. 또한 두 과정 모두 상당한 비용이 발생합니다.

따라서, 공간 기획 및 소규모 개선을 통해 효율적으로 건물의 가치를 높이는 방법을 고민해보는 것이 좋습니다. 예를 들어, 사이니지 개선, 내부 디자인 리뉴얼, 조경 정비 등 상대적으로 적은 비용과 시간을 들여 건물의 매력을 크게 높일 수 있습니다. 이는 임차인에게 좋은 첫인상을 주어 임대료 인상에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 유지보수 및 관리: 지속 가능한 임대료 수익 확보

임대료 산정뿐 아니라, 건물 유지보수도 중요합니다. 건물이 깨끗하고 잘 관리되어야만 높은 임대료를 받는 것이 가능해집니다. 특히, 공용 공간의 청결 유지와 시설 관리는 임차인의 만족도를 높여 장기 임대 계약을 유도할 수 있습니다.

내 건물의 적정 임대료를 산출하기 위해서는 시장 조사, 건물 상태 개선, 그리고 유지 보수를 통해 꾸준히 관리하는 것이 중요합니다. 세 가지 시나리오를 활용한 임대료 설정과 효율적인 공간 기획을 통해, 높은 공실률을 피하고 장기적으로 안정적인 임대 수익을 확보할 수 있습니다.

한경부동산밸류업센터
landvalueup.hankyung.com
조아람 부동산전담팀(밸류업이노베이션 공인중개사)
배준형 수석전문위원 (밸류업이노베이션 대표이사)
문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856

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