[부동산 절세시대] 장기보유특별공제의 배제

김리석 필진

입력2024.05.10 16:58 수정2024.05.10 16:58

한경닷컴 더 라이프이스트

안녕하세요, 부동산절세시대 김리석 회계사입니다.

오늘은 '2009.3.16 ~2012.12.31.까지 취득한 주택을 2018.4.1. 이후 양도한 경우 장특공 배제 '라는 주제로 설명드리겠습니다.

양도세 중과라는 것은 조정대상지역에 있는 다주택자가 주택을 양도할 때 2주택자라면 기본세율 + 20%, 3주택이상이라면 기본세율 + 30%의 세율을 적용받아 양도세를 부담하는 것입니다.

다만, 2009.3.16 ~ 2012.12.31.까지 취득한 주택의 경우에는 양도세 중과를 배제하겠다고 지난 2008년 말 소득세법 개정 부칙에서 나왔었습니다.

부 칙 법률 제9270호(2008.12.26)

제14조(양도소득세의 세율 등에 관한 특례) ① 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제104조제1항제4호부터 제9호까지의 규정에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 같은 항 제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다.

다만, 이러한 부칙에도 불구하고 2009.3.16 ~ 2012.12.31. 까지 취득한 주택을 2018.4.1. 이후 양도한 경우 양도세 중과세율(기본세율 + 20% 또는 기본세율+ 30%)을 적용하여 양도세를 신고하셨던 분들이 많으셨을텐데 이러한 분들께서는 기본세율을 적용하여 과도하게 납부한 양도세를 환급받을 수 있습니다.

보통은 기본세율을 적용하면 일반적으로 장특공까지 같이 적용하여 양도세를 환급하는 경정청구를 많이들 진행하고 계실텐데, 얼마전 기획재정부에서는 기본세율은 적용받을 수 있지만 장기보유특별공제는 적용받을 수 없다고 회신하고 있으니 이 내용은 참고하셔서 양도세 환급 등의 업무를 진행하시면 좋을 것 같습니다.

기획재정부 재산세제과-477, 2024.04.17

다주택자가 2009.3.16.～2012.12.31. 중 취득한 주택을 조정대상지역 지정 후 양도 시 장기보유특별공제 적용되지 아니함

【질의】
(사실관계)
o 甲은 2009.5.13. 취득한 서울 강남구* 압구정동 소재 A주택을 2018.7.30. 양도하고 기본세율을 적용하여 양도소득세 신고
* 2017.11.10. 「주택법」 제63조의2에 따라 조정대상지역으로 지정됨
- (수정신고) 양도 당시 1세대 3주택 이상자에 해당하는 것으로 보아 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 미공제
- (경정청구) A주택에 적용되는 세율과 관련하여 기획재정부 예규가 변경*되어 기본세율 및 장기보유특별공제 적용

(질의요지)
o 다주택자가 소득세법 부칙(제9270호, 2008.12.26.) 제14조에 따라 기본세율을 적용받는 조정대상지역 내 주택(2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득)을 양도하는 경우 장기보유특별공제를 적용받을 수 있는지 여부

【회신】
2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지의 기간 중 취득한 주택의 소재지가 추후 「주택법」에 따른 조정대상지역으로 지정된 상황에서 다주택자가 해당 주택을 2018년 4월 1일부터 2022년 5월 9일까지 양도하는 경우에는 「소득세법」제95조제2항 규정에 따라 장기보유 특별공제가 적용되지 않는 것임.

오늘은 '2009.3.16 ~2012.12.31.까지 취득한 주택을 2018.4.1. 이후 양도한 경우 장특공 배제'라는 주제로 설명드렸습니다. 다음시간에도 더 좋은 주제로 찾아뵙겠습니다.

<한경닷컴 The Lifeist> 김리석 세정회계법인 이사(leesuk1020@naver.com)

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com

관련 뉴스

1

일시적 2주택 비과세, 거주요건도 살펴야

새 주택으로 갈아탈 때 꼭 챙겨야 할 세금 혜택은 바로 일시적 1가구 2주택이다. 일시적 2주택 처분 기한인 3년은 잘 알려져 있지만 세부 요건을 충족하지 못해 추징되는 사례가 적지 않아 국세청에서도 주의할 부분으로 안내 중이다.우선 취득세는 조정대상지역(서울 강남·서초·송파·용산구) 주택을 매수하면서 2주택이 되는 경우 취득세율이 8%로 중과된다. 그런데 신규주택 취득 후 3년 안에 기존주택을 처분할 예정이라면 일시적 2주택으로 중과 없이 1~3% 취득세율이 적용된다. 단 3년 내 처분하지 않으면 중과세율로 추징된다. 비조정대상지역 주택을 매수해 2주택이 되는 경우엔 애초에 중과 대상이 아니므로 일시적 2주택을 고려하지 않아도 된다.종합부동산세도 신규 주택 취득 후 3년 내 기존주택을 양도할 계획이라면 일시적 2주택 특례를 9월에 세무서에 신청할 수 있다. 물론 3년 내 기존주택을 양도하지 않으면 추징이 된다. 특례가 적용되면 1주택자 혜택인 12억원의 기본공제와 최대 80%의 5년 이상 장기보유 및 60세 이상 고령 세액공제를 계속해 받을 수 있다. 단 신규주택 공시가격은 기존주택과 합산해 과세되고, 신규주택 부분은 세액공제가 적용되지 않는다. 또 기존주택과 신규주택의 납세의무자가 다르다면 특례 대상이 아니다. 이때 부부 공동명의는 지분율이 높은 자를, 지분율이 같다면 선택한 자를 납세의무자로 신청해 두 주택의 납세의무자가 동일한 경우만 특례가 적용된다.양도소득세는 일시적 2주택 비과세 혜택을 보려면 2년 이상 보유 및 거주한 기존주택을 신규주택 취득 후 3년 내에 양도해야 한다. 거주요건은 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 경우 적용된다. 여기서 주의할 점은 기존주택을 취득하고 1년 이상 경과한 후에 신규주택을 취득해야 한다는 부분인데, 이 요건을 놓치는 사례가 특히 많다. 취득세와 종합부동산세는 이러한 1년의 추가 요건이 없다. 일시적 2주택 조건은 세목별로 다르므로 사전에 꼼꼼히 따져봐야 한다.김수정 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무팀장
2

국세청도 "주의하세요"…새 주택 갈아탈 때 챙겨야 할 '혜택'

새 주택으로 갈아탈 때 꼭 챙겨야 할 세금 혜택은 바로 일시적 1세대 2주택이다. 일시적 2주택 처분 기한인 3년은 잘 알려져 있지만 세부 요건을 충족하지 못해 추징되는 사례도 적지 않아 국세청에서도 주의할 부분으로 이를 안내중이다.우선 취득세에서는 조정대상지역(서울 강남·서초·송파·용산구) 주택을 매수하면서 2주택이 되는 경우 취득세율이 8%로 중과된다. 그런데 신규주택 취득 후 3년 내에 기존주택을 처분할 예정이라면 일시적 2주택으로 중과 없이 1~3% 취득세율이 적용된다. 단 3년 내 처분하지 않으면 중과세율로 추징이 된다. 비조정대상지역 주택을 매수해 2주택이 되는 경우라면 애초에 중과 대상이 아니므로 일시적 2주택을 고려하지 않아도 된다.종합부동산세에도 신규 주택 취득 후 3년 내 기존주택을 양도할 계획이라면 일시적 2주택 특례를 9월에 세무서에 신청할 수 있다. 물론 3년 내 기존주택을 양도하지 않으면 추징이 된다. 특례가 적용되면 1주택자 혜택인 12억원의 기본공제와 최대 80%의 5년 이상 장기보유 및 60세 이상 고령 세액공제를 계속하여 적용할 수 있다.단 신규주택의 공시가격은 기존주택과 합산해 과세되고, 신규주택 부분은 세액공제가 적용되지 않는다. 또 기존주택과 신규주택의 납세의무자가 다르다면 특례 대상이 아니다. 이때 부부 공동명의는 지분율이 높은 자를, 지분율이 같다면 선택한 자를 납세의무자로 신청해 두 주택의 납세의무자가 동일한 경우만 특례가 적용된다. 양도세에서는 일시적 2주택 비과세 혜택을 보려면 2년 이상 보유 및 거주한 기존주택을 신규주택 취득 후 3년 내에 양도해야 한다. 거주요건은 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 경우 적용된다. 여기서 주의할 점은 기존주택을 취득하고 1년 이상 경과 후에 신규주택을 취득해야 한다는 부분인데 이 요건을 놓치는 사례가 특히 많다. 취득세와 종합부동산세에는 이러한 1년의 추가 요건이 없다. 이처럼 일시적 2주택 조건은 세목별로 다르므로 꼼꼼히 따져봐야 한다.하나은행 자산관리컨설팅센터 세무팀장
3

상속주택 잘못 팔면 양도세 폭탄…'거주기간'이 공제 가른다

주택 양도소득세는 세금 전문가조차 혀를 내두를 정도로 복잡하다. 한 끗 차이로 비과세 혜택을 적용받지 못하는 경우가 수두룩하다. ‘양포자’(양도소득세 계산을 포기한 사람)라는 신조어가 등장한 것도 이런 이유에서다. 1가구 1주택 비과세를 적용받지 못한 몇 가지 사례를 중심으로 국세청과 함께 양도세 유의사항을 정리해봤다. 상속주택 양도 시 주의해야기본적으로 주택을 매도할 때 내는 양도세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에서 보유 및 거주기간에 따른 장기보유특별공제를 차감해 계산한다. 1가구가 국내에서 1주택을 2년 이상 보유하고 있다가 처분하면 실수요 목적이 있다고 인정돼 양도가액 12억원까지는 양도세를 내지 않는다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때는 2년 이상 거주해야만 비과세 혜택을 받을 수 있다는 조건이 추가된다.양도세를 줄이기 위한 대표적인 방법은 장기보유특별공제를 활용하는 것이다. 1가구 1주택자가 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%(10년 이상 보유 및 거주) 공제율을 적용받을 수 있다.상속받은 주택의 보유 및 거주기간을 계산할 때는 주의해야 할 점이 있다. 주택을 취득한 동일가구원이 사망하기 전까지 보유·거주한 기간은 제외하고, 주택을 물려받은 이후 보유·거주한 기간만 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다는 점이다.예컨대 A씨가 동일가구인 부친의 사망으로 15억원짜리 주택을 상속받았다고 가정해 보자. 이 주택은 부친이 2013년 10월 취득해 6년6개월간 A씨와 함께 살던 곳이다. 2020년 4월 A씨는 부친의 사망으로 주택을 상속받은 뒤 3년6개월간 거주하다 2023년 10월 20억원에 팔았다. 이때 A씨는 부친이 주택을 취득한 시점부터 자신이 양도한 시점까지의 기간(10년)에 대해 장기보유특별공제를 받을 수 있다고 봤으나 실제로는 A씨가 주택을 상속받아 보유·거주한 기간(3년6개월)만 해당된다는 국세청 통보를 받았다.그 결과 80%(10년 이상 보유 40%+10년 이상 거주 40%)를 적용받을 것으로 예상했던 장기보유특별공제율은 24%(3년 이상 보유 12%+3년 이상 거주 12%)로 쪼그라들었다. 양도세도 예상 납부세액(400만원)보다 아홉 배 많은 3600만원을 내게 됐다. 주거용 오피스텔은 증빙자료 챙겨야2년 이상 보유 의무를 지키지 않아도 1가구 1주택 비과세 혜택을 주는 경우도 있다. 다른 지역으로 직장을 옮겨 어쩔 수 없이 이사해야 할 경우 기존 1주택을 양도할 때 1년 이상만 거주했어도 비과세를 적용받을 수 있다. 여기서 주의할 점은 직장 문제로 이사한 가구원뿐 아니라 나머지 가구원도 함께 주거지를 이전해야 비과세 요건을 충족한다는 점이다. 주거지를 이전하지 못한 가구원이 취학, 근무상 형편 등의 부득이한 사유가 있다면 함께 주거지를 이전하지 않아도 비과세 적용이 가능하다.업무용으로 쓰던 오피스텔을 주거용으로 사용하다 양도할 때도 주의가 필요하다. 국세청에 따르면 B씨는 2018년 2월 오피스텔을 4억원에 취득해 업무용으로 사용하다가 2023년 2월부터 주거용으로 사용했고, 올 2월 이 오피스텔을 8억원에 팔았다. A씨는 오피스텔 외에 다른 주택이 없어 양도 시점에 1가구 1주택 비과세를 적용해 신고했다. 하지만 주택이 아닌 건물을 주거용으로 사용한 경우에는 주거용으로 사용한 날(또는 주택으로 용도변경한 날)부터 주택 보유기간을 계산해 1가구 1주택 비과세 특례 여부를 판단한다는 점을 살펴야 한다. A씨는 보유 요건(2년 이상)을 충족하지 못해 1가구 1주택 비과세를 적용받지 못했다.국세청 관계자는 “주거용으로 사용하는 경우 내부 사진, 관리비 내역 등 실제 사용 용도를 확인할 수 있는 증빙자료를 미리 준비하는 게 좋다”고 말했다.허세민 기자 semin@hankyung.com