[한경 매물마당] 목동 역세권 대단지 앞 메디컬 빌딩 등 8건
◆서울 강남구 도산대로 투자 및 수익형 오피스 빌딩, 300억원
◆서울 성수동 더블역세권 신축 빌딩, 104억원
![[한경 매물마당] 목동 역세권 대단지 앞 메디컬 빌딩 등 8건](https://img.hankyung.com/photo/202311/01.34969009.1.jpg)
◆서울 목동 역세권 대단지 앞 메디컬 빌딩, 50억원
◆경기 이천시 신둔면 다용도 신축 부지, 39억원
![[한경 매물마당] 목동 역세권 대단지 앞 메디컬 빌딩 등 8건](https://img.hankyung.com/photo/202311/01.34969010.1.jpg)
◆서울 강북구 수유동 사옥 및 임대용 빌딩, 34억원
![[한경 매물마당] 목동 역세권 대단지 앞 메디컬 빌딩 등 8건](https://img.hankyung.com/photo/202311/01.34989245.1.jpg)
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상가시장, 양극화를 넘어 ‘초양극화’ 시대로 [한경부동산밸류업센터]
대한민국 상가시장이 양극화를 넘어 초양극화 시대로 급변하고 있다. 돌이켜보건대 상가시장은 코로나19가 대유행했던 지난 3~4년 동안 정부 주도의 강도 높은 사회적 거리 두기(집합금지명령, 영업 시간제한 등)로 상권 쇠퇴, 매출액 감소, 공실 증가, 자영업자 줄폐업이라는 사상 초유의 암흑기를 피할 수 없었다. 그런데 불행 중 다행이랄까, 올해 들어 탈코로나 시대가 본격화되면서 상가시장이 점차 활기를 되찾고 있는 모양새다. 다만 상가시장이 양극화를 넘어 초양극화 시대로 빠르게 재편되고 있다는 게 다소 낯설 뿐이다.상가 공실률이 말해주는 초양극화 시대코로나19 팬데믹을 거치면서 대한민국 상가시장은 이른바 ‘될 곳만 되는’ 초양극화 시대로 빠르게 변모하고 있다. 상가시장의 활성화 정도를 객관적으로 알 수 있는 지표 중 하나로 ‘상가 공실률’이 있다. 한국부동산원이 발표한 ‘2023년 2분기 상가(중대형·소규모·집합 상가) 공실률’을 살펴보면, 지역별 양극화가 심화되고 있음은 물론, 더욱 세분화되고 있음을 알 수 있다. 실제로 서울 및 수도권(경기·인천)의 집합 상가 공실률(5~8%)은 한 자리 수에 머물러 있는 반면, 지방의 경우 경북(26.8%), 전남(22.5%), 울산(18.2%), 세종(15.7%) 등 상당수 지역들이 두 자리 수 공실률을 기록하고 있다. 상가시장이 지역에 따라 양극화를 보이고 있는 것이다.한 가지 특이한 점은 이 같은 지역별 양극화 현상이 과거보다 더욱 세분화되고 있다는 사실이다. 일례로 같은 서울 내라도 도심과 강남의 차이는 제법 커 보였다. 서울 도심의 집합 상가 공실률이 11.0%, 중대형 상가는 15.3%, 소규모 상가는 8.8%인 반면, 서울 강남의 경우 집합 상가 공실률이 5.4%, 중대형 상가는 8.0%, 소규모 상가는 0.9%로 나타났다. 심지어 한 지붕 서울 강남(광역상권) 내일지라도 좀 더 국지적으로 들여다보면 서로 많이 달랐는데, 일례로 강남의 하위상권인 압구정의 경우 집합 상가 공실률이 1.8%, 중대형 상가 공실률 역시 3.5%에 불과했지만, 논현역의 경우 집합 상가는 10.2%, 중대형은 17.1%에 달했다. 이처럼 비록 같은 서울, 같은 강남 내일지라도 상가시장의 온도차는 확연했다. 이른바 ‘될 곳만 되는’ 상가시장 초양극화 시대가 자리한 것이다. 경쟁력 있는 콘텐츠가 답이다 코로나19 장기화 및 고금리에 따른 가처분소득감소로 소비심리가 크게 위축된 가운데 기존의 가두상권(거리상권)은 침체의 늪에서 허우적거리고 있는 반면, 경쟁력 있는 콘텐츠를 보유한 골목상권은 핫플레이스로 거듭나 수많은 사람들의 환대를 받고 있다. 비록 골목에서 출발했지만 스토리가 담긴 경쟁력 있는 콘텐츠를 보유함으로써 젊은 층의 무한유입과 함께 명품상권으로 거듭난 것이다. 대표적인 사례로 서울 종로구 익선동 한옥마을 상권을 들 수 있다. 익선동 한옥마을은 전통문화와 상권이 한데 어우러져 과거와 현재가 공존하는 곳으로 유명하며, 10~20대에서부터 30~40대, 심지어 50~60대에 이르기까지 다양한 연령층에서 선호하는 최고의 핫플레이스이다. 서울 종로구 도심 한복판에서 100년 된 한옥마을을 구경할 수 있고, 퓨전식으로 개조된 카페나 음식점, 아기자기한 편집숍 등이 혼재해 있어 인기만점이다. 상가시장 초양극화 시대를 이끌어갈 해법을 경쟁력 있는 콘텐츠에서 찾아야하는 이유가 여기에 있다. MZ세대를 잡은 상권만 떴다상권의 흥망성쇠는 주 소비층을 얼마나 많이, 또 얼마나 안정적으로 확보하느냐에 달려있다. 코로나19 팬데믹 이후 대한민국의 상권을 쥐락펴락하고 있는 존재는 다름 아닌 10~30대 연령층으로 구성된 MZ세대였다. 실제로 이들은 핫플레이스를 찾아 대한민국의 곳곳을 돌아다녔으며, 없는 상권을 만들어내거나 미약한 상권을 확장 강화시키기도 했다. 관련하여 대표적인 사례로 ‘힙지로 상권’을 들 수 있다. 사실 힙지로 상권은 MZ세대가 찾아오기 전까지만 해도 인쇄소, 조명가게, 공구상, 음식점 등이 혼재된 그저 평범한 도심지 뒷골목 상권이었다. 하지만 MZ세대를 붙잡고 난 뒤부터는 새로 생긴 가게만 해도 수백 개가 넘을 정도로 제대로 떠버리 유명상권으로 자리했다. 반면 MZ세대의 철저한 외면으로 상권이 급격히 쇠퇴하면서 고전하고 있는 곳도 적지 않았다. 전통시장, 대학가, 아파트단지, 오피스타운 등을 중심으로 구성된 기존 상권의 경우 경기침체와 맞물려 공실이 꾸준히 늘고 있는 실정이다. MZ세대를 잡은 상권과 그렇지 못한 상권 간의 갭은 향후 시간이 흐를수록 더욱 확산될 전망이다. 본의 아니게 상가시장 초양극화 시대의 마중물이 된 MZ세대였다.트렌드에 민감하라코로나19 팬데믹 이후 지금까지도 전통상권은 소비층의 구매력 감소로 곤란을 겪고 있는 반면, 트렌드 리딩 상권(익선동 · 힙지로 · 열정도 · 망리단길 상권 등)은 최신 트렌드와 이색적인 경험을 추구하는 MZ세대의 구애에 힘입어 나름 호황을 누리고 있다. 트렌드는 단순히 유행하다 소멸되는 일시적인 현상이 아니라 시대의 전환기에 소비행태가 달라지는 방향을 확인하고 미래의 변화를 가늠하는 척도로 기능한다. 실제로 트렌드 리딩 상권에 입지한 점포의 경우 임대료 하락은커녕 상승으로까지 이어지고 있다. 대한민국의 최대 소비층이라고 말할 수 있는 MZ세대의 경우 최신 트렌드에 관심이 많고 이색적인 경험을 중요시하는 만큼, 쇠락해가는 전통상권보다는 트렌드 리딩 상권에 투자하는 편이 좋아 보인다.한편 근래 들어 각종 무인점포가 지역상권 안으로 빠르게 유입되고 있는데, 이는 경기침체가 최저임금상승에 따른 인건비 부담과 겹치면서 나름 해결사로 떠올랐기 때문이다. 무인점포는 그 유형도 매우 다양한데, 아이스크림 · 과자 · 신선식품 · 편의점 · 노래방 · 빨래방에서부터 사진관 · 세차장 · 성인용품점 · 모텔에 이르기까지 각양각색이다. 코로나19 팬데믹 이후 급격히 늘어난 무인점포가 이제는 상권 트렌드로 완전히 자리한 모양새다. 점포의 무인화는 이제 거스를 수 없는 추세가 됐다. 트렌드는 상가시장의 성패를 좌우할 만큼 매우 중요한 변수임을 잊지 말아야 할 것이다.지금은 SNS 시대각종 SNS(사회관계망서비스)는 상가시장의 초양극화를 가속화시키는 매개체로써 왕성한 기능을 발휘하고 있다. 특히 대한민국 상가시장의 주 소비층인인 MZ세대의 경우 자신들이 직접 겪었던 소소한 경험담을 SNS를 통해 타인과 소통하는 것을 즐겨한다. 만일 스토리텔링만 된다면 당장 어디든 찾아갈 기세다. SNS가 상가시장의 초양극화 시대를 가속화시키고 있다.이동현 하나은행 자산관리컨설팅센터 부동산투자자문팀 부동산 수석전문위원※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
![상가시장, 양극화를 넘어 ‘초양극화’ 시대로 [한경부동산밸류업센터]](https://img.hankyung.com/photo/202311/01.34974111.3.jpg)
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오피스텔 투자할 때, 꼭 알아야 하는 세무 [한경부동산밸류업센터]
큰 건물보다 상대적으로 부담스럽지 않아 비교적 적은 자본으로도 투자할 수 있는 오피스텔. 상업용 부동산인지 거주용 부동산인지 그 사이의 경계 어딘 가에 있는 듯한 오피스텔, 개인이 투자할 때 어떤 세무 이슈를 주의해야 할까?1. 취득세오피스텔을 취득할 때에는 아직 업무용인지 거주용인지 그 목적과 용도가 불분명한 것으로 볼 수 있다. 따라서 오피스텔 자체를 취득할 때에는 거주용으로 사용하려는 의도라도, 일반 상업용 건물 취득하듯이 4.6%의 취득세율을 부담하게 된다. 그러나 취득 이후에는 다르게 취급이 된다. 해당 오피스텔을 거주용으로 사용하면서 주택분 재산세가 부과되면, 이후에 다른 주택을 취득시 이 오피스텔도 주택 수에 포함이 된다. 즉, 다주택 취득세 중과에 영향을 미치는 것이다. 다만, 시가표준액 1억원 이하라면 제외될 수 있다. 또한, 시기적으로는 2020년 8월 11일까지 취득한 오피스텔은 거주용으로 쓰더라도 주택으로 보지 않는다. 오피스텔 분양권은 취득 시기에 관계없이 주택 수에 포함되지 않는다.2. 재산세매년 6월 1일이 보유세의 과세 기준일이 된다. 통상 재산세와 종합부동산세를 보유세라 한다. 기본적으로 오피스텔은 업무용으로 사용시 건물분 재산세와 토지분 재산세가 각각 고지된다. 그런데 주택임대사업자 혜택 등을 위해 지자체에 해당 오피스텔을 주택분 재산세 분류 신청을 통해 거주용으로 씀을 자진하여 밝힐 시에는 주택분 재산세가 2회에 걸쳐 고지된다. 지방세는 공부상 용도에 좀 더 중점을 두는 경향이 있으며, 공부와 실질이 다른 경우에는 그 실질에 따라 과세되어야 하겠지만, 관할 지자체 상황에 따라 현황 조사가 빈번하지는 않다.3. 종합부동산세종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준일로, 재산세 부과 현황에 따르게 된다. 재산세가 주택분으로 부과된다면 종합부동산세도 해당 오피스텔의 공시가격만큼 합산되어 부과 대상이 된다. 1주택 단독명의자라면 인당 12억원 공제가 되고, 그 외에는 인당 9억원 공제가 되므로, 초과분은 종합부동산세가 발생한다. 상업용으로 건물분과 토지분으로 재산세가 부과되는 경우에는 건축물 부속토지 등의 토지 공시가격 합계에서 인당 80억원이 공제되므로, 일반적으로 업무용 오피스텔에서 종합부동산세가 발생하지는 않는다. 이처럼 종합부동산세가 달라지려면 재산세 단계에서부터 바뀌어야 한다.4. 부가가치세오피스텔을 업무용으로 쓰고 있다면, 부가가치세 과세 대상이다. 반면, 오피스텔을 실질적으로 거주용으로 쓰고 있다면, 과세 사업자등록 여부와 관계없이 주택 임대이므로 부가가치세 면세 대상이다. 이 때에는 부가가치세 신고 대신, 매년 초에 매출 등을 보고하는 면세 사업장 현황신고 대상이 된다. 세무서는 오피스텔 소유자가 업무용 부동산 임대로 사업자등록을 하더라도, 임차인의 월세 세액공제나 확정일자, 주민등록 주소지 전입 신고 등의 자료를 바탕으로 실제 거주용 임대 현황을 파악할 수 있으므로 주의해야 한다.5. 종합소득세오피스텔 임대에 대한 부가가치세 신고 또는 면세사업장 현황신고에 따른 매출 데이터를 기반으로 하여, 종합소득세가 과세된다. 거주용 임대 시 오피스텔도 주택 수에 포함이 된다. 부부 합산 1주택자는 기본적으로 비과세이지만 공시가격 12억 초과 주택과 해외 주택 월세는 과세가 되며, 2주택자는 월세 과세, 3주택 이상 보유자는 월세와 전세 보증금 이자분 2.9%까지 과세가 된다. 주택 임대소득은 연 2천만원 이하는 분리과세 또는 종합과세가 되며, 2천만원 초과는 종합과세가 된다. 혹시라도 2천만원 이하가 비과세라는 이야기는 2018년까지의 과거 규정으로서 현재는 해당하지 않으므로 주의해야 한다. 반면에 업무용 오피스텔은 금액 상관없이 부동산임대소득으로서 무조건 종합과세가 된다.6. 양도소득세오피스텔을 양도하는 경우에도 거주용으로 실 사용 중이라면 주택 양도로 보며, 업무용으로 사용 중이라면 일반 상가를 양도하는 것으로 본다. 7월에 발표된 2023년 세법개정안에 따르면 개별적으로 출입구, 취사시설과 욕실 등을 갖추고 있고 실제 거주용으로 쓰는 경우는 주택으로 본다는 내용이 담겨 있다. 주택의 개념을 좀더 명확히 할 예정인 것이다. 양도소득세와 같은 국세는 지방세보다 상대적으로 실질을 더 중요시한다. 이는 형식을 뛰어 넘어 실질에 따라 과세한다는 세법의 대원칙인 실질과세원칙이다. 오피스텔이 주택으로 간주되면, 1세대 1주택 비과세에도 영향을 미치며, 다주택 중과 등의 이슈도 따르게 된다. 다만, 만약 거주용 오피스텔 하나만을 보유 시 거래가액 12억까지는 양도세 비과세를 검토해볼 수 있으므로, 비과세가 없는 업무용 오피스텔에 비하여 오히려 유리한 부분도 있을 수 있다.세무서는 매년 기획 점검을 통해 오피스텔 과세 재원을 찾아내고 있다. 오피스텔 임차인이 사업자등록이 되어 있으나 그 임대인은 사업자등록을 하지 않은 경우, 이는 임대인에게 업무용 부동산 임대소득이 있는데 신고 누락 가능성이 있음을 뜻한다. 또한 반대로 오피스텔 임대인이 사업자등록을 했는데 임차인이 사업자등록을 안 한 경우, 이는 주택으로 임대 중임을 추정할 수 있다. 이에 해당하는 오피스텔 소유자들의 명단은 과세관청의 고도화된 전산망을 통해 추려진다. 이처럼 기획 점검 대상이 될 수 있고, 다양한 세목들의 과세 이슈가 포착될 수 있으니 오피스텔 소유자는 주의해야 한다.김수정 하나은행 자산관리그룹 자산관리컨설팅센터 상속증여팀 / 세무전문위원※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
![오피스텔 투자할 때, 꼭 알아야 하는 세무 [한경부동산밸류업센터]](https://img.hankyung.com/photo/202311/01.34974001.3.jpg)
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[한경 매물마당] 하남시 미사역 초역세권 1층 베이커리 등 5건
◆충남 아산시 온양온천역 상업지역 꼬마 빌딩(사진), 19억5000만원◆인천 미추홀구 도화지구 중심상가 독점 약국, 15억9000만원◆경기 시흥시 은행동 1층 독점 약국 상가, 12억원◆경기 하남시 미사역 초역세권 1층 베이커리 상가, 14억원◆충남 태안군 안면읍 호수 조망 농막 부지(사진), 3500만원매물마당 게재문의 : 02-3277-9966 / landplus@hankyung.com
![[한경 매물마당] 하남시 미사역 초역세권 1층 베이커리 등 5건](https://img.hankyung.com/photo/202311/AA.34970827.3.jpg)
![3대지수 실적시즌 기대에 상승…테슬라 15%대 급등 [뉴욕증시 브리핑]](https://timg.hankyung.com/t/560x0/photo/202404/01.36566736.1.jpg)
