입주 2주 만에 경매 넘어간 건물…法 "보증금 설명 없던 공인중개사도 배상"

박시온 기자

입력2023.10.04 10:34 수정2023.10.04 10:43

계약 과정에서 선순위 보증금 설명 빠뜨린 공인중개사
法 "중개인의 확인 의무 다하지 않아... 공동 배상"

임대차 계약 후 집이 경매로 넘어가 보증금을 돌려받지 못한 세입자에게 공인중개사도 배상 책임이 있다는 법원의 판단이 나왔다. 선순위 임차인들의 보증금 현황을 제대로 고지하지 않았다는 이유에서다.

4일 법조계에 따르면 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 세입자 A씨 등 2명이 임대인 B씨와 공인중개사 C씨, 공인중개사협회를 상대로 낸 보증금 반환 소송에서 최근 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 재판부는 "B씨는 원고들에게 보증금 7500만원을, 공인중개사와 협회는 이 중 1125만원을 공동으로 지급하라"고 명령했다.

A씨 등은 2021년 11월 B씨 소유의 다가구주택 한 호실을 보증금 7500만원으로 2년간 임대하는 계약을 맺었다. 계약 체결 당시 이 건물 및 부지에는 채권최고액 3억1200만원의 선순위 근저당권과 다른 임차인들의 선순위 보증금 3억2700만원이 설정됐다.

문제는 C씨가 선순위 보증금에 대해 세입자에게 제대로 고지하지 않아 발생했다. C씨는 "2억500만원의 선순위 보증금 외 별도의 권리관계, 세금 체납 사실이 없다"고 세입자들에게 전했다. 또한 "B씨가 서류 제출을 거부했다"는 사실만 구두로만 설명했다.

A씨의 입주 2주 후 해당 건물은 경매로 넘어갔고 이듬해 10월 매각됐다. A씨 등은 경매법원에 배당을 요구했지만, 배당을 전혀 받지 못하자 보증금 반환 소송을 제기했다.

법원은 세입자들의 손을 들어줬다. 재판부는 우선 "원고들이 경매 절차에서 배당요구를 해 임대차계약이 적법하게 해지된 만큼 임대인 B씨는 보증금을 반환할 의무가 있다"고 판단했다.

공인중개사의 배상책임도 함께 인정됐다. 재판부는 "선순위 임차인들의 보증금은 공인중개사가 설명한 보증금과 금액 차이가 상당한데, 이는 계약 체결 여부를 결정하는 데 중대한 영향을 미친다고 봐야 한다"고 설명했다. 그러면서 "등기에 없는 권리관계에 대한 자료 확인 의무 및 설명 의무를 이행하지 못한 잘못이 있다"며 "추가 자료를 확보하기 어려웠다면 부정확할 수 있는 정보임을 고지했어야 한다"고 지적했다.

박시온 기자 ushire908@hankyung.com

관련 뉴스

1

"세제 완화해야 공급절벽 해소"

전문가들은 주택 ‘공급 절벽’을 해소하기 위한 추가 대책으로 양도소득세, 종합부동산세 등 세금 완화를 꼽았다. 올해 전국의 주택 착공 물량이 반토막 난 가운데 공급을 늘리려면 다주택자가 보유한 부동산을 팔 수 있도록 중과세율을 낮춰야 한다는 의미로 풀이된다. 정부가 공공주택 추가 공급이나 정비사업 규제 완화 등으로 전방위적인 공급 대책 마련에 나서야 한다는 의견에도 힘이 실린다.3일 한국경제신문이 전문가 100명(4명 무응답)에게 ‘공급 절벽을 해소하기 위해 추진해야 하는 정책’을 물은 결과 36명은 ‘양도세 등 부동산 세제 완화’를 꼽았다. 현재 양도세 기본세율은 6~45%다. 하지만 1년 미만으로 보유하고 처분할 때 70%, 2년 미만은 60% 세율이 부과된다. 또 다주택자가 부동산을 양도할 경우 2주택(기본세율+20%포인트)과 3주택 이상(30%포인트)에 대한 중과세는 내년 5월까지 유예된 상태다. 이 같은 중과세율을 낮춰 단기적으로 다주택자 물건이 시장에 나올 수 있도록 해야 한다는 의미로 해석된다. 특히 22명은 ‘미분양 해소를 위한 양도세 면제’ 등 세제 혜택이 필요하다는 의견을 냈다. 미분양이 심각한 지방에 수요자가 유입될 수 있도록 양도세를 면제해 중견 건설사의 자금 조달에 활력을 틔워주고 다시 공급에 나설 여건을 마련해야 한다는 의미다.전문가 18명은 ‘개발 사업지에 대한 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 정상화’를 주문했다. 정부는 공급 활성화 대책으로 주택도시보증공사(HUG) 등 공기업의 PF 보증 규모를 15조원에서 25조원으로 늘리고 대출 한도를 사업비의 50%에서 70%로 높이기로 했다. 이처럼 제도적으로 문턱을 크게 낮췄지만 정작 사업장에선 은행 등 금융회사가 PF에서 자금을 회수하는 모양새다. 이들이 PF에 다시 자금을 투입하도록 현실적인 방안을 내놔야 한다는 의견으로 풀이된다.신규 주택 공급에 정부가 적극 나서야 한다는 답변도 많았다. 전문가 13명은 ‘공공주택을 추가로 공급해야 한다’고 답했다. 11명은 ‘재개발·재건축 등 정비사업 규제를 완화해야 한다’고 조언했다.박진우 기자 jwp@hankyung.com
2

문재인 정부 서울 집값 통계, 민간 통계와 10%p 차이 난 이유[아기곰의 부동산 산책]

문재인 정권의 통계 조작 사건으로 세상이 어수선하다. 부동산 관련 통계는 국토교통부 산하 기관인 한국부동산원에서 집계하는 통계와 민간 기관인 KB국민은행에서 집계하는 통계가 주로 쓰이고 있다. 문제는 정부 통계라고 할 수 있는 한국부동산원의 통계에서 발생했다. 민간 통계와 차이가 많이 발생한 것이다. 이에 대해 그 당시 정부에서는 정부 통계는 ‘실거래가’를 중심으로 집계된 것이고 민간 통계는 부동산 중개소에서 집계된 ‘호가’ 중심의 통계이기 때문이라고 해명했다. 그런데 이런 주장에는 크게 두 가지 모순이 있었다. 첫째는 정부의 말이 맞는다면 예전에도 그런 차이가 났었어야 하는데 유독 문재인 정권에서만 그 차이가 크게 났다는 것이고 둘째는 문재인 정부의 통계 간에도 심각한 모순이 발생한 것이다.한국 부동산원에 따르면 2020년 서울 아파트 매매가 상승률은 3.01%로 전국 아파트 매매가 상승률의 7.57%의 절반도 되지 않는다. 반면 민간 기관인 KB국민은행 통계에 따르면 같은 기간 동안 서울 아파트 매매가 상승률은 13.06%로 전국 아파트 매매가 상승률의 9.65%보다 훨씬 높다. 정부 3.01% vs 민간 13.06%한마디로 같은 서울 집값 상승률을 놓고도 정부에서는 전국 평균보다 적게 올랐다고 주장하고 민간에서는 전국 평균보다 많이 올랐다고 주장한 것이다. 두 기관의 통계 차이가 전국 평균은 2.08%포인트에 불과하지만 서울은 무려 10.05%포인트나 차이가 났던 것이다. 통계를 내는 데는 조사 대상이나 집계 방식이 정확하게 같지는 않기 때문에 약간의 편차가 나는 것은 자연스러운 일이다. 이런 측면에서 보면 전국 아파트 매매가 평균 상승률에서 두 기관 통계 간에 2%포인트 정도 차이가 나는 것은 심각한 수준이 아니다. 하지만 서울 통계에서는 문제가 다르다. 10%포인트 이상 차이가 난다는 것은 두 통계 중 어느 것에 심각한 오류가 있다는 뜻이다. 그런데 이러한 오류가 정부 측에 있다는 것을 밝힌 것은 아이로니컬하게도 문재인 정부 스스로였다. 이듬해인 2021년 3월 공시가를 발표하면서 2020년 서울 아파트 값 상승률을 3.0%가 아니라 19.9%를 적용했기 때문이다. 민간 기관을 비롯해 많은 전문가들이 서울 집값이 많이 오르고 있다고 지적해도 그것은 호가만 오른 것이고 실제는 3.0%밖에 오르지 않았다고 하다가 막상 세금을 걷을 때는 상승률을 19.9%로 적용한 것이다. 그동안 통계를 조작해 왔다는 것을 스스로 인정한 것이다. 이런 문제가 발생하는 원인은 구조적인 모순 때문이다. 시험을 본 당사자가 채점을 매기는 시스템에서는 공정성이 보장되기 어렵다. 정부의 부동산 정책이 시장에서 작동되는지 여부는 집값의 흐름을 보면 알 수 있다. 어떤 정책을 내놓았는데 그 정책이 시장에서 먹히지 않는다면 그 과정을 다시 살피고 보완해 더 나은 정책을 만들어 내면 된다.그런데 그것이 아니라 통계의 조작으로 눈가림하려고 했다는 것이 문제다. 이러면 순진하게 정부 말만 믿은 사람만 손실을 보게 된다. 그러면 이런 문제가 앞으로는 재발되지 않을까. 그건 아니다. 문재인 정권이 부도덕해 이런 일이 발생한 것이고 정권이 바뀌었으니 앞으로는 문제가 없을 것이라고 믿는 것도 너무 순진한 생각이다. 이전 정권이 무리수를 두게 된 것은 언론을 포함한 우리 국민 모두의 책임이기도 하다. 어떤 정책이 발표되면 며칠 안 돼 르포라는 제목의 기사를 통해 시장의 분위기가 보도되곤 한다. 심지어 주중에 정책이 발표됐는데 그 주말에 발표되는 집값에 어찌 반영되는지가 기사로 나오기도 한다. 어떤 정책이든 나오자마자 화끈하게(?) 시장에서 작동되는 것은 흔하지 않다. 하지만 국민들은 언제나 화끈한 정책 한 방을 원한다. 하지만 무리하게 단기적인 효과를 노리는 정책일수록 부작용이 생길 가능성도 높다. 그러므로 여러 전문가의 의견을 반영해 시행착오가 적은 정책을 만드는 국가와 그 정책을 신뢰하고 기다려 주는 국민과 언론 그리고 이들 간의 솔직한 소통이 중요하다. 통계 무용론?교통사고 예방하려고 자동차 타지 말라는 것 그런데 통계 조작이라는 이슈가 대두되자 엉뚱하게도 그 대책으로 일각에서는 주간 통계 무용론을 들고나오고 있다. 통계가 문제라면 통계를 내지 않으면 되지 않겠느냐는 단순한 논리다. 교통사고를 예방하려면 자동차를 만들지도 타지도 않으면 된다는 논리와 같다. 이들 통계 무용론자들의 주장에 따르면 매주 시세 통계를 내는 나라는 전 세계에서 한국이 유일하고 이런 통계가 나올 때마다 국민들이 자극을 받아 투기판에 뛰어들게 된다는 논리다. 이런 논리가 타당한지 살펴보자. 전 세계에서 주간 통계를 공식적으로 내는 나라가 한국뿐인 것은 맞다. 그런데 다른 나라에서 주간 통계를 내지 않는 이유는 주간 통계에 문제가 있어서가 아니라 통계를 내기 어렵기 때문이다. 한국을 제외한 대부분의 나라에서는 단독 주택이 주류를 이룬다. 그런데 단독 주택이라는 것은 조그만 오두막부터 궁전과 같은 으리으리한 대저택을 모두 포함한 개념이다. 이러니 표본을 내기가 쉽지 않은 것이다. 하지만 한국은 아파트가 주류다. 2022년 기준으로 한국의 주택 중에서 아파트가 차지하는 비율은 64%나 되고 그중 도시 지역은 무려 71%나 된다. 그런데 아파트는 단독 주택에 비해 상당히 정형화된 형태를 띠고 있다. 그러니 조사하기에 큰 무리가 없다. 이에 따라 한국에서 주간 단위로 발표되는 통계는 아파트다. KB국민은행도 (표본이 적어 조사가 어려운) 단독 주택은 월간 단위로 발표하고 있다. 한마디로 다른 나라와 한국의 상황이 크게 다른 것이다. 시세 통계 발표를 주간 단위로 하지 않게 되면 사람들은 부동산 중개소에서 전하는 비공식적인 정보에만 의존하게 된다. 어떤 단지 몇 평형이 ‘얼마에 거래됐다’는 정보만을 사람들이 접할 수 있기 때문이다. 통계 조작이 발생했던 이유는 통계를 자주 내서가 아니라 시험을 치른 사람이 자신의 성적을 매길 수 있는 구조적인 문제였기 때문이다. 통계 조작이 무서워 통계 자체를 내지 않는다고 하면 그보다 더 큰 ‘국민의 알 권리’를 침해하게 되는 것이다.아기곰 ‘아기곰이 재테크 불변의 법칙’ 저자
3

부동산 중개업자 갈 곳 잃었다···공인중개사무소 10개월째 줄폐업 이어져

지난해 11월부터 10개월째 공인중개사무소가 한 달에 1000곳씩 문을 닫고 있다. 2일 한국공인중개사협회에 따르면 지난해 11월부터 올해 8월까지 매달 1000곳 이상의 공인중개사무소가 폐업했다. 이 기간 폐업한 공인중개사무소는 총 1만2593곳, 휴업한 곳은 1201곳으로 집계됐다.공인중개사 개업자 수도 1년 7개월 만에 최저치를 기록했다. 올 8월 말 기준 개업 공인중개사 수는 11만6627명으로, 작년 1월 11만6494명 이후 가장 적었다. 지난해 11월부터 올해 8월까지 개업한 공인중개사무소는 1만901곳으로, 동기간 폐·휴업한 곳보다 2893곳이 적었다.지난해 말부터 부동산 거래가 줄어들면서 매물 확보를 못한 공인중개사무소가 줄폐업을 이어가고 있다. 최근 거래량이 조금씩 회복되고 있지만 예년 수준에 못 미치고 있다는 평가다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 8월까지 월평균 서울 아파트 매매량은 3092건으로, 예년 평균의 절반 수준으로 나타났다.강홍민 기자 khm@hankyung.com