상가 월세 받는 개인사업자의 단계별 세금 총정리 [한경부동산밸류업센터]

상가 임대업 개인 사업자의 세무

상가주택이 많은 서울 연남동 모습(한경-허문찬 기자)

좋은 입지의 상가를 매수하게 된 A씨, 부동산 임대업이라는 오랜 꿈을 실현하게 되어 기쁘다. 무작정 세무서에 찾아가 개인 사업자등록을 하기는 했는데, 앞으로의 세금 관계는 어떻게 되는지 막막하게만 느껴진다.

A 손님의 상담 내용이다. 사업자등록을 하면서 부동산 임대업 개인사업자가 되었는데, 이제 어떤 세금들이 관련이 있을까. 취득부터 보유, 양도 또는 증여 및 상속까지 단계적으로 아래와 같은 세금을 고려해야 한다.

- 취득세 : 개인의 상가 매매 취득세는 농어촌특별세 등 부가세를 모두 포함하여 4.6%의 취득세율을 부담하게 된다. 상가를 취득한 때부터 60일 내 지자체에 신고 납부해야 한다.

- 부가가치세 : 상가 취득 시 부담한 부가가치세는 부가가치세 신고를 하면서 매입세액공제를 받을 수 있다. 개인사업자의 경우 일반적으로 매년 7월, 1월에 상반기 하반기 부가가치세 신고를 하는데, 임대료 등에 대한 매출세액에서 업무 관련 지출에 대한 매입세액을 차감하여 부가가치세를 납부하거나 환급받게 된다.

- 종합소득세 : 부가가치세 신고에 따라 집계된 1년간 임대 매출에 대해서 일반적으로 다음 해 5월 종합소득세 신고 납부를 해야 한다. 실제 경비를 반영하여 기장하는 방식과 세무서에서 인정해 주는 경비율로 경비를 반영하여 추계하는 방식이 있다. 세 부담은 6~45%의 종합소득세율이 적용되며, 지방소득세는 종합소득세의 10%가 추가로 적용된다.

- 재산세 : 매년 6월 1일 현재 상가를 보유하고 있다면 재산세 과세 대상이 된다. 7월에 건물분에 대한 재산세와 9월에 토지분에 대한 재산세를 지자체로부터 고지받아 납부해야 한다.

- 종합부동산세 : 매년 6월 1일이 과세 기준일이며, 종합부동산세는 재산세 부과 현황을 따른다. 상가 건물에 대한 종합부동산세는 없고, 상가 건물의 부속 토지는 일반적으로 별도합산 과세대상 토지로 구분되어 공시가격 합계가 80억 원을 초과하는 경우 종합부동산세 세 부담이 있게 된다. 일반적으로 12월에 세무서의 고지를 받아 납부한다.

서울 마포구 홍대 인근 상가 밀집지역(한경-강은구 기자)

- 부가가치세 / 양도소득세 : 상가를 양도하면 부가가치세를 과세한다. 다만, 양수자에게 사업을 포괄양수도 하여 요건을 충족하면 부가가치세 과세 대상이 아니다. 사업의 근본이 되는 상가를 양도한 경우 폐업 신고와 함께, 다음 달 25일까지 폐업 부가가치세 신고를 해야 한다. 또한 양도소득세도 양도 후 2개월 내 신고 납부해야 한다. 양도가액에서 취득가액을 차감한 양도차익에 대해 과세가 되는데, 3년 이상 보유 시 장기보유특별공제를 연 2%씩 최대 30%까지 적용할 수 있다. 2년 이상 보유한 경우 6~45%의 양도소득세율이 적용되며, 지방소득세도 양도소득세의 10%를 관할 지자체에 추가로 부담하게 된다.

- 증여세 / 취득세 : 상가를 양도하지 않고, 가족에게 증여하는 경우 수증자에게 증여세가 발생하며, 증여 후 3개월 내 신고 납부해야 한다. 성년 거주자 자녀는 10년에 5000만원 증여공제를 적용할 수 있고, 미성년 거주자 자녀는 2000만원, 거주자 배우자는 6억 원이 적용된다. 이 증여공제를 초과하는 부분은 10~50%까지의 증여세율을 부담하게 된다. 또한 수증자에게는 4%의 증여 취득세가 추가로 발생하므로 신고 납부해야 한다.

- 상속세 / 취득세 : 양도나 증여하지 않고, 계속 보유하다가 상속으로 상속인에게 이전되는 경우도 있다. 일반적으로 자녀 등 상속인이 있으면 일괄공제 5억 원이 공제되고, 배우자 생존 시 최소 5억 원이 추가로 공제된다. 이러한 공제 등을 초과하는 상속재산에 대해 10~50%의 상속세율로 세금이 매겨지며, 상속 개시 후 6개월 내 신고 납부해야 한다. 또한 상속인에게는 3.16%의 상속 취득세가 추가로 발생하므로 신고 납부해야 한다.

김수정 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무전문위원

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