"역전세 내년에도 지속…전세자금대출 DSR 포함해야"

집값과 전셋값의 동반 하락으로 역전세(전세 시세가 구 전세보증금보다 낮은 현상) 문제가 내년까지 지속될 수 있으며, 이를 포함해 전세제도의 문제를 해결하기 위해서는 금융시스템을 개선해야 한해야 한다는 민간 연구소의 제언이 나왔다.

전세자금대출을 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함시키고, 매매 전세비(전세가격/매매가격)가 70% 이상인 주택에 대해서는 전세자금대출을 제한해야 한다는 주장이다.

KB금융지주 경영연구소는 18일 발간한 '전세 제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언' 보고서에서 전세가격이 지난해 7월을 정점으로 하락한 점 등에 비춰볼 때 전세보증금 이슈가 내년까지 지속할 수 있다며 이같이 밝혔다.

최근에는 악의적 투자자에 의한 전세사기가 대두됐으나, 향후 전세가격 급락에 따른 부작용이 다양한 형태로 나타날 수 있다는 것이 보고서의 분석이다.

예컨대 전세보증금 회수가 지연되면 세입자는 주택 구입, 근무지 이전, 자녀 교육 등의 문제를 겪을 수 있다.

우리나라만의 독특한 임차 제도인 전세는 역전세 외에도 무자본 갭투자, 전세보증금 미반환 위험 노출 등의 문제를 안고 있다.

보고서는 이러한 문제를 해결하려면 근본적인 개선안이 필요하다며 전세제도 관련 금융시스템 개선이 필요하다고 제언했다.

무주택 서민을 위한 전세자금대출이 대표적이다.

보고서는 전세자금대출이 전세가격을 밀어 올리고 투자 수요 증가 요인으로 작용한 면도 있다면서 전세자금대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하고, 매매가 대 전세가(매매전세비)가 70% 이상인 주택에 대해선 전세자금대출을 제한하는 안을 검토해야 한다고 주장했다.

다만 임대인이 전세보증금 반환 용도로 대출을 신청하는 경우에 한해 한시적으로 주택담보대출비율(LTV)을 70%까지 허용하고, 특히 대출신청 금액이 1억5천만원 이하인 경우 DSR 적용을 배제해 임차인의 안정적인 퇴거 지원에 나서야 한다고 덧붙였다.

임대보증금 보증과 전세보증금 반환 보증보험을 통합하고 임대인의 보험가입을 의무화하는 것도 해결 방안으로 제시했다.

전세거래 안전성 확보 측면에서 부동산 중개업소의 임대인 관련 정보 확인을 의무화하고, 전세계약 시 매매전세비에 대해 설명토록 하는 방안이 필요하다는 의견도 내놓았다.

임대주택을 직접 중개·관리하며 하자 발생 시 전세보증금 보존과 계약 파기를 책임질 수 있는 기업형 중개 플랫폼이 필요하고, 다주택자의 임대사업자 등록 의무화를 조속히 도입해야 한다고 보고서는 강조했다.

KB경영연구소 강민석 박사는 "우리나라만의 독특한 임차 형태인 전세제도가 지금까지는 서민들의 내 집 마련을 위한 '주거 사다리' 역할을 해왔지만, 최근 전세사기, 깡통전세 문제 등이 발생함에 따라 제도적인 보완이 절실히 필요해졌다"며 "단기적으로는 전세사기 피해자에 대한 지원을 강화하되, 장기적으로는 근본적인 문제 해결을 위한 시스템 개선 등을 적극 고민해야 한다"고 말했다.

(사진=연합뉴스)


김현경기자 khkkim@wowtv.co.kr