㈜금강골프&㈜금강골프재팬, 日 우구이스노모리CC&호텔 평생 회원권
이바라키 공항 1시간10분, 나리타공항 약 2시간 거리에 있어 무료 송영 서비스가 제공된다.
이번에 분양하는 회원권은 창립 평생 회원권이다. 골드(기명 1+동반인 1), 로열(기명 1+동반인 3), 다이아몬드(무기명 4) 세 가지가 판매된다. 하루 체류비가 주중 8000엔, 주말 9000엔이다. 그린피, 카트비, 숙박비, 조·중·석식, 송영까지 제공된다. 창립회원에게는 추가 라운드 무료, 연회비 평생 무료, 온천 평생 무료 등 특별 혜택이 주어진다.
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공시價 '역대급' 인하…보유세 부담 '뚝', 빌라는 전세보증보험 문턱 높아져 '울상'
지난 정부 때 고공행진을 이어갔던 공동주택 공시가격이 올해 전국 평균 18% 내렸다. 각종 부동산 관련 세금과 밀접한 공시가격이 역대 가장 큰 폭으로 하락하며 집주인들의 세 부담은 최대 30% 이상 줄어들 전망이다. 공시가격 하락에 더해 청약 문턱이 낮아지며 최근 분양 시장에 대한 관심이 모처럼 높아지고 있다. 반면 무주택 서민과 청년이 주로 거주하는 빌라 중심의 소형 주택시장에서는 전세보증보험 문턱이 높아 시장 불안 조짐도 보이고 있다. 공시가격 18% 인하로 세 부담 뚝국토교통부에 따르면 올해 전국 공동주택(아파트·연립·다세대) 공시가격은 지난해보다 18.61% 하락했다. 지난해 전국 공동주택 가격 하락률 15.59%에 2020년 수준인 69%의 현실화율을 적용한 결과다.이번 공시가격 하락은 정부가 2005년 제도를 도입한 이후 최대 낙폭이다. ‘역대급’ 인하로 재산세·종합부동산세 등 세 부담은 지난해보다 약 20~30% 줄어들 전망이다. 지역별로 따지면 세종시 공시가격이 30.68% 떨어지며 하락폭이 가장 컸다. 인천(-24.04%) 대구(-22.06%) 경기(-22.25%) 대전(-21.54%) 등 지난해 집값이 많이 하락한 수도권과 지방 광역시의 조정폭도 20~30%대에 달한다. 서울은 지난해보다 17.30% 낮아졌다. 울산(-14.27%) 충북(-12.74%) 충남(-12.52%) 경남(-11.25%) 전남(-10.60%) 등도 두 자릿수 조정을 받았다.공시가격이 내려가면서 집주인의 세 부담은 크게 줄어들 전망이다. 국토부 계산에 따르면 지난해 공시가격 10억원 아파트를 보유한 집주인이 내야 하는 보유세는 203만4000원에 달했지만, 올해는 8억원으로 내려가며 125만2000원의 보유세를 내게 된다. 지난해 공시가격 15억원 주택을 보유한 경우에도 403만4000원에서 280만2000원으로 120만원 이상 보유세 부담이 줄어든다.건강보험료와 복지 혜택, 국민주택채권 부담 등도 공시가격 하락에 따라 같이 줄어든다. 지역가입자의 건보료는 월평균 3.9% 감소하고, 부동산 등기 때 부담하는 국민주택채권 매입도 연간 1000억원가량 줄어드는 것으로 나타났다. 빌라는 전세보증보험 문턱 높아져세 부담 완화의 수혜를 보는 아파트 보유자와 달리 다세대와 연립 등 빌라 시장은 오히려 신음하고 있다. 연이은 전세 사기로 얼어붙은 빌라 시장에 공시가격 하락이 겹치면서 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 문턱이 오히려 높아졌기 때문이다.HUG에 따르면 오는 5월부터 반환보증보험 가입 기준은 전세가율 100%에서 90%로 강화된다. 전세가율 계산에 활용하는 공시가격 기준도 150%에서 140%로 낮아졌다. 공시가격이 내려가면서 보증보험에 가입할 수 있는 전세 보증금 상한액이 크게 줄어든 것이다.지난해 공시가격이 1억원이고, 올해 공시가격 인하율이 6%인 빌라를 가정해보면 전세 보증 한도는 1억4000만원에서 5월 이후 1억1844만원으로 줄어든다. 전세 보증금을 낮추고 월세 임대료를 내는 식으로 전세보증보험을 받을 수도 있지만, 월세에 부담을 느끼는 세입자가 많아 최근 현장에서는 보험 한도에 맞춰 만원 단위까지 전세 보증금을 받는 사례도 생겨났다. 4월 물량 3만7000가구…수도권 청약 전략은주춤한 전세시장과 달리 청약시장은 최근 수도권을 중심으로 분양 물량이 쏟아지며 모처럼 활기를 띠고 있다. 공시가격 하락에 따른 보유세 부담이 줄어든 데다 앞으로 수도권 분양 물량이 끊길 수 있다는 우려가 겹치며 경쟁률도 크게 뛰었다.부동산R114에 따르면 이달 전국 42개 단지, 총 3만7457가구가 분양에 나선다. 지난달 예정 물량의 일부가 4월로 연기된 데다 봄 성수기로 분양이 몰린 영향이다. 분양 물량은 수도권에 집중됐다. 경기(1만7832가구)와 인천(3541가구), 서울(3283가구) 순으로 분양 물량이 많다. 서울은 모처럼 휘경자이디센시아(1806가구), 서대문센트럴아이파크(827가구), 새절역두산위브트레지움(424가구) 등 재개발 사업지들이 공급에 나선다.실수요가 많은 서울에서 분양 물량이 쏟아지는 데다 올해부터 추첨제가 부활하면서 ‘운’에 의한 당첨을 노려볼 수도 있다. 추첨제에 따라 무주택기간이 짧거나 부양가족 수가 적은 2030세대와 1인 가구, 유주택자도 청약 당첨의 기회가 있기 때문에 중소형 주택을 중심으로 청약 경쟁률이 높아질 것으로 전망된다. 분양 관계자는 “보유세 부담이 줄어든 데다 청약 문턱이 낮아지면서 젊은 층의 청약 도전이 더 늘어날 것으로 본다”며 “앞으로 분양가가 더 높아질 수 있다는 우려도 경쟁률 상승에 영향을 미칠 것”이라고 했다. 금리 고공행진과 미분양 등 변수 많아다만 계속되는 고금리 현상과 지역을 중심으로 심화하는 아파트 미분양이 부동산 경기의 악재로 남아 있어 공시가격 하락이 부동산 경기 상승으로 바로 이어지지 않을 것이란 전망도 있다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “(공시가격 하락은) 지난해 주택 가격 급락이 주요 원인”이라며 “주택 소유자의 세 부담은 줄겠지만 당장 집값 회복이나 거래량 증가로 이어지기는 어려울 것”이라고 했다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 “세 부담이 낮아지면 급하게 처분하지 않고 관망하려는 움직임을 보일 것”이라고 내다봤다.유오상 기자 osyoo@hankyung.com
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분양 시장 '온기' … 서울 홍은·신사, 경기 광명·동탄·의왕 등 관심
이달 들어 침체했던 수도권 분양 시장에 온기가 돌고 있다. 정부가 분양권 전매제한 완화 등 분양 시장 규제를 대폭 없앤 덕분에 4월 분양 시장이 활기를 띨 것이란 게 전문가의 전망이다. ○수도권 올 들어 최대 분양 물량부동산 분석업체 부동산인포에 따르면 이달 수도권 일반 분양물량은 1만3390가구로 집계됐다. 올해 들어 가장 많은 월 공급 물량이다. 작년 동월(1만2373가구)보다 1017가구 많다. 지역별로는 경기가 9466가구로 가장 많고, 서울(2883가구)과 인천(1041가구)이 그 뒤를 이었다.서울에선 ‘휘경자이 디센시아’가 첫 스타트를 끊었다. 지난 4일 1순위 청약받은 이 단지는 329가구 모집에 1만7013명이 몰려 평균 경쟁률 51.7 대 1을 기록했다. 최고 경쟁률은 전용 84㎡A 타입으로 219.9 대 1에 달했다. 오는 23일부터 25일까지 사흘간 정당 계약이 이뤄진다.두산건설은 은평구 신사1구역 재건축 정비사업을 통해 ‘새절역 두산위브 트레지움’을 이달 말 분양한다. 2015년 이후 8년 만에 신사동에 공급되는 새 아파트로 희소가치가 높다는 평가다. 단지는 지하 2층~지상 18층, 6개 동(전용면적 59~84㎡) 총 424가구 규모다. 이 중 235가구를 일반에 공급한다.신세계건설은 은평구에 주거형 오피스텔인 ‘빌리브 에이센트’를 선보인다. 수도권광역급행철도(GTX)-A노선의 서울 첫 역사인 연신내역에 인접해 있다. 지하 5층~지상 24층, 총 492실로 조성된다. 모든 타입의 천장 높이가 2.5ｍ에 달한다. 주거 선호도 높은 중소형 주택형(전용 49~84㎡) 위주로 구성되는 게 특징이다. ○전매제한 3년으로 축소 … 분양 ‘온기’경기에선 남양주, 안성, 의왕, 평택, 화성 등 다양한 지역에서 신규로 9446가구에 일반분양 물량이 쏟아진다. 작년 4월 물량(7188가구)보다 30%가량 늘어난 규모다. 반면 한동안 ‘물량 폭탄’이 떨어졌던 인천은 이달 분양 물량이 1041가구로, 작년 동월(4269가구) 대비 4분의 1 수준으로 줄어든다.경기 광명에서는 GS건설·포스코이앤씨·한화건설이 광명뉴타운 1구역을 새로 지은 ‘광명 자이더샵포레나’가 분양한다. 지하 3층~지상 38층, 28개 동 총 3585가구 규모의 대단지다. 이 중 전용 39~127㎡ 776가구를 일반에 분양한다.현대건설·계룡건설산업·동부건설·대보건설은 화성 동탄2신도시에 ‘동탄 파크릭스 2차’를 공급한다. 이 단지 역시 지하 2층~지상 20층, 44개 동에 2063가구(전용 74~110㎡)로 이뤄진 매머드급 단지다. 이 중 A55 블록 660가구를 2차로 분양한다. 삼성전자가 조성하는 ‘반도체 메가 클러스터’의 사업 예정지와 맞닿아 있어 수혜 단지로 꼽힌다.금강주택도 화성 동탄2신도시 신주거 문화타운 A59 블록에 ‘동탄신도시 금강펜테리움 6차 센트럴파크’를 내놓는다. 총 1103가구의 대단지다.효성중공업은 남양주와 안성 두 곳에서 이달 신규 아파트 단지를 선보인다. 남양주시 다산동 ‘해링턴 플레이스 다산파크’는 이 지역 최초 민간공원 조성 특례사업이다. 단지는 지하 4층~지상 최고 30층 3개 동 총 350가구 규모다. 안성시 공도읍의 ‘해링턴 플레이스 진사’는 지하 2층~지상 최고 29층, 12개 동(전용 74~100㎡) 총 992가구 규모로 조성된다.의왕시에서는 대우건설·GS건설·롯데건설 컨소시엄이 ‘인덕원 퍼스비엘’을 분양한다. 지하 4층~지상 34층, 14개 동으로 총 2180가구의 대단지다.이 중 586가구가 일반분양된다.심은지 기자 summit@hankyung.com
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실수요자나 투자수요 모두에게 아파트값 여전히 높아…2분기에도 주택시장 회복 힘들 듯
정부의 각종 규제 완화와 대출금리 인하, 이사철 수요로 아파트 시장이 다소 회복되는 모습이다.국토교통부에서 발표한 2월 아파트 매매거래량은 전국 3만1337건으로, 지난 1월(1만7841건)보다 75.6% 증가했고, 작년 하반기 월평균 거래량 1만9075건보다 64.3% 늘었다. 전국 아파트 매매가격 하락폭은 작년 12월 -2.9%에서 올해 2월에는 -1.6%로 둔화됐다. 미분양 물량도 2월 기준 7만5429가구로 전월 7만5359가구에서 79호 증가에 그쳤다.분양과 거래, 가격면에서 주택시장이 작년 말 저점을 통과한 것처럼 보인다. 하지만 2분기에도 주택시장이 살아나긴 어려울 것으로 전망된다.우선 아파트값이 실수요자가 매력적으로 느낄 만큼 충분히 하락하지 않았다. 한국부동산원에 따르면 아파트값이 본격 상승한 2020년 1월 대비 지난해 6월 아파트값 상승률은 전국 22%였지만 지난해 7월부터 올 2월까지의 하락률은 -11%로 절반 수준이다. 특히 같은 기간 30% 이상 상승했던 경기(36%), 인천(35%), 대전(32%), 세종(34%)의 하락률은 -19~-12%로 매수자가 서둘러 구입할 만한 수준은 아니다.최근 주택담보대출 금리가 3%대로 낮아졌지만, 이자율보다 낮은 아파트값 상승률로는 매수자를 유인하기 어려울 전망이다.투자수요도 마찬가지다. 투자수요는 전세를 끼고 구입해서 향후 매매차익을 노리거나, 아파트를 구입해서 임대소득을 기대하는 경우가 있다. 우선 전세를 끼고 구입하는 이른바 갭투자가 녹록지 않다. 작년 하반기 이후 전국 매매가격은 11% 하락했지만, 같은 기간 전세는 14% 빠져 매매보다 하락폭이 더 컸다. 특히 세종, 경기, 인천 등은 전세가격이 약 20% 하락했다. 자칫 전세를 끼고 구입했다가 전세 재계약 시점에는 추가 투자금이 필요할 수도 있다.국토교통부의 올해 1분기 아파트 실거래가격을 분석한 결과 매매와 전세거래가 모두 있었던 단지의 전세 비중은 전국 평균 66.4%였고, 매매와 전세가격 차이는 1억2000만원 수준이었다. 서울의 경우 매매 평균 9억7000만원, 전세 5억1000만원으로 매매와 전세 격차는 4억6000만원이었다. 세종시는 매매와 전셋값 차이가 2억7000만원 선이었다. 매매-전세 차액과 전세 가격 하락까지 고려하면 투자리스크가 더 커질 수 있다.보증부 월세를 끼고 구입해서 월세 수입을 노리는 경우는 어떨까. 지난 1분기 아파트 매매와 보증부 월세거래가 모두 있었던 아파트의 전국 평균 매매가는 4억2000만원이었고, 평균 보증금은 8800만원에 월세 77만원, 세전 임대수익률은 3.6%로 조사됐다. 서울의 경우 아파트 매매가격은 9억7000만원, 보증금 2억원, 월세 111만원으로 전국에서 월 수입이 가장 높았다. 하지만 예상 임대수익률은 2.0%로 전국에서 가장 낮았다. 경기도는 매매가격 4억8000만원, 보증금 8500만원에 월세 79만원으로 3.2%였다. 임대수익률이 가장 높을 것으로 예상되는 경북, 충남, 충북 등은 평균 5.4%로 조사됐다. 하지만 대출이자, 세금부담, 임대 계약 만기로 인한 중개수수료 등을 감안하면 임대수익률은 1~2% 더 낮아질 것으로 예상된다.결국 아파트 가격이 상승세로 전환되지 않는 한 실수요자와 투자자 모두 적극적으로 주택시장에 뛰어들 가능성이 낮다. 2분기에도 수요자의 관망세 속에 아파트 가격이 하향 안정세를 유지할 가능성이 높아 보인다.알투코리아부동산투자자문 김혜현 이사
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