"건물만 팝니다"...尹정부 1호 '반값아파트' 운명은? [권영훈의 집중탐구]

<앵커>

'권영훈의 집중탐구' 코너입니다. 오늘은 이른바 '반값아파트'로 불리는 토지임대부 분양주택에 대해 심층분석합니다.

권 기자, 먼저 이번 주 집값 어떻게 됐나요?

<기자>

이번 주(2월 2주) 전국 아파트 가격은 전주보다 0.43% 떨어져 지난해 5월 이후 41주 연속 내림세입니다. 다만 낙폭은 한주 만에 축소됐습니다.

지역별로 세종(-0.99%)이 가장 많이 하락했고, 경기(-0.64%)와 대구(-0.57%), 부산(-0.51%) 순으로 내렸습니다.

이번 주(2월 2주) 서울 아파트 가격은 전주보다 0.28% 떨어져 38주 연속 내림세입니다. 전국과 마찬가지로 한주 만에 낙폭이 줄었습니다.

금천구(-0.57%)가 가장 많이 하락했고, 강서구(-0.54%)와 관악구(-0.50%), 도봉구(-0.46%) 순으로 내렸습니다.

시중금리 인하, 대출규제 완화 조치로 거래량이 소폭 늘었지만 급매물 위주 저가 거래만 이뤄져 하락세가 이어지고 있다고 부동산원은 분석했습니다.

이와 함께 부동산원은 월간 주택가격동향조사 결과를 발표했는데요. 1월 전국 주택종합 매매가격은 1.49% 떨어져 하락세가 이어지고 있습니다.

다만 지난해 6월 이후 줄곧 낙폭을 키웠다가 7개월 만에 줄어든 겁니다. 규제완화 조치인 1.3대책이 영향을 미친 것으로 풀이됩니다.



<앵커>

최근 분양시장을 보면 민간분양은 청약률이 저조해 미분양 우려가 커지고 있는 반면 정부가 고양창릉 등에서 새롭게 선보인 공공분양 '뉴홈'은 인기를 끌고 있다고 합니다.

주변 시세보다 70% 싼 분양가가 그 비결인데요. 그런데 이보다 더 저렴한 '뉴홈'이 이달 말 시장에 나옵니다. 이른바 '반값아파트'로 불리는 토지임대부 주택이 그 주인공인데요.

권 기자, 토지임대부가 11년 만에 분양시장에 등장하는거죠?

<기자>

토지임대부 분양주택은 공공이 땅을 소유하고, 건물만 분양하는 것을 말합니다.

토지에 대한 소유권이 없어 토지 임대료를 내야 하지만, 건물만 분양해 분양가가 저렴하다는 게 특징입니다.

주변 시세보다 절반 이상 싸서 반값아파트라고 불리고 있습니다.

앞서 2011년, 2012년 서울 강남권에서 주변 시세 3분의 1 분양가(2억원 이하)로 토지임대부 주택(서초LH5단지, LH강남브리즈힐)을 분양했는데요.

그런데 건물 시세가 최고 7배까지 올라 집값안정 취지가 퇴색되면서 정부는 매각할 때 LH에 환매하도록 법을 만들면서 사실상 시장에서 잊혀졌습니다.

현재 정부와 여당은 수분양자가 전매제한 10년 뒤에 개인 거래가 가능하고 시세차익 100%를 가져가도록 하고, 임대료를 '조성원가'에서 '시세보다 낮은 수준'으로 바꾸는 내용의 주택법 개정을 추진중입니다.

오늘 소개할 단지가 고덕강일3단지인데요. 11년 만에 선보이는 토지임대부 주택입니다.

전용 59㎡ 500세대로 분양가는 3억5천5백만원, 월 임대료는 40만원입니다. 오는 27일 특별공급을 시작으로 사전예약을 받습니다.

서울 동남권인 강동구 한강변에 위치해 있고, 교통 등 입지가 우수한 편입니다. 특히 주변 아파트 같은 평형 시세가 8억원 수준인 걸 감안하면 가격메리트는 충분한 것으로 보입니다.

고덕강일3단지가 공공분양인 '뉴홈'의 나눔형으로 포함돼 분양가의 80%를 최대 5억원, 최장 40년 3% 이하 금리로 빌릴 수 있어 초기 자금 부담이 낮습니다.

다만, 매월 임대료 부담이 있고, 현행 법상 시세 차익은 일정 부분 LH에 귀속된다는 점은 유의해야 합니다.

제가 이해가 안되는 지점이 아직 법 개정 이전인데도 불구하고 시장에 나온 점입니다.

토지임대부 주택은 윤석열 대통령, 오세훈 서울시장 공약사항입니다. 때문에 관할 부처인 국토교통부나 서울시 산하 SH공사가 공약이행을 위해 분양을 서두른게 아닌 가하는 의문이 듭니다.

물론 정부와 여당이 법 개정을 추진해 사실상 제도개선이 이뤄질 가능성이 높지만, 윤석열 정부 1호 토지임대부 분양 시점은 좀 아쉬움이 남습니다.

정부와 서울시가 고덕강일3단지 분양을 관심있게 보고 있다는 사실은 분명합니다.



<앵커>

그렇다면 이번 고덕강일3단지 흥행에 따라 토지임대부 주택이 화려하게 부활할 지, 다시 잊혀지느냐 명운이 걸린 셈이군요. 그런데 분양가가 비싸다라는 지적이 있던데 시장에서 흥행여부 어떻게 보나요?

<기자>

토지임대부 주택은 땅값을 제외하니까 건축비가 사실상 분양가의 대부분인데요.

지난해 SH공사는 고덕강일8단지와 14단지 59㎡ 건축원가가 2억원내외라고 공개했는데 고덕강일3단지는 1억원 이상 비쌉니다.

제가 김헌동 SH공사 사장을 직접 만나 여러 궁금점들을 물었습니다. 인터뷰 보시죠.

<인터뷰> 김헌동 / SH서울주택도시공사 사장

"건물 분양가격이 기존보다 1억원 정도 높아진 이유는 아파트를 다 지어놓고 3년 뒤 후분양하기 때문에 물가상승비용이 포함되어 있고 지금까지 사용하던 콘크리트보다 1.5배 고강도 콘크리트를 사용해 백년이상 재건축을 할 필요없는 주택을 짓기 위해서"

쉽게 말해 고품질 아파트를 짓기 위해 건축비, 즉 분양가가 올라갔다는 얘깁니다.

김 사장은 "우리나라에서 가장 품질 좋은 아파트로 지을 것"이라며 "SH공사가 가져가는 이익률은 5%에 불과하다"고 설명했습니다.

또 사전예약에 당첨되더라도 본청약 전에 언제든 포기할 수 있고, 월 40만원 임대료를 1억4천만원 선납할 경우 매각시 되돌려 받을 수 있다고 덧붙였습니다.

시장의 평가는 사뭇 다릅니다. 전문가들은 "저렴한 분양가와 주거안정은 장점이지만 현행 법상 시세차익이 없다는 점과 건물은 감가상각되기 때문에 자산가지 하락과 재건축시 의사결정이 복잡한 이슈가 있어 청약수요자들의 고민이 깊을 것"이라고 말했습니다. 인터뷰 보시죠.

<인터뷰> 윤지해 / 부동산R114 리서치팀장

"토지임대부 주택 자체가 생소하고 토지소유권이 없다 보니까 실제 청약을 할 지 말지 고민하다 보면 흥행은 어려울 것. 다만, 실거주 관점에서 바라보는 서민들도 상당히 많기 때문에 500가구에 대한 청약수요는 충분히 있을 것"

때문에 서울에서 전셋값 수준으로 자가를 보유하려는 실수요자 위주로 사전예약(청약)에 나설 것으로 보이고, 전체 물량의 80%인 400가구가 특별공급 물량인 만큼 28일 마감 이후 분양성패가 판가름 날 전망입니다.

김헌동 사장은 토지임대부 주택공급 계획도 밝혔는데요. SH공사가 보유한 30년 이상 노후 임대아파트를 재건축하면서 늘어난 물량 일부를 토지임대부 주택으로 공급할 계획입니다. 인터뷰 보시죠.

<인터뷰> 김헌동 / SH서울주택도시공사 사장

"우리 공사가 갖고 있는 30년 넘은 주택이 34개 단지, 4만 가구가 있는데 재건축하면 10만 가구 물량이 확보돼서 기존 4만 가구를 제외하고 5~6만 가구 이상 물량이 지속적으로 공급될 것"

마포구 성산 아파트 재건축이 대표적이며 강남구 구룡마을, 서초구 성뒤마을 등 판자촌 재개발에서도 토지임대부 주택(건물만 분양)을 공급하기로 했습니다.



<앵커>

권 기자, 수고했습니다. '권영훈의 집중탐구'는 여기까집니다.

권영훈선임기자 yhkwon@wowtv.co.kr