신통기획, 이제 주민들이 직접 제안
'자문' 방식으로 추진 가능
서울시는 가이드라인에 따라 주민들이 계획을 마련하고 시가 자문하는 방식으로 신속하게 정비구역 지정을 하는 패스트트랙 신통기획을 도입한다고 17일 발표했다. 패스트트랙은 목동, 여의도와 같이 재건축을 위한 지구단위계획이 나왔거나 주민제안 정비계획이 마련된 단지에 적용된다. 정비구역 지정까지 걸리는 기간을 기존 신통기획보다 2개월 이상 더 줄일 수 있을 것으로 기대하고 있다.
신통기획은 민간 재개발·재건축 초기 단계부터 서울시가 사업성과 공공성이 조화된 가이드라인을 마련하는 제도로, 정비구역 지정까지 걸리는 기간을 기존 5년에서 2년으로 단축할 수 있다. 2021년 9월 제도 도입 후 총 79곳이 지정돼 사업을 진행 중이다.
현재 신통기획은 재건축 단지 신청 단지가 몰리면서 시의 관련 인력 등 자원이 한계를 보이고 있다. 자문방식의 패스트트랙으로 전환되면 업무 부담이 줄어 지정 속도가 한층 빨라질 전망이다.
정비구역 지정을 위한 실태조사 용역·기획설계 등 계획안 수립 기간도 단축된다. 세부 마스터플랜이 수립됐고, 그에 따라 주민들이 준비한 계획안이 마련된 일부 단지의 경우 이르면 1년 이내에도 정비구역 지정이 이뤄질 것으로 시는 기대하고 있다.
재개발의 경우 경관심의 대상이 아닌 3만㎡ 이하 구역의 경우 주민들의 계획안 수립을 허용하는 식으로 패스트트랙이 적용된다. 개선안은 지난달 29일 발표한 신통기획 2차 공모 선정 지역부터 적용한다.
이현일 기자 hiuneal@hankyung.com
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서울 강남권 한강변에 있는 신반포 노후 단지들이 신속통합기획(신통기획)으로 재건축 사업에 탄력을 받고 있다. 좁은 면적 때문에 사업성 논란이 일었던 서초구 잠원동 신반포2차는 최근 신통기획을 통해 재건축 걸림돌을 제거하고 있다는 분석이다. 공공기여 비율을 낮추고 아파트 면적은 넓혀 사업성 확보 기대가 커지고 있어서다.10일 정비업계에 따르면 서울시와 신반포2차아파트 재건축정비사업 조합은 최근 신통기획에 따른 새로운 정비계획안을 마련하기 위해 주민회의를 열고 새 정비계획 가안을 공유했다. 지난해 6월 신통기획 단지로 선정된 이후 6개월 만에 재건축 초안이 마련된 것이다.서울시가 마련한 신통기획안에는 그간 주민들이 요구했던 정비구역 확대안이 포함됐다. 신반포2차는 한강변임에도 정비구역 면적이 좁아 소형 평수 위주로 재건축이 불가피하다는 게 단점이었다. 그러나 이번 계획안에서 서울시는 단지 주변 공유지를 정비구역에 포함해 8만5331㎡인 면적을 11만5187㎡로 확대했다. 이에 따라 아파트 대지 면적 역시 7만2726㎡에서 7만9637㎡로 늘어나게 됐다. 조합 관계자는 “지상 건축 연면적이 2만㎡ 가까이 늘면서 조합원이 원하는 대형평형 확보가 쉬어졌다”며 “사업성이 대폭 올라가면서 주민 만족도가 높은 상황”이라고 설명했다.신통기획에 따른 공공시설 부담 비율 역시 완화될 전망이다. 기존 한강변 공공기여 비율은 15%였는데 서울시는 신반포2차의 부담 비율을 10%로 낮췄다. 주민 요청안(12.5%)보다 더 완화한 셈이다. 당초 전용면적 59㎡ 362가구로 논의됐던 임대주택 공급 계획 역시 263가구로 축소됐다. 대신 일반분양 물량은 기존 132가구(전용 84㎡)에서 전용 59㎡ 175가구와 84㎡ 40가구 등 215가구로 늘어나게 됐다.기획안에는 또 통경축 폭 축소와 반포대로변 문화공원 면적 확대 등의 정비계획 변경안이 포함됐다. 서울시 관계자는 “주민과 정비계획 변경안을 논의 중인 상황으로 아직 최종 확정된 건 아니다”고 했다.업계에서는 신통기획에 따라 통합심의가 올해 안에 이뤄지면 시공사 선정까지도 연내 가능할 것으로 예상하고 있다.유오상 기자 osyoo@hankyung.com
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서울시가 창신9·10구역, 상도15구역 등 25곳을 신속통합기획 재개발 후보지로 선정했다. 이번 2차 신통기획 후보지 선정은 반지하 주택이 밀집한 침수피해 우려 지역과 각종 규제로 사업성이 낮아 개발 실마리를 찾지 못했던 낙후지역 위주로 이뤄졌다. 오세훈 시장의 역점 사업인 신통기획은 서울시가 재개발 계획 수립 단계부터 관여해 정비사업 성사 가능성을 높이고 사업 기간을 대폭 단축하도록 지원하는 제도다. ○침수 우려, 낙후지역 집중 선정서울시는 지난 8월부터 공모를 통해 25곳의 2차 신통기획 재개발 후보지를 확정했다고 30일 발표했다. 재개발 사업이 완료되면 약 3만4000가구의 새 아파트가 들어설 수 있는 규모다. 지난해 선정한 1차 후보지 21곳을 포함하면 후보지는 총 46곳에 달한다.후보지 심사에선 지역 낙후도와 침수이력 등을 고려해 반지하 주택 비율이 각각 83%와 77%에 이르는 독산시흥구역과 신림5구역, 상도15구역 등 9곳을 우선 발굴했다. 지역 안배를 고려해 18개 자치구의 후보지를 선정했다. 서초·강남구 등에선 신청이 없었다.영동대교 북단 자양4동통합구역은 약 2500가구 규모 한강변 아파트 단지로 바뀔 것으로 예상된다. 1차 공모에서 두 개 구역으로 나눠 신청했는데, 현금청산자 비중이 높아 고배를 마셨다. 이번 공모에선 두 구역이 통합해 도전한 끝에 후보지에 뽑혔다.2013년 뉴타운 지정이 해제된 종로구 창신9·10구역도 재개발을 다시 추진한다. 서울역 서부역 맞은편 11만2599㎡ 규모 낙후 주거지인 서계동통합구역도 포함됐다. 이들 지역은 과거 보존 위주 도시재생사업을 추진해왔고 최근엔 역세권 개발 등 다양한 사업방식의 추진 주체가 난립했으나 다수 주민이 신통기획 참여에 합의했다. 북한산 자락의 은평구 산새마을과 편백마을도 나란히 후보지로 선정됐다. 이곳 역시 주민 공동체 시설을 설치하는 등 도시재생사업을 진행해왔으나, 전면 재개발로 방향을 틀었다. 고도제한 등에 따른 낮은 사업성을 보완하는 게 관건이 될 전망이다. ○신통재개발 지분 투자 주의해야서울시는 내년 초부터 후보지에 대한 정비계획 수립 용역을 시작해 2024년부터 순차적으로 재개발 예정구역을 지정한다.기존에 5년 이상 걸리던 정비구역 지정 절차를 2년으로 단축할 방침이다. 이후 조합 설립, 환경·교통영향평가 건축심의 등 본격적인 재개발 인허가를 통합해 심의하는 절차를 적용한다. 유창수 서울시 주택정책실장은 “작년과 올해, 두 번의 공모를 거쳐 선정한 총 46곳의 재개발이 원활하게 이뤄지도록 행정적 지원을 아끼지 않겠다”고 말했다.서울시는 선정한 후보지뿐만 아니라 공모에서 탈락한 지역까지 포함해 투기방지대책을 가동한다. 작년 1차 공모 후보지 발표 때 안내한 대로 2022년 1월 28일을 정비사업 권리산정기준일로 소급 적용한다. 권리산정기준일 다음날부터 신축된 주택은 현금청산 대상이다. 후보지 선정일부터는 토지거래허가구역으로 지정돼 갭투자 등 투기 목적 거래가 차단된다.이현일 기자 hiuneal@hankyung.com
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서울 여의도 한양 아파트(사진)가 상가와 오피스텔 등을 포함한 최고 54층 대형 주상복합 단지로 재건축된다.서울시와 영등포구는 지난 14일 신속통합 기획 주민설명회를 열어 이 같은 내용의 한양 아파트 정비계획 변경안을 공개했다고 15일 밝혔다. 다음달까지 주민 동의 절차를 거친 뒤 내년 초 정비계획 변경 지정을 할 방침이다.계획안에 따르면 1975년 준공된 최고 12층, 588가구 규모의 기존 한양 아파트는 최고 높이 200m(층고에 따라 50~54층)의 1000가구 규모 단지로 재건축된다. 주상복합 형태 단지를 조성해 아파트 외에 상가와 오피스텔을 함께 짓기로 했다. 규모는 확정되지 않았다. 기존 3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 종상향해 용적률을 252%에서 600%까지 높인다. 종상향을 받는 대신 토지를 기부채납(공공기여)해 대교아파트와의 사이에 도로를 내기로 했다. 공원을 조성하고 공공 오피스 건물도 기부채납으로 제공한다. 서울시는 공공 오피스를 핀테크 스타트업 등을 지원하는 데 활용할 계획이다.정비구역 변경 지정 후 곧바로 건축설계와 환경·교통 영향평가 대비 등 후속 절차에 들어갈 예정이다. 신탁방식으로 사업을 진행해 서울시 신통기획에 참여한 여의도 한양 아파트는 지난 8월 KB부동산신탁을 사업자로 지정하는 절차를 완료했다. 일반 재건축은 정비구역 지정에 이어 조합을 설립하지만 신탁방식은 사업자 지정을 조합 설립 완료로 간주한다.여의도에선 8월 공작아파트의 49층 재건축 정비계획안이 발표된 데 이어 지난달 시범아파트의 최고 65층 신통기획안이 확정되는 등 노후 아파트가 일제히 재건축 사업을 본격화하고 있다. 목화아파트는 조합 설립을 마쳤고, 공작아파트는 신통기획 참여를 위한 계획안 제안 등의 작업을 진행 중이다.건설업계에선 내년부터 이뤄질 시공사 선정에 촉각을 곤두세우고 있다. 시범아파트 신통기획안이 확정되자 삼성물산과 현대건설을 비롯해 GS건설, DL이앤씨, 대우건설, 포스코건설 등 대형 건설회사들이 총출동해 단지에 현수막을 내걸고 주민들을 상대로 홍보전을 펼치고 있다. 서울 금융의 중심지라는 상징성 등을 감안해 건설사들이 ‘디 에이치’ ‘아크로’ 등 하이엔드 브랜드를 들고 나올 것으로 예상된다. 대형 건설사 관계자는 “여의도 최대 단지인 시범은 물론 사업 진행이 빠른 한양, 공작 등 단지 재건축을 선점하면 추가 수주에 유리하고 브랜드 홍보 효과도 높을 것으로 기대한다”고 말했다.이현일 기자 hiuneal@hankyung.com
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