[한경 매물마당] 강남 환승역세권 대로변 수익형 상가 등 7건

입력2022.12.05 01:59 수정2022.12.05 16:05 지면A23

◆서울 강남 신사동 가로수길 투자용 빌딩=가로수길 중심가 대지 435㎡, 연면적 1217㎡의 내외관이 수려한 5층 건물. 보증금 12억원, 월 8600만원에 공실 없이 임대 중. 중소형 사옥에도 적합. 시세 이하 급매물. 360억원. 02-533-8335 강남 스카이 허봉환 (9251-6672)

◆서울 논현동 투자 및 수익형 코너 빌딩=도산대로 이면 대지 492㎡, 연면적 1500㎡의 6층 건물. 가시성·접근성 우수. 보증금 8억원, 월세 4200만원. 270억원. 전속 중개. 02-511-0554 강남 리얼티코리아 유진석 (9250-11288)

◆서울 강남 신사동 가로수길 이면 근생 빌딩=신사역 도보 5분 거리 사거리 코너 대지 260㎡, 연면적 618㎡의 지하 1층~지상 4층 건물. 리모델링 완료. 유동인구 풍부하고 눈에 잘 띄는 랜드마크형. 공실 없이 임대 중. 170억원. 02-553-2003 강남 드림빌딩 하충현 (9250-11244)

◆서울 강남구 로데오 역세권 신축 부지=젊음의 거리, 압구정 로데오 코너에 위치한 대지 240㎡. 전 층 명도 완료. 매입 후 즉시 신축 가능. 향후 지속적인 지가 상승 예상 지역. 120억원. 02-517-9203 강남 노블레스코리아 구도윤 (11170-2020-00135)

◆서울 노원구 상계동 역세권 투자 및 수익형 빌딩(사진)=수락산역 도보 4분 거리 지상 5층 건물. 10년(5년+5년)간 임대수익률 5% 수준에 맞춰 매각 후 재임차 조건(세일 앤드 리스백) 희망. 60억원. 전속 중개. 02-3453-9144 강남 알이엠 김용길 (11650-2016-00025)

◆서울 강남 더블역세권 대로변 빌딩=연면적 1300㎡ 6층 건물. 대로 코너에 있어 가시성 및 접근성 우수. 투자 및 사옥용으로 적합. 주변 시세 이하 급매. 60억원. 02-553-0968 케이앤피빌딩 박은주 (11650-2020-00248)

◆서울 강남구 환승역세권 대로변 수익형 상가(사진)=학동역과 강남구청역 역세권 대로변 지하 7층~지상 18층 주상복합의 2층 점포 78㎡. 보증금 9400만원, 월 523만원에 패밀리 레스토랑으로 장기임대. 대출 60% 이상 가능. 상가 활성화 위해 각종 특화설계 적용. 14억8700만원. 1566-9440

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아파트 가격 내린다고 조급할 필요 없는 이유 [최원철의 미래집]

최근 아파트 가격이 폭락했다는 뉴스가 많이 나오고 있습니다. 실제로 가격이 하락한 곳도 있지만 어쩌다 나온 급매물 가격으로 그 아파트 단지 전체가 하락한 것처럼 포장하는 경우도 있습니다. 특히 증여 등 편법거래가 많은 직거래를 마치 실제 시장에서 거래된 것처럼 다루는 경우도 있습니다.실제 가격이 급락했다는 곳에 가도 급급매를 찾아보기 어렵습니다. 정말 급하신 분들이 내놓은 급급매는 연말에 잔금을 치르는 조건으로 거의 다 팔렸다고 합니다. 급매물이 몰리면서 가격이 많이 내려간 곳도 있습니다. 2020~2021년 갭투자 영끌(영혼까지 끌어모아 대출)로 집을 샀던 이들이 급하게 내놓고 있습니다. 서울은 주로 노원·도봉·강북구, 경기도는 신도시 아파트들이 대표적입니다.입주가 임박한 대규모 단지에서 세입자를 못 구해 전셋값이 폭락하고 매매가격까지 하락하는 경우도 있습니다. 다만 이런 상황을 제외한다면 가족들과 잘살고 있는 집을 가격이 내려갈 것 같다는 이유로 갑자기 급매에 팔 사람이 얼마나 될까요.집값이 오를 때와 내릴 때의 심리가 다르다는 점을 이해해야 합니다. 집값이 오를 때는 무주택자를 비롯해 실수요자, 투자자 모두가 급했습니다. '벼락거지'라는 말이 유행하며 너도나도 영끌 갭투자에 나섰고 투기 수요까지 몰리면서 집값이 고공행진을 거듭했습니다. 정부가 하루가 다르게 투기 방지대책을 내놓을 정도였습니다.하지만 현재는 집값이 하락하고 있습니다. 집값은 내리고 대출 이자는 늘어나니 버티지 못하고 집을 내놓는 경우가 발생하고 있죠. 낙폭이 가파른 탓에 정부도 거래절벽에 의한 주택 시장 경착륙을 막고자 규제지역 해제에 나섰고, 가계부채가 더 늘지 않도록 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 유지하는 상황입니다.정부의 다양한 조치에도 경착륙 우려가 높아질 정도로 가격이 급락하고 있습니다만, 거래량을 따져보면 그리 많지 않습니다. 국토교통부가 공개한 10월 주택통계에 따르면 전국 아파트 매매량은 1만8570건으로 작년 동기 4만8796건보다 61.9% 급감했습니다. 2년 전인 2020년 10월 6만6174건에 비하면 3분의 1도 되지 않습니다.내 집을 마련하신 분들은 위에서 언급한 특별한 사정이 아니라면 싸게 팔 생각을 하지 않습니다. 계속 살면 언젠가는 다시 오를 것이라고 여깁니다. 무주택자들도 대출 이자 부담만 적다면 원하는 곳에 아주 저렴하게 임대차 계약을 맺을 수 있기에 당분간 걱정이 없습니다. 결국 파는 사람이나 사는 사람이나 급할 것이 없기에 거래절벽이 생긴 셈입니다.그리고 입주를 앞두고 있는데 세입자가 없어 잔금을 내기 어렵다면, 계약을 포기하기보단 다른 방법을 찾을 겁니다. 부모님 집으로 주택담보대출을 받고 그 돈으로 급한 잔금을 치르는 등의 수단이 있겠습니다. 세금은 모두 내야겠지만요. 주택담보대출을 받은 부모님이 바로 '주택담보대출 상환용 주택연금'에 가입하면 주택금융공사(HUG)에서 대출을 상환해주고 남은 금액을 연금으로 지급해 드립니다.부모님이 주택연금에 가입했더라도 몇 년 지나 상황이 나아지면 받았던 돈을 주택금융공사에 갚으면 됩니다. 주택담보대출보다 금리 부담도 낮습니다. 내 집 마련에 성공한 실수요자들이 역전세난이나 거래절벽으로 인한 피해를 막을 방법은 다양합니다.가격이 폭등할 때는 너도나도 집을 사지만, 집값이 내려갈 때 모두가 집을 파는 것은 아니라는 의미입니다. 되레 내년 공시가격이 줄어들면 세금 부담도 덜어집니다. 전문가와 상담하면 닥쳐오는 부담을 회피할 방법도 찾을 수 있습니다.아파트 가격이 오를 때는 모두가 조급했지만, 폭락할 때 실수요자는 크게 걱정하지 않아도 됩니다. 내가 사는 집이라면 하락 상황을 잘 버티시고, 무주택자는 이번 기회에 급매물을 노려보는 것이 내 집 마련의 방법이 될 것입니다. 급매물이 소진되면 저렴한 주택이 더 나오지 않을 가능성도 있습니다.<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
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[한경 매물마당] 서산시 호숫가 수익형 과수농원 등 6건

◆서울 강남구 환승역세권 대로변 수익형 1층 상가(사진)=학동역과 강남구청역 역세권 대로변 지하 7층~지상 18층 주상복합의 1층 점포 54㎡. 보증금 9990만원, 월 555만원에 명품 가구숍으로 장기임대. 대출 60% 이상 가능. 상가 활성화를 위해 각종 특화설계 적용. 17억6400만원. 1566-9440◆전북 익산시 인화동1가 수익형 모텔(사진)=익산역, 익산고속·시외버스터미널 인근 상업지역 대지 662.8㎡, 연면적 1839.1㎡의 최근 리모델링한 모텔. 객실 38개. 성업 중. 월평균 매출 4000만원 이상. 임대 또는 직영도 가능. 20억원(협의 가능). 전속 중개. 02-3453-9146 강남 알이엠 김용길 (11650-2016-00025)◆경기 하남 감일지구 스타벅스 상가=송파구에 인접한 3호선 연장 감일역 역세권 예정지역 대로변 점포 78㎡. 보증금 4000만원, 월 매출의 12.5% 수수료 지급 조건으로 스타벅스 본사와 10년 장기계약. 성업 중. 스타벅스 영업 중인 6개 점포 중 1칸. 융자 가능. 9억8000만원. 031-757-5356◆경기 안성시 산업단지 내 신축 의약품 창고(사진)=남안성IC 인근 안성제4산업단지 내 준공업지역 KCC 안성공장 앞 대지 904㎡, 연면적 807㎡의 사무실 및 창고 건물. 3면이 2차선 도로에 접해 있어 주차와 물류 상하차 용이. 창고동을 의약품시약 보관창고로 사용 중. 15억원. 전속 중개. 02-3453-9145 강남 알이엠 김용길 (11650-2016-00025)◆경기 평택시 지산동 중심상가 독점 약국=1만 가구 아파트 밀집지역 중심가 메디컬 상가의 1층 출입구 코너 점포 전용 33㎡(분양 59㎡). 건물 내 가정의학과, 정형외과 입점. 보증금 5000만원, 월 300만원에 독점 지정 약국으로 5년 임대. 융자 3억5000만원, 실투자 2억원, 연 수익률 8.5% 가능. 6억원. 010-5305-9797 수지 동문114 이창수 (가3648-02-2333)◆충남 서산시 호숫가 수익형 과수농원(사진)=구도항 인근 호수에 접한 경관 좋은 토지 2만5233㎡. 정남향 집과 텃밭, 임야 포함. 과수목과 유실수 다량 식재. 생산 중. 전기·수도·배수로 등 기반시설 완비. 가로림만 입구에 자리해 향후 지가 상승 기대. 관광농원, 과수원, 전원 투자지로 적합. 3.3㎡당 6만원. 041-666-0006 서산 장승백이 정은현 (44210-2018-00029)매물마당 게재문의 : 02-3277-9966 landplus@hankyung.com
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주택 이어 서울 오피스빌딩마저 거래 뚝 끊겼다

▶마켓인사이트 12월 2일 오후 4시22분“오피스 빌딩 거래는 말 그대로 올스톱된 상황입니다. 다들 손을 놓고 있습니다.”서울의 업무용 부동산 거래가 멈췄다. 금리 상승으로 자금조달 부담이 높아졌는데 건물 가격은 전혀 떨어지지 않은 탓이다. 오피스의 공실률은 역대 최저 수준으로 내려갔고 임대료는 더 오르고 있다. 가격에 대한 매도자와 매수자 간 눈높이 격차가 커질 수밖에 없는 배경이다. 내년에도 금리 상승 기조가 이어질 것으로 보여 거래가 재개되는 데는 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 좀처럼 안 떨어지는 매도자 눈높이2일 부동산 투자업계에 따르면 올해 4분기에 거래가 성사될 것으로 알려진 광화문 콘코디언빌딩(옛 금호아시아나 사옥)은 자금조달이 어려워 거래가 중단됐다. 매도 측인 DWS자산운용(옛 도이치자산운용)은 지난 8월 인수금액으로 약 6800억원(3.3㎡당 3700만원대)을 제시하며 마스턴투자운용을 우선협상대상자로 선정했다. 그러나 이후 레고랜드발(發) 자금 경색에 고금리까지 겹치면서 마스턴이 우선협상 기간을 연장해달라고 요구한 것으로 알려졌다.역삼동 아이콘역삼은 매도 측인 M&G리얼에스테이트와 캐피탈랜드투자운용이 3.3㎡당 4000만원이라는 높은 가격을 제시하면서 원매자들이 인수를 포기한 경우다. 서소문동 동화빌딩도 매도 측인 마스턴투자운용이 우선협상대상자로 선정된 시티코어컨소시엄과의 가격 협상이 불발되자 우선협상대상자 지위를 박탈해 거래가 무산됐다. 타워8, 남산스퀘어, 용산더프라임 등도 모두 비슷하다.거래가 실종된 건 금리 상승으로 시장 환경이 어려워졌음에도 불구하고 매도자들의 눈높이가 좀처럼 내려가지 않고 있기 때문이다. 젠스타메이트 부동산 연구소에 따르면 올해 3분기 서울 오피스 빌딩의 공실률은 3.1%로 전 분기 대비 0.6%포인트 하락했다. 같은 기간 임대료는 1.3% 올랐다. 서울 오피스 공실률은 작년 말과 비교하면 2.4%포인트나 내렸다. 강남권역 공실률이 1.6%로 가장 낮고 여의도는 2.3%였다. 서울 도심(종로구 중구 일대)은 4.9%로 권역 중 높은 편이지만 역대 최저 수준이다. 이경자 삼성증권 연구원은 “3분기 서울 오피스 임대료는 3.3㎡당 12만7000원으로 작년보다 3.2% 상승했다”고 말했다. 올해 오피스 거래 전년보다 17% 감소부동산 투자업계에선 캡레이트(cap rate·자본 환원율)와 대출금리, 밸류에이션 격차 등을 고려할 때 당분간 거래가 이뤄지기 어려운 환경이라는 의견이 지배적이다. 캡레이트는 건물 가치 대비 임대료 등 순영업수익을 뜻한다. 최근 SK리츠가 편입한 종로타워의 매입가는 6215억원(3.3㎡당 3390만원), 캡레이트는 2% 후반대로 알려졌다. 서울 도심지역의 평균 캡레이트는 3.5% 수준이다. 이 정도로는 이미 연 7~8%대로 올라선 선순위 대출 금리를 감당하기 어렵다는 설명이다.젠스타메이트에 따르면 국내 상업용 부동산 거래량은 2020년 1분기 정점을 찍은 뒤 계속 하락해 올해 4분기엔 거래가 모두 멈춰섰다. 올해 총 오피스 거래금액은 전년보다 17% 감소한 10조원 수준에 그칠 것이란 게 전문가들의 분석이다.부동산 투자업계 관계자는 “연말까지 거래가 하나도 성사되지 않는 건 기정사실이고 내년에도 언제부터 거래가 재개될지 불투명한 상황”이라고 말했다.민지혜 기자 spop@hankyung.com