"등기부, 공신력 없다는 게 말이 되나"…법무사협 "부실등기 피해자 보호해야"
▶본지 11월 9일자 A2면 참조
이 사건은 위조된 근저당권말소등기가 그대로 반영된 부실 등기부등본을 믿고 빌라를 구입한 피해자의 사례다. 본래 근저당권자였던 은행이 근저당권 회복 소송을 제기해 지난 7월 대법원 판결에서 승소했고, 피해자의 빌라는 경매에 넘어갔다. 이로 인해 법조계와 시민들 사이에선 “국가 공식 문서인 등기부등본이 공신력이 없다는 건 이해할 수 없는 일”이라며 “억울한 피해가 재발되지 않도록 정부가 대책을 세워야 한다”는 비판이 일었다.
협회는 당장 등기의 공신력을 인정하기 어렵다면, 최소한의 보호안과 재발방지책을 마련해야 한다고 촉구했다. 우선 권리말소등기에 인감증명서를 반드시 첨부하도록 해 인감의 위조 등을 방지할 것을 제안했다. 인감증명서는 제출된 인감이 행정처에 신고된 인감과 같음을 증명하는 자료다.
또 국가가 부실등기 피해자에게 금전적으로 보상할 방안을 마련하고, 법무사나 변호사 등 자격자대리인이 등기 신청을 대신할 때 철저히 당사자를 확인하도록 규율해야 한다고 주장했다.
최예린 기자 rambutan@hankyung.com
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살던 집을 팔아 실질적으로 무주택자가 됐다고 하더라도, 소유권 이전등기를 마치지 않아 여전히 해당 집을 등기부 등본상으로 소유한 상태라면 공공임대주택의 임차권을 넘겨받을 수 없다는 대법원 판단이 나왔다. 법정에서 주택 소유 여부를 판단하는 기준은 계약을 체결했다는 등의 개별적인 상황이 아니라 법적으로 실체적 권리인 물권(소유권) 보유 여부라는 점을 분명히 한 판결이다.대법원 2부(주심 조재연 대법관)는 A씨가 한 공공건설임대주택 임대사업자를 상대로 소유권 이전 등기를 해달라며 낸 소송 상고심에서 원고 승소 판결한 원심을 깨고 사건을 대전지방법원으로 돌려보냈다고 16일 밝혔다. A씨는 2016년 자신이 살던 아파트를 B씨에게 매도한 뒤 한 공공건설임대주택 임차인 C씨로부터 임차권을 넘겨받았다. 공공임대주택에 입주한 A씨는 B씨에게 이전에 살던 아파트 소유권 이전 등기를 해줬다.그런데 A씨는 공공임대주택 분양 전환을 거절당했다. 임대사업자는 A씨가 공공임대주택 임차권을 받을 시점에 ‘무주택 세대원’이 아니었다는 이유를 들었다. A씨는 이에 반발해 소송을 걸었다. 무주택 요건은 임차권을 받았을 당시 기존 주택을 매도하는 계약만 체결해도 충족한다고 볼 것인지, 아니면 소유권 이전등기까지 마쳤어야 하는지가 재판의 쟁점이 됐다. 1심과 2심은 A씨가 입주한 날 ‘실질적 무주택자’였기 때문에 분양 전환 자격이 있다고 봤다.그러나 대법원은 다르게 판단했다. 대법원은 “특별한 사정이 없다면 임대주택법이 예외적으로 임차권의 양도를 허용하는 ‘무주택세대 구성원’의 주택 소유 여부는 건물 등기부 등에 주택을 소유한 것으로 기재돼 있는지에 따라 결정돼야 한다”고 판시했다. 대법원은 이어 “법령을 위반한 임차권 양도는 당사자들의 합의 등과 무관하게 사법적으로 그 효력을 인정할 수 없다”며 A씨가 분양 전환 대상자 자격을 취득할 수 없다고 했다.최한종 기자 onebell@hankyung.com
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법무사협회 "등기 믿고 집 날린 피해자 보호책 마련해야"
대한법무사협회가 ‘부실등기’ 피해자를 보호할 방안을 마련하라고 촉구했다.16일 협회는 성명을 통해 “최근 언론에 등기부를 믿고 거래했지만 진정한 권리자가 소송을 제기해 피해를 입은 사례가 보도됐다”며 “국민은 등기부를 믿고 거래했는데도 피해를 보상받을 수 없다는 사실을 충격적으로 받아들이고 있다”고 지적했다.협회가 언급한 사건은 등기부등본을 믿고 집을 샀지만, 등기부에 표기돼있지 않던 전 집주인의 주택담보대출 때문에 집을 잃게 된 장모씨 부부의 사례다. (▶본지 2022년 11월 9일자 A2면 참조)해당 사건에서 이전 집주인은 은행 인감을 위조해 근저당권말소등기를 신청했고, 등기소가 이 신청을 그대로 반영하면서 등기부등본 상에는 마치 전 주인의 대출이 다 상환된 것처럼 표시됐다. 장씨 부부는 부실 등기부등본을 믿고 빌라를 구입했다. 이후 본래 근저당권자였던 은행이 근저당권 회복 소송을 제기해 지난 7월 대법원 판결에서 승소했고, 빌라가 경매에 넘어가며 장씨 부부는 집을 잃게 됐다. 협회는 "이 사례가 알려지며 등기의 공신력에 대한 논의가 일고 있다"고 했다. 법적으로 등기부의 공신력이 인정된다는 의미는, 등기부가 실제 권리관계와 다르더라도 부동산을 산 사람이 이를 모른 채 거래했다면 당사자를 보호하기 위해 유효한 등기처럼 간주해준다는 의미다.우리나라 법원은 등기의 공신력을 인정하지 않는다. 1958년 민법을 제정할 당시에는 전쟁 직후 사회가 혼란스러워 서류와 실제 권리관계가 다른 경우가 너무 많았고, 등기부의 신뢰성을 담보할만한 제도적 장치도 없었기 때문이다. 결국 당시 국회는 '등기부의 공신력을 인정하긴 어렵다'는 결론을 냈다. 협회는 당장 등기의 공신력을 인정하기 어렵다면, 최소한의 보호안과 재발방지책을 마련해야 한다고 촉구했다. 우선 권리말소등기에 인감증명서를 반드시 첨부하도록 해 인감의 위조 등을 방지할 것을 제안했다. 인감 증명서는 제출된 인감이 행정처에 신고된 인감과 같음을 증명하는 자료다. 장씨 부부 사건에서 전 집주인은 은행 인감을 위조해 범행을 저질렀는데, 인감 증명서를 함께 첨부한다면 이런 위조를 막을 수 있다는 지적이다. 또 국가가 부실등기 피해자에게 금전적으로 보상할 방안을 마련하고, 법무사나 변호사 등 자격자대리인이 등기 신청을 대신할 때 철저히 당사자를 확인하도록 규율해야 한다고 했다. 협회는 "등기제도는 국가가 예산과 인력을 투입해 부동산 권리관계를 공적으로 확인하고 공개하는 제도"라며 "국민 재산권을 보다 두텁게 보호할 것이 절실하게 요청된다"고 강조했다.
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부실 등기부등본으로 발생한 사기 피해를 국가로부터 배상받을 수 있다는 해석이 나왔다. 등기를 위해 제출된 서류에 명확한 결함이 있었는데도 확인하지 않았다면 등기소 공무원의 책임을 물을 수 있다고 본 판례가 근거다.▶본지 2022년 11월 9일자 A2면 참조11일 법조계에선 이전 집주인이 근저당이 없는 것처럼 위조한 은행 서류를 그대로 반영한 등기를 믿고 집을 샀다가 피해를 본 사건과 관련해 “공무원의 주의 의무를 다하지 못했을 경우 국가 배상 가능성이 있다”는 해석을 다수 내놨다.사건에서 전 집주인은 집을 담보로 은행에서 대출받은 뒤 마치 대출을 모두 갚은 것처럼 서류를 위조해 등기소를 통해 과거 이력을 지웠다. 깨끗한 등기부등본을 확인한 장씨 부부는 집을 산 뒤 은행에서 다시 대출받아 집을 샀고 대출금까지 모두 갚았다. 하지만 장씨 부부는 결국 집을 잃게 됐다. 법원이 위조된 서류에 기반한 등기부등본이라도 원래 근저당권자인 은행이 선순위 법적 채권자라는 점은 변함이 없다는 취지의 판결을 내렸기 때문이다.장씨 부부 사건처럼 등기소가 위조된 서류를 받아 등기를 변경했을 때 담당 공무원이 이를 확인할 의무를 다하지 못한 점을 지적한 판결이 다수 존재한다. 1993년 8월 대법원은 등기신청 서류가 위조됐음을 발견하지 못한 등기 공무원이 심사 의무를 위반했다고 판단했다. 위조 인감증명서 형식에 문제가 있었는데, 담당 공무원이 발견하지 못했다는 게 대법원 판단이다. 부동산 소유권 이전에 쓰이는 정상적인 인감증명은 보통 유효기간이 1개월인데, 위조 인감증명은 유효기간이 3개월로 표시돼 있었기 때문이다. 판결문은 “등기 공무원이 형식적 심사 의무를 위반한 것”이라고 결론 내렸다.이수호 법률사무소 초록 변호사는 “법적으로 등기 공무원은 서류의 위변조 여부를 따질 의무는 없지만 서류의 형식이 맞는지는 반드시 심사해야 한다”고 했다.2014년 서울중앙지법은 국가가 부실 등기 피해자인 경기동부과수농업협동조합에 7억2000만원을 배상하라고 결정했다. 이 사건에선 범인이 주민등록초본과 제적등본 등을 위조해 경기 이천시의 토지 소유권을 자기 앞으로 돌려놓고, 그 땅을 담보로 9억원을 대출받았다. 땅의 원래 주인은 이 대출금 9억원의 손해를 봤는데, 법원에서는 “위조서류를 확인하지 못했다”며 “손해액 80%를 인정해 국가가 배상하라”고 판결했다.다만 등기부등본의 공신력을 인정하지 않는 현행법이 바뀌지 않으면 부실 등기로 인한 피해는 계속 발생할 수밖에 없다는 게 전문가들의 지적이다. 권영준 서울대 법학전문대학원 교수는 2011년 논문에서 “이제는 등기부의 공신력을 인정해 부동산 거래의 불확실성을 줄이는 방안을 진지하게 검토할 시점”이라고 했다.최예린 기자 rambutan@hankyung.com
