SH공사 "내곡지구 개발이익 1조3천억원…목표치 5배"

임대주택 2138호 자산가치 증가 반영…건물만 분양시 3조 이익
"공공자산 늘리고 건물만 분양하는 주택 확대할 것"

서울주택도시공사(SH공사)가 시행한 내곡지구 보금자리주택사업의 개발이익이 약 1조3천억원으로 목표치의 5배에 이르는 것으로 나타났다.

SH공사는 22일 개포동 사옥에서 기자설명회를 열어 이런 내용을 담은 내곡지구 사업 평가 결과를 발표했다.

내곡지구 사업은 2009년 정부가 서초구 내곡동 일대를 보금자리주택지구로 지정하며 본격적으로 시작됐다.

공공주택 공급을 위해 개발제한구역을 해제하고 개발해 원가가 낮게 책정된 것이 특징이다.

사업시행자인 SH공사는 내곡지구 7개 단지 중 민간이 분양한 4단지를 제외한 1·2·3·5·6·7 단지를 2012∼2015년 공급했다.

공급 물량은 분양주택 2천214호, 임대주택 2천138호(장기전세 1천28호·공공임대 1천110호)이다.

공사에 따르면 주택 공급과 더불어 민간 택지 10만3천306㎡(전체면적의 12.7%)를 매각해 얻은 개발이익은 총 1조3천36억원에 달한다.

이는 사업 착수 당시 목표로 했던 2천465억원의 5.3배다.

항목별로 보면 투자비는 2조355억원으로 보상비, 간접비, 금융비용 상승으로 2012년 사업성 검토 당시와 비교해 2천156억원 더 들었다.

그러나 임대주택 2천138호의 자산가치 1조2천953억원이 추가로 반영되면서 개발이익이 크게 증가했다.

공사는 "2009년 당시 오세훈 서울시장의 장기전세주택 의무건설 방침에 따라 공공임대주택 의무비율을 25%에서 50%로 올려 공공임대주택을 많이 공급한 결과"라고 분석했다.

내곡지구 택지조성원가는 3.3㎡당 890만원이나 내곡지구에서 공사가 소유한 전용 84㎡ 공공주택의 3.3㎡당 토지가격은 7천950만원으로 10배 가까이 올랐다.

해당 주택의 세대당 시세는 약 18억원, 토지 추정 가격은 14억원에 이른다.

SH공사는 내곡지구에 땅은 공공이 소유하고, 건물만 분양하는 건물분양주택을 공급할 경우 사업성이 어떻게 변화하는지도 분석했다.

그 결과 땅을 함께 분양하는 기존 분양주택을 건물분양주택으로 전환하거나 용적률을 상향해 건물분양주택 공급을 늘릴 경우 땅값 상승으로 인해 개발이익이 대폭 늘어나는 것으로 추산됐다.

내곡지구 분양주택 2천214호를 건물분양주택으로 전환했을 경우 현금 사업수지는 2천877억원으로 줄지만, 공사소유 토지 자산가치가 증가해 개발이익은 2조3천896억원(공시가격 기준)으로 오히려 증가하는 것으로 나타났다.

특히 용적률을 450%로 높일 경우 건물분양주택을 8천960호 공급할 수 있고, 토지 자산가치 증가 및 현금사업 수지 개선으로 개발이익은 3조1천628억원(공시가격 기준)까지 증가하는 것으로 분석됐다.

공사는 "앞으로도 개발사업 추진 시 시민을 위한 공공자산을 충분히 확보하고, 주택사업 또한 건물만 분양하는 사업 중심으로 전환해 추진할 예정"이라고 밝혔다.

아울러 공사가 공공자산을 확보하는 데 걸림돌로 작용해온 사업타당성 분석 기준과 지방공기업 회계기준 등에 대한 제도 개선도 정부에 건의할 예정이다.

현행 사업타당성 분석 기준과 지방공기업 회계기준은 부동산 가격 변동에 따른 공정가격을 인정하지 않고 있어 사업타당성 검토 시 사업성 부족 및 회계결산 손실 등이 발생하고 있다는 게 공사의 설명이다.

김헌동 SH공사 사장은 "앞으로 주요 사업지구의 사업 결과를 추가로 공개해 시민의 알 권리를 지키겠다"고 말했다.

/연합뉴스