아파트 준공 후 15억 넘어도 잔금대출 받을 길 열렸다

이달부터 달라진 가계대출

'15억 초과 주담대 금지' 예외 허용
이주비·중도금대출 잔액 범위 내

생애 첫 주택 집값 80%까지 대출
대출한도 최대 6억원으로 늘어나

총부채원리금상환비율 산정할 때
주택대출 있는 배우자 소득도 합산

Getty Images Bank

서울 서초구에 거주하는 직장인 김모씨(45)는 이달부터 시행된 정부의 대출 규제 완화 소식에 가슴을 쓸어내렸다. 현재 재건축 중인 아파트가 2~3년 뒤면 입주하는데 도저히 잔금대출 없이 이주비대출(4억원)에다 추가분담금(7억원)까지 감당할 길이 없었기 때문이다. 그동안 15억원 초과 아파트의 주택담보대출 제한 조치에 따라 잔금대출이 막혀 있었지만 이달 1일부터 이주비·중도금대출 잔액 범위 내에서 예외적인 취급이 가능해졌다. 김씨는 “지금 살고 있는 전세금(4억원)에다 여유 자금까지 합쳐도 3억~4억원이 모자랐는데 말도 안 되는 ‘15억원 초과 주담대 금지’ 규정 탓에 내 집에도 못 들어갈 뻔했다”며 “이번에 대출이 풀려 다행이지만 나중에 또다시 규제가 강화되지 않을까 벌써부터 걱정”이라고 말했다.

15억원 초과 잔금대출 일부 허용

금융위원회에 따르면 금융위는 지난달 정례회의를 열어 이 같은 내용의 대출 규제 개선안을 의결했다. 개선안은 이달 1일 고시된 날부터 시행된다. 개선안에는 아파트 중도금·잔금대출과 관련해 ‘15억원 초과 주담대 금지’의 예외를 허용하는 안도 담겼다.

지난달까지는 새롭게 지어질 주택이 준공 후 시가 15억원을 초과할 것으로 예상되면 해당 사업장에 대한 이주비·중도금대출 취급이 쉽지 않았다. 이주비·중도금대출은 집단대출이어서 시행사(조합 등)와 금융회사가 사업장별로 ‘통 계약’을 체결한다. 금융회사로선 나중에 ‘15억원 초과 주담대 금지’에 따라 잔금대출이 안 되면 이주비·중도금대출이 부실화할 가능성이 있어 애초부터 취급을 거절할 수밖에 없다. 문제는 이렇게 되면 해당 사업장 내 15억원 이하 가구 역시 이주비·중도금 대출을 받지 못한다는 것이다. 이런 억울한 사례를 해소하기 위해 금융위가 준공 후 시세가 15억원을 초과하더라도 분양자의 이주비·중도금대출 잔액 범위 내에서 잔금대출을 예외적으로 허용하도록 했다.

생애 첫 주택 LTV 80%로 상향

이번 개선안에서는 생애 최초 주택 구매자의 담보인정비율(LTV)을 소재지나 주택 가격과 관계없이 80%로 적용하는 내용도 포함됐다. 대출 한도는 최대 6억원이다. 지난달까지 생애 최초 주택구매자에 대해 투기·투기과열지구 내 9억원 이하 주택은 LTV 50~60%, 조정대상지역 내 8억원 이하 주택의 경우 LTV 60~70%가 적용돼 왔다. 대출 한도도 최대 4억원에 불과했다. 이번 개선안으로 청년 세대의 내 집 마련에 다소 숨통이 트일 것이란 기대도 나온다.

1주택자가 규제지역 내 주택 구입을 위해 주담대를 받으면 기존 주택을 6개월 내 처분하고 신규 주택에 전입하도록 한 규제도 다소 풀렸다. 기존 주택의 처분 기한이 2년으로 연장되고, 신규 주택 전입 의무는 사라진다. 지난 1일 이후 주담대 계약을 체결한 차주부터 적용된다.

천재지변과 산업재해, 기존 주택 소재지가 공공재개발지역으로 지정되는 등의 사유로 2년 안에 기존 주택을 처분하기 어려울 경우 각 금융사 여신심사위원회의 승인을 받아 기존 주택 처분 기한을 늘리는 것도 가능해졌다.

현재 보유 중인 주택을 담보로 받는 생활안정자금 목적의 주담대도 한도가 기존 1억원에서 2억원으로 확대된다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 포함되지 않는 긴급생계용도 주담대 한도 역시 기존보다 5000만원 증가한 1억5000만원으로 결정됐다.

주택임대·매매사업자는 기존 주담대를 증액하지 않는 범위 내에서 더 낮은 금리로 갈아타는 것도 가능해진다. 2020년 7월부터 주담대가 금지된 주택임대·매매사업자들이 이자 부담을 줄이기 위한 대환대출조차 허용되지 않았던 불합리를 개선한 셈이다.

DSR 산정 때 배우자 소득도 합산

총부채상환비율(DTI)과 DSR을 산정할 때 주담대를 보유하고 있는 배우자의 소득 합산도 허용된다. 기존에는 배우자가 주담대가 없는 경우에만 DTI·DSR 산정 시 소득·부채 합산이 가능했다. 그러나 기본적으로 배우자의 상환 부담까지 반영하도록 한 신(新)DTI, DSR 시행에 맞춰 주담대를 보유한 배우자의 소득 및 부채 합산을 허용하기로 한 것이다.

이 밖에 주택임대·매매업 외 사업자에게 허용된 기업대출의 범위에 주택 관련 수익증권 담보대출이 추가된다. 주택 관련 수익증권이란 주택 소유자가 소유권을 부동산신탁회사에 맡기고 받는 신탁증서 등을 의미한다. 지난달까지는 담보물이 이 같은 주택 관련 수익증권일 경우 주택임대·매매업 외 사업자가 기업 활동을 영위할 목적이라고 하더라도 규제지역 내 대출이 금지됐다. 다만 이번 개선안에 따라 주택임대·매매업 외 사업자가 규제지역 주택 구입 목적이 아니라면 주택 관련 수익증권을 담보로 대출받을 수 있다.

이호기 기자 hglee@hankyung.com