금리 급등, 초인플레이션…그래도 뛰는 부동산 [집코노미TV]

[집터뷰 3.0] 김광석 한국경제산업연구원 경제연구실장
당분간 집 말고 리오프닝 수혜 부동산에 주목하라

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▶서기열 기자
누구나 내집마련 하는 그날까지! 서기열의 집터뷰 오늘은 김광석 한국경제산업연구원 경제연구실장님 모셨습니다. 안녕하십니까.

▷김광석 실장
안녕하세요. 반갑습니다.

▶서기열 기자
반갑습니다. ‘경제 읽어주는 남자’로 활동하고 계신데요. 2022년 경제 전망에 대해서 좀 여쭤보고 싶어서 모셨습니다.

벌써 올해도 3분의 1이 지났는데 보니까 지난해 말부터 이어진 이런 인플레이션이 전 세계를 지금 뒤덮은 상황인 것 같아요. 그에 대응해서 각국의 중앙은행들이 또 금리를 올리기 시작했고 좀 거시 경제적으로 많은 변화가 좀 예상이 되는 시점인 것 같은데 올해 거시경제적인 변화 어떤 식으로 좀 예상을 하고 계신지요.

▷김광석 실장
이제 러시아 우크라이나 전쟁을 예상하지 못했었죠. 예상하지 못했었을 때까지만 해도 인플레이션이 이렇게 장기화될 것이다라고 생각을 하지 않았습니다. 격화될 거라고 생각하지도 않았습니다. 지금에 일어났던 그 인플레이션 현상은 공급망 병목 현상, 공급망 대란 때문에 이 자산 가치 뿐만 아니라 소비자 물가가 전반적으로 상승하는 흐름이었고2022년에는 그래도 잡힐 것이다라고 생각을 했었어요.

▶서기열 기자
그렇죠. 작년부터 사실 공급망 문제가 있었으니까.

▷김광석 실장
근데 공급망 대란이 생각보다 장기화되는 경향성도 있었고 거기에 더해서 이제 우크라이나 전쟁까지 발생하면서 말 그대로의 초인플레이션 시대였고요. 어떻게 보면 2021년까지의 기준금리에 대한 스탠스가 이렇게 초긴축으로 갈 것까지 생각하지 않았어요.

▶서기열 기자
그렇죠. 작년에만 해도.

▷김광석 실장
네, 왜냐하면 인플레이션이 이렇게 문제가 될 거라고 생각하지 않았기 때문에.

▶서기열 기자
파월도 “일시적이다, 일시적이다” 그랬으니까요.

▷김광석 실장
그러니까 다시 말하면 2020년, 2021년 동안 완화적 통화 정책을 유지하다가 이제 경제가 정상적으로 회복 국면에 있으니까 통화정책도 정상적인 국면으로 전환하자라는 것이었고 베이비 스텝 룰을 지키자 천천히 통화 정책의 스탠스를 바꾸자라는 것이었는데 인플레이션 문제가 굉장히 커지다 보니까 특히 미국을 중심으로 초인플레이션 시대가 오다 보니까 “안 되겠다. 인플레이션을 잡자”라는 그런 새로운 과제로서 금리를 적극적으로 인상하는 시대가 온 거죠.

우리나라는 좀 다릅니다. 우리나라는 인플레이션 문제가 상대적으로 약하고요. 그러니까 쉽게 말하면 미국 물가 상승률은 8.5%로 정말 41년 만에 최고치.

▶서기열 기자
그러니까요. 8%대라니요.

▷김광석 실장
그건 정말 상상하기 어렵습니다. 이렇게 높은 물가 상승률이 진행되니까 물가를 잡고자 하는 움직임이 강한 거고요.

근데 상대적으로 우리나라는 물론 고 인플레이션 맞습니다. 고물가 맞습니다만 4.1% 수준의 물가 상승률은 그래도 견딜만하다 라고 보는 거죠. 상대적으로. 그런데 문제는 우리나라는 경기 침체가 같이 찾아온 거죠. 이름하여 ‘스태그플레이션’인 거죠.

그러니까 정의를 해본다면 미국이나 유로존은 상대적으로 인플레이션으로 디파인(정의)하는 게 맞을 것 같고요. 우리나라는 스태그플레이션 초입에 해당한다라고 보기 때문에 물가 잡자고 금리를 강도 높게 인상할 수가 없는 거예요. 그러자니 경기 침체가 또 우려되니까 그러니까 상대적으로 기준금리의 인상 스탠스가 미국이나 유로존이 가장 가파르고 우리나라는 그것만큼은 안 된다.

그래서 미국 기준금리와 우리나라 기준금리 간에 역전이 펼쳐지는 그런 해가 2022년이 될 것이다. 이렇게 보고있습니다.

▶서기열 기자
그러니까 올해는 한국은 한국의 경우는 스태그플레이션까지도 걱정해야 할 상황이다. 이렇게 보고 계신 거네요.

물론 이제 대응을 하는 거에 따라서 결과는 달라질 수 있겠지만 지금 전망하시기에 우리 한국과 미국 인플레이션 어느 정도 수준까지 조금 진행될 것으로 예상하세요?

▷김광석 실장
물론 인플레이션 정도는 지금보다 더 격화될 거라고 생각하진 않습니다.

▶서기열 기자
지금 이 지금 거의 정점이라고 보시는군요?

▷김광석 실장
2분기가 고점이라고 생각하시면 좋겠습니다. 그것을 생각하는 여러 가지 근거들이 있는데 대표적인 근거가 국제유가죠. 원유 가격이 전반에 걸친 가격을 상승시킬 수밖에 없고요. 그것이 이제 소비자 물가에 반영되는 과정이라고 생각할 수 있겠는데 물론 원유 말고 그 밖의 원자재 가격들도 굉장히 중요하지만 이 전체 원자재 바스켓에서 원유가 차지하는 그 비중이 절대적으로 높기 때문에 물가 상승률에 기여하는 그 정도는 레벨이 다릅니다.

인플레이션이 얼마나 야기될 것이냐라는 것을 볼 때 국제 유가의 흐름이 굉장히 중요한데 국제유가는 2분기가 고점이라고 생각하시면 좋을 것 같습니다. 이것은 저는 이제 국제 유가 전망은 제가 스스로 하지는 않고요 미국 에너지정보청과 IEA라고 있습니다. 에너지 기구죠 OECD 산하 기구입니다. 이 두 기구의 전망치를 준용해서 나머지를 전망한다고 생각하시면 좋은데 이들도 역시 2분기를 고점으로 보고 있기 때문에 인플레이션은 어느 정도 잡힐 것이라고 보고 있고요.

또 인플레이션이 나오게 된 배경 중에 하나가 통화 정책을 뺄 수 없잖아요. 통화 정책 때문에 완화적 통화 정책 때문에 기준금리 인하 때문에 물가가 상승한 것도 상당하죠. 근데 이 물가를 잡겠다고 적극적으로 통화 정책을 긴축적으로 전환해 나가기 때문에 자연스럽게 물가 상승 압력도 잡힐 겁니다. 그러니까 고물가 기조는 유지될 것이지만 이런 초 인플레이션이라고 얘기할 수 있는 1, 2분기만큼 3, 4분기가 계속 지속될 것이다. 이렇게 보지는 않고 IMF도 마찬가지 2022년 물가 상승률을 높게 진단했지만 2023년은 다시 하향 안정화되는 것으로 이렇게 판단하고 있습니다.

▶서기열 기자
방금 그러면 2분기에 인플레이션에 정점을 찍을 거라고 말씀하셨습니다. 그러면 각국의 중앙은행들이 결국에는 기준금리 인상을 할 수밖에 없을 텐데 아까 언급하시기에 한미 기준금리 역전이 일어날 수도 있다고 말씀하셨어요. 그러면 궁금한 건 각국의 중앙은행들이 대체 몇 번 정도 그리고 어느 정도 폭으로 금리 인상을 단행할 것인가 여기에 대해서 좀 궁금할 것 같습니다.

▷김광석 실장
결국 인플레이션 정도에 따라서 다르다. 결국 여러분들이 금리에 대한 스탠스를 이해하시려면 물가 상승률이 몇 %를 찍을까를 계속 팔로(follow)하시면 답이 어느 정도 나올 거라고 생각이 되는데요.

미국 같은 경우는 어쨌든 빅스텝을 한다는 얘기는 그만큼 인플레이션 문제를 잡는 게 급한 거죠. 그래서 어떻게 보면 2분기 동안에만 빅 스텝을 하고 물가 상승률이 그것보다는 좀 언더로 다시 안정화된다라고 한다면 빅 스텝에서 다시 베이비 스텝으로 전환해 나갈 겁니다.

어쨌든 그런 물가 상승률의 흐름에 따라 다르고 그 물가 상승률의 흐름은 어떻게 보면 러시아 우크라이나 전쟁에 따라 결정될 수도 있겠죠. 물론 이게 종식이 된다 하더라도 세계경제의 어떤 긴장감 그리고 러시아와 미국 간의 어떤 갈등 구조 또 양극화 또 이런 탈냉전 세계 이런 것들은 계속 지속될 것이기 때문에 물가 상승률이 갑자기 잡히거나 이런 일은 아니겠지만 고물가 시대는 유지되겠지만 몇 %를 찍을까?

그 몇 %가 더 안정화될까 더 올라갈까에 따라서 빅 스텝이 얼마큼 이루어질까를 이제 결정할텐데 상대적으로 지금으로서 판단하기로는 미국과 유로존이 가장 압력이 크기 때문에 대략 한 2.75% 정도를 향해서 금리를 인상해 나갈 것이고.

상대적으로 우리나라는 이미 기준금리가 코로나19 이전 수준으로 왔습니다. 그렇기 때문에 더 이상 급한 것은 아닌 거예요. 다만 한 가지 과제는 미국이 그렇게 인상하는 동안 우리나라는 그만큼 인상을 못 하니까 강 달러 시대가 오고 강한 달러의 시대 속에서는 당연히 외국인의 한국 투자가 자금이 또 빠져나갈 것이 우려되기 때문에 그게 또 우리나라의 주식시장을 계속 억누르는 역할을 할 겁니다.

그런 것들이 또 한 가지로 우려되고 그게 또 경기침체로 연결될 수 있으니까 그런 것을 적정하게 가져가는 관점에서 우리나라는 지금으로서는 2022년 연내에 3회에서 4회 정도 이렇게 보고 있고. 미국 같은 경우는 23년까지 중반까지는 계속 인상해서 한 10회 정도는 인상하겠다. 빅스텝까지 감안을 한다면 기준금리의 역전 현상은 당연히 있을 수밖에 없겠구나 이렇게 볼 수 있겠습니다.

▶서기열 기자
그렇다면 결국에는 말씀하신 걸 종합하자면 글로벌 초긴축의 시대에 접어들 수밖에 없다. 이렇게 좀 봐야 될 것 같은데요.

▷김광석 실장
그러니까 러시아 우크라이나 전쟁이 하나의 포성이 되었는데요. 있기 전까지만 해도 긴축적으로 통화 정책을 전환할 것이라는 것은 누구나 예상했던 일입니다. 다만 이 전쟁으로 인해서 인플레이션이 말 그대로 초 인플레이션이 되고 그 초 인플레이션을 잡기 위해 초긴축적인 통화 정책을 가동하는 거죠.

그러니까 그게 같이 따라오는 거죠. 같이 따라오는 과정에서 자산 가치의 하방 압력은 당연히 존재할 수밖에 없습니다. 2020년 자산 가격이 급격히 올랐죠 21년까지.

▶서기열 기자
2020년, 2021년

▷김광석 실장
그때까지는 완화적 통화정책 스탠스를 유지했습니다. 코로나19 아직 안 끝났다 이거죠. 완화적 스탠스를 유지하는 동안 우리나라 집값만 20% 오른 게 아니라 우리나라는 OECD 평균도 안 됩니다. 우리나라보다 집값 오른 나라가 더 많아요. 가장 대표적인 나라가 뉴질랜드예요. 뉴질랜드가 코로나19 직전과 비교했을 때 대략 한 40에서 45% 올랐습니다.

이런 현상은 통화 정책과 무관할 수가 없거든요. 금리와 무관할 수 없는 거거든요. 그런데 이 금리 때문에 부동산 가격이 폭등했다라고 전제를 한다면 그럼 금리의 스탠스가 바뀌었으니까 이제 완화에서 긴축의 시대로 바뀌었고 더군다나 초긴축적인 통화 정책으로 갈 수밖에 없기 때문에 부동산 가격은 하방 압력으로 존재할 수밖에 없습니다.

다만 부동산 매매 가격을 전망할 때 금리만 갖고 전망하면 누구나 할 수 있죠. 그니까 금리 외에도 수요와 공급과 정책 여러 가지 다면적으로 평가를 해야 되니까 단적으로 금리 때문에 가격이 떨어진다라고 할 수는 없습니다. 그러나 금리라는 측면에서는 상당히 강한 하방 압력으로 존재할 수밖에 없다라고 볼 수 있는 것이죠.

▶서기열 기자
그렇네요. 말씀하신 것처럼 금리라는 한 가지 면을 봤을 때는 하방 압력이 있지만 또 수요와 공급 차원에서 봤을 때는 특히 서울을 중심으로 한 수도권의 경우 수요는 많지만 공급이 부족하다는 얘기도 많이 나오잖아요. 그렇다면 이거는 상승 압력으로 작용하게 될텐데 이 둘이 결국에는 약간 또 정책적인 차원도 있을테고. 이렇게 움직일 것 같은데 굉장히 이제 힘겨루기를 할 것 같다는 생각이 듭니다.
그렇다면 이 말씀하신 것처럼 아무래도 우리 집코노미 독자들이 가장 관심이 있어야 할 부동산 시장에 대한 전망 올해 좀 어떻게 좀 보시는지요?

▷김광석 실장
한번 말씀드려볼게요. 이 부동산 시장을 전망한다 그러면 저는 이제 크게 두 가지를 주로 보고 있는데요. 하나는 이제 주거용 그다음 하나는 상업용을 구분해야 됩니다. 이 코로나19 시국에 전혀 다른 영향이 있었어요.
상업용부터 먼저 볼까요. 상업용 부동산 시장은 의외로 가격이 안정화됐습니다. 떨어졌습니다.

▶서기열 기자
사람들이 밖에 잘 안 나오니까.

▷김광석 실장
네, 공실 때문에 그렇죠. 근데 이 코로나19의 충격을 집중적으로 받은 산업들을 구분해 보면 대부분이 대면 서비스업이고요. 대면 말고 계층별로 구분하면 자영업자들 임금 근로자가 아니라 비임금 근로자에요.

근데 이 비임금 근로자의 충격 정도를 확인할 수 있는 가장 대표적인 잣대가 고용인데요. 우리나라 취업자가 대략 한 2700만 명 되잖아요. 그중에 대략 한 600에서 700만 정도가 자영업자 비임금 근로자인데요. 재미있게도 고용 충격이 있었을까 없었을까요? 없었습니다.

▶서기열 기자
그래요?

▷김광석 실장
코로나19 이후에 취업자가 20년 물론 일시적으로 급감했었지만 취업자 증가 폭으로 봤을 때 2021년에 다시 제자리로 돌아왔어요. 근데 재미있게도 이렇게 제자리로 돌아온 이유는 임금 근로자가 늘어서 그래요.

▶서기열 기자
그러면 자영업자들이 폐업을 하고 어딘가에 조금 더 낮은 임금을 받는 일자리에 취직을 했다고 봐야할까요?

▷김광석 실장
그런 경향성이 있다고 볼 수 있죠. 예를 들면 편의점 알바를 한다든가 이런 것들도 다 해당되는 임금 근로자에 해당됩니다. 그렇죠 임금 근로자가 급격히 늘었어요.

대신 줄어든 게 있는데 20년에도 줄어들었고 21년에도 줄어들었고 22년까지도 줄어들고 있는 게 자영업자입니다.

▶서기열 기자
자영업자 피해가 제일 컸죠.

▷김광석 실장
실제 자영업자의 구조조정이 있었다고 볼 수 있는데 거기서 또 한 가지 주목해 봐야 될 거 이 비임금 근로자를 3가지로 구분해요. 고용주, 자영자, 무급가족 종사자.

▶서기열 기자
가족들이 가서 하는 경우도 있으니까요.

▷김광석 실장
네, 근데 재미있게도 고용주와 자영자가 같이 충격을 받았는데 21년에 자영자가 다시 늘어요. 급격히 늡니다. 그리고 고용주는 계속 줄어듭니다. 이걸 이제 해석을 해본다면 대형 식당을 운영하던 사장님은 사업을 정리하고 작은 식당으로 하는 거예요.

▶서기열 기자
배달 중심 이런 쪽으로?

▷김광석 실장
1인 식당. 영세화된 거예요.

▶서기열 기자
맞아요. 소규모 식당들.

▷김광석 실장
그래서 이 공실률로도 그 수치가 그대로 반영이 되는데 되게 재미있습니다. 이 상업용 부동산 시장에서 물론 오피스텔도 상업용 부동산 시장이고 오피스도 상업용 부동산 시장인데 제가 여러분께 말씀드리고 싶은 것은 상가예요. 중대형 상가와 소형 상가가 같이 공실률이 급격히 늘다가 폐업이 많아지면서. 그러다가 중대형 상가의 공실률은 계속 늘어납니다. 코로나19 직전과 비교했을 때 공실률이 한 번도 줄어들지 않고 계속 2021년 1분기까지 계속 늘어납니다.

근데 재미있게도 이 소형 상가는 21년 1분기에 급격히 조정됩니다. 왜냐하면 아까 말씀드렸던 고용주가 폐업을 하고 다시 창업을 하는 근데 영세화된 창업인 거죠. 소형 상가 창업이 늘어요. 그래서 소형 상가의 공실률이 줄었는데 이제 소형 상가의 공실률도 계속 늘어나고 있어요. 그 이후에 한 번 줄고 늘어나는 현상은 역시 오미크론 변수 여러 가지 그런 이게 여러분의 소비자 심리 지수는 이미 그 공포감을 지웠거든요.

▶서기열 기자
그렇죠. 이제 돈 쓰려고 하죠. 해외도 나가려고 하고.

▷김광석 실장
지수는 이미 코로나19 이전 수준으로까지 돌아왔습니다. 소비자 심리 지수나 기업 경기실사지수가 다 돌아왔어요. 어떤 독자분이 굉장히 동감해 주신 표현이 있는데 자영업자는 취업하지 않는다. 자영업자는 자영업 한다.

▶서기열 기자
한 번 자영업 시작했으면 계속 한다는 거군요.

▷김광석 실장
일시적으로는 취업으로 전환할 수 있어요. 지금 폐업했으니까.

▶서기열 기자
당장 생계를 위해서

▷김광석 실장
그럴 수는 있지만 자영업자분들은 다시 창업합니다. 그렇기 때문에 이 폐업 열기와 창업 열기를 가지고 공실률을 진단해 볼 수 있는데 어쨌든 공실률은 22년 1분기가 고점인 거고요. 22년 2분기부터 말 그대로 위드 코로나, 리오프닝 이런 것들이 전개되면서 창업 열풍이 다시 일어납니다. 그동안 억눌렸던 창업 열기를 다시 구현시키고 폐업 열기가 주춤해집니다.

그러니까 창업자가 급격히 늘어날 거예요. 그러면서 이제 고용주나 자영자도 크게 늘어납니다. 그게 22년 2분기가 전환점이라고 보신다면 상업용 부동산 시장 같은 경우는 22년 1분기가 저점이었다. 이렇게 생각하시면 좋겠고 2분기가 반등하는 구간.

▶서기열 기자
이제 오르기 시작한다고 봐야 되겠네요.

▷김광석 실장
되게 재미있게도 주식 부동산 그러니까 모든 자산의 가치가 20년에 급격히 올랐는데 2분기 이후에 상업용 부동산 시장만 조정되어 왔었어요. 그러니까 이게 모멘텀이 바로 22년 2분기라는 걸 말 그대로 리오프닝 관련 테마주입니다.

▶서기열 기자
상가 투자가.

▷김광석 실장
특히 중대형 상가가 많이 조정되었었다. 여러분들이 저는 이제 지표로 판단을 하지만 여러분들은 이제 체감적으로 판단하시기에 여러분이 관심 있는 상가 일대에 공실률이 이제 폐업 딱지가 없어지고, 창업 이게 있네 있어지네 이게 저점이라는 걸 확인할 수 있는 구간입니다.

▶서기열 기자
그렇군요.

▷김광석 실장
그래서 상업용 부동산 시장에 대한 관심을 가져주시면 어떨까 의견을 먼저 드리고 싶습니다.