막 열린 재건축 시대…윤석열-오세훈 '콜라보'

영상 모듈 닫기

<앵커>

차기 정부 출범을 앞두고 아파트 재건축에 대한 기대감이 높아지고 있습니다.

앞서 윤석열 대통령 당선인이 후보 시절 내세운 각종 규제 완화 공약으로 인해 시장이 들썩이고 있는 겁니다.

재건축 시장 판도가 어떻게 바뀔까요?

자세한 얘기 부동산부 임동진 기자와 나눠보겠습니다.

임 기자. 이번 대통령 선거에서는 민심을 잡기 위해서 후보들이 부동산 정책에 힘을 많이 쏟았습니다.

특히 서울과 수도권 재건축에 방점이 찍혔었는데요 그 이유가 무엇이었을까요?

<기자>

문재인 정부에서 집값, 특히 서울의 집값이 많이 올랐습니다.

2017년 초 5억원대 후반이었던 서울 아파트 평균 매매가는 지난달 12억원 후반으로 2배 이상 뛰었습니다.

집값이 급등한 대표적인 원인은 공급 부족이란 지적이 많았는데요.

사실 전체로 따져보면 문재인 정부의 공급은 적은 것이 아니라 오히려 많은 편이었지만 지난친 규제로 인해 우리나라 집값의 바로미터인 서울의 공급이 제한적이었다는 분석입니다.

실제로 2018년 3월 이후 서울에서 재건축을 위한 필수 단계인 안전진단을 최종 통과한 단지는 지금까지 5곳에 불과합니다.

그래서 집값 안정을 위해 이제 서울과 수도권에 많은 공급을 해야겠는데 마땅한 땅 자체가 거의 없는 것이죠.

현재 서울에서 재건축 연한인 준공 30년 이상의 아파트는 전체 42만 8천가구 중에 24%에 달합니다.

노원구나 도봉구의 경우 그 비율이 50%가 넘는데요.

결국 지금 지어진 구축 아파트들을 재건축하거나, 저층 노후 주거지를 재개발하는 것이 불가피하다는 결론을 내린 겁니다.

<앵커>

그럼 구체적으로 공약을 살펴보겠습니다.

사실 이번 윤석열 당선인의 재건축 규제 완화 공약은 오세훈 서울시장의 공급 확대 공약에 힘을 실어주는 역할을 하기도 하는데요.



자세한 내용 홍헌표 기자가 정리했습니다.

<기자>

20대 대통령 선거에서 윤석열 후보가 당선되면서 서울 주택시장이 꿈틀거리고 있습니다.

윤석열 당선인과 오세훈 서울시장의 서울 주택공급과 정비사업 활성화라는 방향성이 일치하기 때문입니다.

먼저 오세훈 서울시장이 이달 초 발표한 2040서울플랜을 간단히 살펴보겠습니다.

정비사업과 관련한 내용은 크게 두 가지입니다. 35층 규제 폐지와 용도지역제 개편입니다.

먼저 35층 규제는 기존의 획일적인 높이규제를 유연화하고, 다양한 인센티브를 통해 용적률을 상향한다는 내용입니다.

서울 전역에 일률적으로 적용됐던 '35층 높이기준'을 삭제하고, 구체적인 층수는 개별 정비계획 심의에서 지역 여건을 고려해 정하겠다는 겁니다.

그동안 이 규제 때문에 서울시와 재건축 아파트 조합이 갈등을 빚어왔습니다.

쉽게 생각해보시면 잠실주공 5단지 재건축이 50층 높이로 가능해지는 걸 예로 들 수 있습니다.

용도지역제는 산업화 시절 정해진 오래된 제도를 2022년에 맞게 바꾸겠다는 내용입니다.

도시의 용도지역은 주거지역과 상업, 공업, 녹지지역 4가지로 나뉩니다.

그런데 이런 제도는 글로벌 도시인 서울의 특수성과 무관하게 전국에 동일한 규제가 적용돼 주거나 여가, 상업 등 점차 복합화되는 도시개발에 방해가 돼 왔습니다.

서울시가 도입하는 새로운 용도지역제도는 용도 도입에 자율성을 부여하고 복합적인 기능 배치를 가능하게 하는 것입니다.

예를 들어 편의시설이 부족한 주거 밀집지역에 상업기능을 추가하기 위한 용도지역을 부여하는 방식입니다.

오세훈 서울시장은 취임 후 약 1년간 "서울시가 할 수 있는 건 다 했다. 남은 건 정부 몫"이라고 말했습니다.

같은 당의 윤석열 후보가 이번 대통령 선거에서 승리하면서 서울시의 주택정책도 힘을 받게 됐습니다.

윤석열 당선인의 부동산 공약 중 정비사업 부분만 살펴보겠습니다.

윤석열 후보는 정비사업 규제를 완화하고, 공급을 대폭 늘리겠다는 공약을 발표했습니다.

크게 3가지를 보겠습니다.

먼저 서울시의 35층 규제 폐지와 연계한 민간재건축 용적률 500% 상향입니다.

우리나라는 용도지역 구분에 따라 일반주거지역에서 1종·2종·3종·준주거 지역으로 나눌 수 있습니다.

이 주거지역별로 최대 용적률이 정해져 있습니다.

이 용적률 규정이 만들어진 지 20년이 넘었는데, 그동안 도시는 더 발달했고, 사람도 많이 모여들었습니다. 그런데 규제 때문에 건물을 높게 만드는데 제한이 있었습니다.

용적률은 대지면적 대비 연면적의 비율. 즉, 땅에 건물이 얼마나 높게 올라가있는가를 수치화 한 것입니다.

서울에서 볼 수 있는 높은 아파트를 예로 들어보겠습니다.

강변북로를 달리다 보면 보이는 용산 래미안 첼리투스는 용적률 328%, 성수동 트리마제는 320%입니다.

올림픽대로에서 볼 수 있는 반포 아크로리버파크는 299%, 잠원 아크로리버뷰는 275%입니다.

재건축을 추진하고 있는 압구정 현대아파트는 200% 초반, 여의도 시범아파트는 150% 밖에 되지 않습니다.

용적률 500%가 현실화 된다면 산술적으로는 지금 높이의 2~3배 더 높게 지을 수 있다는 말입니다.

윤석열 당선인은 정밀안전진단 면제도 공약으로 발표했습니다.

안전진단은 재건축 사업 시작단계에서 반드시 넘어야할 사안입니다.

그동안은 30년이 넘은 아파트도 '충분히 안전하다'는 이유로 안전진단을 통과 못해 재건축 사업이 지연됐습니다.

특히 지난 2018년 문재인 정부가 안전진단을 강화하면서 많은 재건축 사업에 브레이크가 걸렸습니다.

윤석열 당선인은 안전진단 평가항목 중 구조 안전성 비중을 낮춰 재건축 활성화를 유도할 것으로 보입니다.

끝으로 재건축 초과이익환수제 완화입니다.

이 제도는 노무현 정부 때 만들어졌는데, 이명박, 박근혜 정부때는 법 시행이 유예되다가 문재인 정부 들어 부활했습니다.

초과이익환수제는 흔히 강남권 재건축 사업의 걸림돌로 꼽힙니다.

재건축 후 초과이익의 최대 50%를 세금으로 내야하기 때문에, 수억 원의 분담금을 더 내야하는 조합원이 사업추진을 놓고 골머리를 앓았습니다.

만약 초과이익환수제를 완화한다면 막혀있던 재건축 사업이 굉장히 활발해질 것으로 보입니다.

결국 윤석열 당선인과 오세훈 서울시장의 정책은 정비사업 활성화와 도심 고밀개발을 통한 주택공급, 또 민간사업의 활성화로 정리할 수 있겠습니다.

<앵커>

그렇다면 윤석열 당선인이 내세운 공약들이 실현 가능성은 있는 건가요?

<기자>

야심찬 공약을 내세웠지만 실제 정책으로 연결되기 까지는 쉽지 않은 것이 현실입니다.

5월 임기가 시작되자마자 여소야대 국면에 부딪힐 수 밖에 없기 때문입니다.

공약의 대부분이 법 개정이 필요한 것이라서 민주당의 동의를 얻어야 합니다.

재건축초과이익환수제의 경우 노무현 정부 시절 도입된 후 보수 정권에서는 계속 시행이 유예됐지만 현 정부 들어 부활했는데요.

따라서 특히 민주당의 협조를 이끌어내기는 쉽지 않을 전망입니다.

정부의 재량만으로 할 수 있는 조치들도 물론 있습니다.

안전진단 기준 완화는 국토부 시행령만 고치면 가능하기 때문에 빠른 시일 내에 가능한 부분인데요.

하지만 올해 지방선거가 남아있는 만큼 서둘러 밀어붙일 수는 없는 상황입니다.

<앵커>

민주당이 반대하는 가장 큰 이유는 역시 집값이겠죠?

집값 안정을 위한 조치로 재건축 규제 등을 완화한다고 하지만 반대로 집값의 불쏘시개가 될 수 있다는 우려가 나오고 있지 않습니까?

<기자>

노원구나 1기 신도시의 경우 벌써 재건축 대상 아파트들의 집주인들이 물건을 거둬들이는 분위기입니다.

그동안 문의 조차 없었던 매물들도 대선 이후 팔려나가고 있다고 하는데요.

아무래도 시장이 이렇게 들썩이면 아파트값은 상승 압력을 받을 수밖에 없습니다.

다만 다수의 전문가들은 단기적인 상승은 있더라도 재건축 외에도 대규모 공급이 이뤄지면서 시장은 점차 안정을 찾을 것이라고 진단하고 있습니다.

윤지해 부동산114 수석연구원의 말을 들어보겠습니다.

[윤지해 부동산R114 수석연구원 : 대규모 공급 확대를 위해서는 필연적으로 대규모 개발과 토지보상 등이 뒤따르기 때문에 단기적으로 집값이 안정되기는 어려운 상황입니다. 다만 원활한 공급량이 확인될 경우 수요층 심리가 안정되며 중장기적으로 안정세에 진입할 수 있습니다.]

<앵커>

그럼 이쯤에서 실제 현장 분위기는 어떤지, 또 구체적으로 어떤 단지들의 수혜가 예상되는지 짚어보겠습니다.

김원규 기자가 취재했습니다.

<기자>

서울의 대표적인 재건축 추진 단지인 목동신시가지 아파트.

윤석열 대통령 당선으로 재건축 안전진단 기준이 완화될 것이란 기대감에 매물을 거둬들이고 있습니다.

[양천구 목동 A공인중개사무소: (거래)잠잠하다 대선 직후 전화 문의가 많아졌어요. 집 내놨다가 다시 거둔 사람도 좀 있고…]

총 14개 단지 가운데 정밀안전진단을 앞두고 있는 13개 단지는 호재를 만났다는 분위기입니다.

노원구 상계주공 1∼16단지 역시 정밀안전진단에 적극 나설 것으로 보입니다.

서울뿐 아니라 분당, 일산 등 1기 신도시도 재정비 사업 바람이 불고 있습니다.

윤석열 당선인이 1기 신도시 재정비 특별법 제정을 공약으로 내건 만큼 앞다퉈 리모델링을 추진하고 있습니다.

실례로 일산의 문촌마을16단지와 강선마을14단지는 리모델링 조합 설립을 최근 신청했습니다.

이런 분위기를 반영해 리모델링 추진 단지는 물론, 주변 집값도 덩달아 뛰고 있습니다.

정비사업 규제 완화를 약속한 차기 정부의 출범에 맞춰, 주요 재건축 단지의 활기는 지속할 전망입니다.

[이창무 한양대 도시공학과 교수: 지난 정부에서 발생했던 여러 문제의 근원은 공급부족이라는 인식이었고…그걸 해결할 수 있는 방안은 서울에 공급을 늘리는 건데, 어쨌든 정비사업, 재건축·재개발이 주요한 방안일 수밖에 없는 거죠.]

집값상승 원인으로 지목돼 온갖 규제로 재건축 사업이 꽉 막혔지만, 정권 교체로 숨통이 트인 셈입니다.

다만, 재정비 사업 특성상 적지 않은 시간이 걸리는 점은 조합원이나 투자자들이 유념할 필요가 있습니다.

한국경제TV 김원규입니다.



<앵커>

재건축 말고도 양도세, 종합부동산세 개편이 예고되고 있지 않습니까?

앞으로 시장 변화에 따른 투자전략은 어떻게 가져가는게 좋을까요?

<기자>

조세 부분을 완화한다고 해도 다주택자에 대한 세금을 완전히 없앨 수는 없는 상황이고요.

또 이미 집을 가진 사람들이나 수요자들이 지난 몇 년간 충분한 경험을 한 것이 언제든 정권이 바뀔 수 있고, 규제도 강화될 수 있다는 겁니다.

따라서 전문가들은 내재가치나 미래가치가 높은 주택을 최소한의 수로 보유하는, 이른바 '똘똘한 한 채' 전략이 여전히 유효하다, 이런 의견들이 많습니다.

이와 관련해 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원의 말을 들어보겠습니다.

[이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 : 최근 5년간의 학습효과가 있기 때문에 향후 부동산 규제 완화가 이뤄지더라도 기존의 다주택자였던 분들이 주택을 매도한 다음 이 금액을 가지고 좀 더 좋은 한 채, 즉 세간에서 '똘똘한 한 채'라고 불리우는 더 상급지나 해당 지역의 대장주로 수요가 이동할 가능성을 배제할 수 없다고 생각합니다.]

또 앞서도 말씀드렸지만 당장 1~2년은 주택가격 상승이 예상되지만 중장기적으로는 안정화 가능성이 큰 만큼 무리하게 결정하기 보다는 정부의 정책이 확실히 정해질 때를 기다릴 필요가 있다는 조언도 있었습니다.

특히 노원과 목동, 압구정, 여의도를 비롯해 1기 신도시가 차기 정부의 수혜지역으로 꼽히고 있지만 오랜 시간이 걸리는 재건축 투자의 특징을 감안할 때 섣부른 투자는 금물이라는 지적입니다.

<앵커>

수고했습니다.


임동진기자 djlim@wowtv.co.kr