"서울 아파트는 2023년이 정점...'영끌' 조심하라" [집코노미TV]
▶장현주 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘은 부동산 전문가 삼토시님을 모시고 앞으로 시장 전망에 대한 이야기를 들어보도록 하겠습니다. ‘앞으로 5년 집을 사고팔 타이밍이 정해져 있다’를 쓴 이유는 무엇인가요.

▷삼토시
현재 서울 부동산이 상승장에서도 후반부에 속해 있다고 보고 있습니다. 상승장이 전반부라면 구입하라고 말씀하는데 주저가 없겠지만, 후반부이기 때문에 상황 따라 주의가 필요하겠다고 봐서 향후 5년이 중요한 시점이라고 생각해 책 제목을 이렇게 지었습니다.

▶장현주 기자
지난해 부동산 시장을 짧게 정리해주시겠어요

▷삼토시
1986년부터 서울 부동산 데이터를 보면 이전에는 6년 이상 연속 상승이 없었습니다. 그런데 지금은 2014년부터 2020년까지 7년 연속 상승하고 있습니다. 원래는 한번 상승하면 인허가 물건 늘어나 5, 6년 후에 입주 물량으로 이어져 상승을 막아왔습니다. 실제로 2019년과 2020년에 서울 입주 물량이 꽤 많아 평상시라면 부동산 상승 멈춰야 했습니다. 그러나 2017년 8.2 대책으로 다주택자 양도세가 중과되면서 매물 나올 통로 막혔고, 주택임대사업자 등록 활성화로 매물이 막혔습니다. 그리고 임대차2법으로 전세가가 빠르게 상승하면서 최장기간 상승에 동력을 제공한 해라고 평가하고 있습니다.

▶장현주 기자
서울 집값이 너무 올라서 거품이 아니냐는 지적도 많잖아요

▷삼토시
사실 저는 서울 부동산은 거품이 맞다, 맞지만 거품의 정점까지는 갈 길이 남았다고 보고 있습니다. 그렇게 판단하는 이유는 과거 버블이 정점 다다라서 하락하는 중장기 하락장이 있었는데 하락장 이유는 그당시 신도시 입주가 있었습니다. 1991~1995년 1기 신도시 입주하고 하락장을 겪었거든요. 이후 1999~2009년 11년간 가까이 올랐던 부동산 시장이 2008년 판교, 2011년 광교신도시가 입주하면서 주택수요가 분산되면서 중장기 하락장이 이어졌습니다. 이런 것을 봤을 때 3기 신도시도 영향력을 무시할 수가 없습니다. 다만 3기 신도시 입주 시기가 5년 내 없기 때문에 서울 부동산을 중장기 하락장으로 이끌 요인할 건 아직 없기 때문에 거품이 정점에 달했다고 보지 않습니다.

두 번째는 주택구입부담지수입니다. 분기마다 발표하는 지수인데 간단하게 말하면 A지역의 중간소득 가구가 A지역의 중간가격 주택을 살 때 대출 상환 부담을 계량화한 것입니다. 전고점이 2008년 2분기였는데, 당시 금리가 5%였고요, 지금은 0.5%입니다. 대출금리 자체가 어마어마하게 다르기 때문에 대출상환 부담이 훨씬 덜하다고 볼 수 있어요. 세 번째 이유는 전세가율입니다. 서울 아파트 최저 전세가율이 2009년 38.1%였고요, 매매가와 전세가의 갭이 차이가 크면 거품이 많이 꼈다고 보는데, 2020년 12월 기준 서울 아파트 전세가율 56%로 너무 높아서 집값 떠받들고 있습니다. 거품 맞지만 정점까지는 아니라고 보는거죠.

▶장현주 기자
올해 부동산 시장 변수는 어떻게 보세요

▷삼토시
사실 올해 많은 분들이 상승을 이야기하고 계신데요. 저도 그렇게 보고 있고요. 그 이유는 3가지입니다. 수요 공급 유동성. 수요는 저는 인구나 가구를 보지 않거든요, 인구는 늘고 있지만, 가구는 언제나 늘어났기 때문에 가구수 증가로 집값 전망 수요로 보긴 어렵거든요. 다만 서울경기 10, 11년차 부부를 보면 집값 전망을 할 수 있습니다. 서울경기 10,11년차 부부가 늘면 서울 집값 오르고 줄면 서울 집값 내리거든요. 근데 올해 서울경기 10,11년차 부부가 큰 폭으로 증가를 합니다. 수요측면서 상방 압력이 있는거죠.

공급은 입주물량을 보면 2020년 5만호, 2021년 2만6000호로 반토막이 납니다. 공급측면에서도 상방 압력이 있는거죠. 마지막으로 유동성인데, 저는 M1 나누기 M2로 봅니다. 이 수치가 높다면 현금 예치 금액 크다는 것인데요, 그 금액이 바로 자산시장 투입 가능한 금액인거죠. 지난 36년간 서울 아파트 5% 이상 상승했을 때 이 수치가 29% 이상이었습니다. 현재 35%로 역대 최고치입니다. 유동성의 금액도 크고 바로 현금에서 자산시장 투입 비율도 역대 최고치인거죠.

다만 한가지 변수가 올해 6월 1일부터 종부세와 양도세가 크게 오르는데 다주택자 및 고가 주택 보유자가 그 전까지 매물을 얼마나 토해낼지가 관건입니다. 거꾸로 말하면 6월 1일 이후 다시 매물 잠김현상이 발생할 수 있다는 거죠.

▶장현주 기자
서울 경기 10년에서 11년차 부부를 보는 이유가 무엇인가요?

▷삼토시
서울 경기 10,11년차 부부가 2008년부터 감소 전환을 했거든요, 서울 집값도 2009년에 정점 찍고 감소 전환했습니다. 서울 경기 10,11년차 부부가 2014년부터 다시 증가를 했거든요, 서울 집값도 2014년부터 상승 전환을 했습니다. 서울 경기 10,11년차 부부가 2019년에 큰 폭으로 감소를 했는데 그때 상반기 집값 조정기를 겪었습니다. 거의 집값과 함께 가고 있다고 볼 수 있죠. 상관계수를 뽑아봤더니 어떤 계층보다 서울 집값과 같이 움직이는 계층이 서울 경기 10,11년차 부부입니다. 이들의 증감폭으로 앞으로의 시장을 전망하는데 많은 도움이 될 것 같고, 상당히 촘촘히 많이 시행되는 규제 때문에 서울은 투자 수요보다는 실수요가 이끄는 시장입니다. 서울 경기 10,11년차 부부는 첫 아이가 초등학교 들어가는 시기라 대표적인 실수요자 계층이라고 볼 수 있습니다.

서울 경기 10,11년차 부부의 영향력이 줄어들지 않겠느냐는 반론도 여러 곳에서 들었지만, 아직은 이러한 경향 발견을 못했습니다. 그러나 2014년부터 혼인율이 줄어들면서 2024년부터는 10~11년차 부부가 급감합니다. 반대로 혼인 안하기 때문에 1인 가구가 미치는 영향이 늘어난다고 볼 수 있지만 1인 가구는 34평형 아파트의 실수요 계층은 아니라고 볼 수 있습니다. 이 수요는 오피스텔 등으로 분산되기 때문에 서울 아파트에 대한 영향력 크지 않다고 판단했습니다.

▶장현주 기자
구체적으로 데이터를 어떻게 해석해서 부동산 투자에 활용해야 하는지 예를 들어줄 수 있는지?

▷삼토시
서울 아파트 시세는 서울, 경기 10~11년차 부부의 증감은 눈여겨 봐야할 팩터로 보여지고요. 입주 물량은 전세가에 영향을 많이 미칩니다. 입주물량이 전세가 영향 미치는데 입주가 2010년부터 입주가 적었는데 서울 아파트 떨어졌다는 반론이 있는데요. 다만 전세가에 영향 크다고 볼 수 있습니다. 그 당시 전세가 가파르게 올랐거든요. M1/M2 지표도 이 것이 높다는 것은 서울 아파트값이 많이 오를 때와 일치. 다만 현행지표라 앞으로 시장 전망은 어렵고요, 그러나 역대 최고치면 상승 탄력이라고 볼 수 있고요.

주택구입부담지수도 가계의 주택 구입 부담 여력을 보는 측면이 있습니다. 현재 중장기 평균보다 높지만 정점까지는 차이가 있어요. 그래서 버블의 정점은 아니라는 판단입니다. 마지막으로 전세가율은 전세가는 주택의 사용 가치가 반영됐다고 봅니다. 매매가는 사용 가치에 투자 가치를 더해서 나타납니다. 전세가와 매매가의 괴리가 크다면 매매가의 버블이 커지고 있다는 의미입니다. 전세가율은 과거의 저점과 고점, 현재상황을 보고 판단할 수 있습니다. 현재 전세가율은 과거 전세가율 저점과 고점 중간 수준에 있습니다. 전세가율로 봤을 때 서울 부동산은 버블이 아직 크게 심하지 않다고 봅니다.

▶장현주 기자
올해는 집을 살 타이밍으로 보시나요. 어떤 사람들이 집을 사야한다고 보시는지요.

▷삼토시
상당히 애매한 시기가 되었다고 봅니다. 중장기 전망으로 봤을 때 서울 아파트 고점은 2023~2024년으로 전망을 하고 있습니다. 전망이 맞다는 전제 하에는 두 가지 선택지가 있습니다. 지금이라도 사서 2023~24년 팔아서 거액의 양도세 내거나, 왜냐면 보유기간이 짧으니까요. 또는 이 기간 후 찾아올 중장기 저점을 기다리거나. 일장일단이 있는데요, 한가지 확실한 건 상승장 후반기는 맞고 주의할 필요가 있어보입니다. 앞으로 3, 4년간 상승장 예상하지만 긴 기간이 아닐 수 있기 때문에 영끌할 필요가 없는 분들은 매수를 막지 않지만 영끌해서 어렵게 많은 부담을 가지고 주택 구매하는 건 추천을 지양하고 있습니다.

▶장현주 기자
이상 집코노미TV였습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV
총괄 조성근 건설부동산부부장
진행 장현주 기자
촬영 김두겸PD, 조민경PD
편집 조민경PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com