주택 두 번 상속 받을 때…비과세 특례 '중복 가능'

우병탁의 부동산 절세

상속으로 주택을 취득할 경우 특정 요건을 갖추면 향후 처분 시 비과세를 받을 수 있다. 남편과 부인이 각각 주택 한 가구를 보유하다가 남편이 먼저 사망해 피상속인(남편) 소유 주택을 부인과 자녀가 공동 상속받는 경우를 생각해보자. 이때 부인이 본인 소유 집을 양도할 때 비과세를 받을 수 있는지는 소수 지분자의 주택에 대한 소유자 판정 기준에 따라 달라진다.

배우자와 자녀가 법정상속비율대로 등기하면 피상속인의 배우자는 1순위 상속인인 자녀와 동순위 상속인이 된다. 이때 비율은 배우자가 자녀보다 50%를 더 받게 된다. 예를 들어 배우자와 자녀 두 명일 경우 법정상속비율은 배우자 1.5/(1.5+1+1)이고 자녀는 각각 1/(1.5+1+1)로 정해진다. 배우자가 최대 지분자가 돼 이 집은 세법상 배우자 소유로 간주된다. 이 경우 배우자는 본인 명의 주택 양도 시 비과세를 받을 수 없다. 상속주택 비과세특례는 동일 가구원인 상태에서 상속받은 경우에는 인정되지 않기 때문이다.

배우자와 자녀가 협의해 동일지분으로 상속받는 경우도 마찬가지다. 이 상속주택에 배우자가 거주했다면 거주자가 주택을 소유한 것으로 간주된다. 거주하지 않은 경우 최연장자로서 배우자의 집이 되기 때문에 배우자 본인 소유의 집을 양도할 때 지분 상속주택으로 인해 비과세를 받을 수 없게 되는 것이다.

상속주택을 두 번 받는 경우는 어떨까. A씨는 일반주택이 있는 상태에서 부친으로부터 주택을 상속받았다. 상속주택을 받기 전에 일반주택이 있었고 부친과 별도 세대였을 경우 일반주택을 먼저 팔면 이 일반주택은 비과세를 받을 수 있다. 이후 A씨는 상속주택으로 이사했고 A씨의 모친은 부친 장례 후 A씨와 합가하지 않고 새로 집을 구입해 이사했다. 이후 모친이 사망했을 때 모친 명의 집을 다시 A씨가 상속받으면 일반주택의 요건을 갖춘 부친 상속주택은 다시 비과세 특례가 가능하다. 즉 상속주택 특례는 두 번 받을 수도 있다.

이렇듯 주택을 상속받을 경우에는 모친의 주택 소유 및 구입 계획, 향후 동거봉양 여부를 고려해 상속인 간 지분비율을 따져서 재산을 분할 상속하는 것이 좋다. 상사(喪事)는 혼인과 더불어 가정의례 중 가장 큰 행사다. 대개 황망한 중에 큰일을 치르게 돼 미리 대비하기가 어렵고 상실감으로 인해 평정심을 찾는 데도 오래 걸린다. 경황 중에 재산을 안분하면서 세법을 몰라 일을 그르치지 않도록 충분히 생각하고 신중하게 접근하는 자세가 필요하겠다.

우병탁 < 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 겸 세무사 >