임대차 3법, 주거안정 효과 기대…졸속 추진은 아쉬움

집·도시·건축 이야기를 한국경제TV 전효성 기자와 함께 들어봅니다. 방송에 모두 담지 못한 숨은 이야기를 가감 없이 전합니다. <편집자 주>

《전월세상한제와 계약갱신청구권이 국회 문턱을 넘었다. 1989년 이후 30여 년 만에 임대시장이 격변하게 된 셈이다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "임대차 3법은 세입자의 주거 안정을 높이는 것에 방점이 찍혀있다. 제도가 안착한다면 세입자의 주거 안정성은 높아질 것"이라고 언급했다. 하지만 그는 "법안을 졸속으로 추진한 느낌은 지울 수 없다"며 "재산권이 걸린 문제인 만큼 사회적 합의를 충분히 거쳤다면 지금 같은 시장 불안은 없었을 것"이라고 전했다.》

Q. 전월세상한제, 계약갱신청구권이 국회 문턱을 넘었다. 단기적으로 전세 시장에 어떤 영향을 줄 거라고 보나.

"최근 강남 지역 등 수요가 많고 입주 물량이 적은 지역에서 전셋값은 가파르게 오르고 있었다. 법안이 처리되면서 전셋값이 더 오를 수 있는 여지가 줄어든 것은 사실이다. 하지만 새로운 계약은 전월세상한제의 적용을 받지 않는 데다, 이미 시장에서 전세 물량은 줄어들고 있는 흐름이다. 이번 법안 통과가 가격 상승 폭을 약간 줄일 수는 있지만 전셋값 상승 흐름을 완전히 끊기는 어렵다고 본다. 전셋값의 방향성을 결정할 수 있는 정책으로 보기는 어렵다."

*계약갱신청구권은 계약 기간 2년이 지나면 추가로 2년을 연장할 수 있도록 하는 제도다. 세입자는 사실상 4년의 계약 기간을 보장받게 된다. 전월세 상한제는 계약 갱신 시 임대료를 직전 계약의 5% 이상 올리지 못하도록 하는 제도다.

Q. 임대차 3법을 소급적용하는 방안도 언급되고 있다. 위헌이라는 지적도 나온다.

"법조계에서도 의견이 나뉘는 것 같다. `공익적 측면이 크기 때문에 위헌 소지가 없다`, `사유재산 침해라서 위헌이다` 이렇게 나뉜다. 이 부분은 법조계에서 법률적 검토를 거쳐야 한다고 본다. 하지만 이 부분을 짚어보고 싶다. 임대차 3법은 이해관계자가 있다. 집주인과 세입자다. 집주인의 재산권, 세입자의 주거 안정성 중에서 어떤 것이 더 중요한지 사회적 합의를 충분히 거쳤어야 했다. 국민 여론을 모으는 시간이 충분했어야 한다는 거다. 그렇다면 지금 같은 논란이 덜했을 거다. 갑작스럽게 추진되는 듯한 느낌을 지우기 어렵다."

"임대차 3법, 주거안정 효과 기대…졸속 추진은 아쉬움" [전효성의 시크릿 부동산]

Q. 집주인이 이른바 `꼼수`를 쓸 수 있는, 법적인 허점은 없나.

"집주인 본인이나 직계존속이 거주하는 경우라면 계약갱신을 거절해도 된다. 집주인이 5%보다 전셋값을 더 올리고 싶다면 현재 임차인과의 관계를 끊고 새로운 계약을 맺어야 한다. 집주인이 2년간 거주한 후에 다른 세입자를 받는 편법이 나올 거라고 본다. 주변 전세 시세가 6억원인데 내가 4억원에 전세를 주고 있다고 치자. 하지만 5% 상한 룰에 걸려서 전셋값을 크게 올릴 수가 없다. 그렇다면 집주인은 `내가 거주하겠다`는 이유로 세입자를 내몬 뒤 2년 뒤 다른 세입자에게 시세만큼 받으려고 할 거다. 이건 막을 방법이 없다. 만약 이렇게 되면 전세 물량이 특정 지역에서 더 줄어들 수밖에 없다. 사회도 복잡해 질 거다. `집주인이 진짜 이 집에 살고 있나?` 이런 것도 감시하는 사회가 될 거다."

Q. 기존 전세를 반전세나 월세로 돌릴 거라는 예상도 나온다.

"이미 그런 현상이 나타나고 있다. 늘어난 보유세도 내야 하는데 금리가 낮다 보니 전세는 집주인에게 돈이 안 된다. 자금 여력이 있는 집주인은 전세 보증금을 돌려주고 월세를 받으려고 한다. 매달 들어오는 월세로 늘어난 세금을 내는 형태인 거다. 금리가 낮고 세 부담이 늘어나면서 전세를 월세로 돌리려는 임대인이 이미 많았던 상황이다. 임대차 3법 시행으로 이런 현상은 더욱 늘어날 수 있다."

Q. 4년마다 전셋값을 크게 올릴 거라는 주장도 나온다.

"1989년 계약 기간이 1년에서 2년으로 바뀌었고, 이번에 2년에서 4년으로 바뀌게 됐다. 세입자 입장에서는 안정적으로 거주할 수 있는 기간이 늘어난 것은 사실이다. 하지만 4년 뒤에는 새로운 세입자를 받음으로써 주변 시세와 맞게 가격을 올릴 수도 있다. 4년 주기로 전셋값이 크게 뛸 수 있는 가능성이 있다. 임대차 3법이 전셋값의 방향을 결정하지 못하는 이유다.

전셋값을 안정시키는 가장 중요한 요인은 `충분한 공급`이다. 근본적으로 가격을 안정시키려면 임대인이 횡포를 부리지 않게끔 해야 한다. 시장에 전세 물량이 많다면 어떤 임대인도 나 홀로 높은 가격을 부르지 않을 거다. 예를 들어 상가 같은 경우 계약갱신청구가 10년이다. 상가는 공급이 많으니까 임대인이 세입자를 들이기 위해서 일정 기간 돈을 받지 않고 빌려주기도 있다. `장사만 해주세요`, `월세 말고 관리비만 내 주세요` 이런 경우다. 주택도 원하는 지역에 전세 공급이 충분하다면, 공공 임대든 민간 임대든 충분히 전세 공급이 많다면 이런 문제로 첨예하게 대립하지는 않았을 거다."

30일 오후 국회 본회의에서 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 내용의 주택임대차보호법이 통과되고 있다. 사진=한경DB.

Q. 이번 임대차 3법 추진을 두고 아쉬운 부분은 없나.

"임대차 3법은 정부의 공약사항이었다. 공약이 이행되려면 많이 가진 사람들이 일부 양보해야 하는 상황이었다. 개인적으로 어느 정도 가능하다고 봤다. 하지만 그러려면 정권 초기부터 이 부분을 논의했어야 했다. 그때는 여당이 다수당이 아니어서 국회에서 통과가 안 됐을 수도 있다. 그래도 오래전부터 테이블 위에 올려두고 논의를 해왔다면 지금 같은 불안감은 없었을 거다. 시장도 반응했을 거고 효과도 내다볼 수 있었을 거다.

그런데 집값이 많이 오른 상태에서 논의가 시작됐다. 집값이 오르자 세금을 올렸고, 재건축에도 2년 거주요건을 부여했다. 그러자 전세 물량은 줄었고 전셋값이 올라갔다. 가격이 안정됐을 때 제도를 시행하면 부작용이 덜하다. 새로운 것을 적용하는 것, 새로운 룰을 만드는 건 불편을 초래할 수밖에 없다. 교통 편의를 위해서 지하철을 놓더라도 공사 기간에는 소음도 나고 불편하지 않나. 하물며 임대차 3법은 재산권이 달려있고, 돈이 걸려있는 문제다. 너무 중요한 법안을 기습적으로 처리하는 모양새가 되니까 시장의 불안감이 생겼다.

사실 4년이 그렇게 긴 기간은 아니다. 묵시적 계약갱신을 해서 10년 가까이 사는 사람도 많다. 5%도 적은 수치는 아니다. 4년이면 산술적으로 최소 10% 올릴 수 있다. 전셋값이 안정적인 시기에는 5% 인상도 높다고 느껴지기도 한다. 시장에서 충분히 대응할 수 있는 환경에서 임대차 3법이 논의됐다면 좋았을 텐데, 전셋값이 들썩이는 시기에 이런 논의를 한 것이 아쉽다."