상한제 들어가면 HUG 심사 분양가보다 5∼10% 더 낮아져 수익성 악화하는 건설사들 공급 줄일 듯
민간택지 분양가상한제 시행을 하루 앞둔 28일 서울의 주요 재개발·재건축조합이 분양가 상한제를 피하기 위한 목적에서 바쁘게 움직였다.
민간택지 분양가상한제는 4월 29일부터 시작될 예정이었으나 코로나19로 인해 3개월 유예돼 29일부터 시행된다.
상한제는 신규 분양 아파트의 가격 안정화를 위해 주택 분양 시 택지비와 건축비에 건설사의 적정 이윤을 보탠 분양가를 산정한 뒤 그 가격 이하로 분양하도록 하는 제도다.
상한제가 적용되는 지역에서 분양하는 아파트는 지방자치단체의 분양가 심의위원회 승인을 받아야 한다.
민간택지 내 상한제가 적용되는 지역은 집값 상승 선도 지역과 정비사업 이슈가 있는 서울 18개구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진·강서·노원·동대문·성북·은평) 309개동과 경기 3개시(광명·하남·과천) 13개동 등 총 322개동이다.
◇ 유예기간 마지막 날 변칙 입주자모집공고 신청 속출 도시정비·건설업계에 따르면 서울 서초구 반포동 신반포15차 재건축(래미안원펜타스) 조합은 이날 서초구청에 입주자모집공고를 신청한다.
민간택지 분양가상한제를 피하려면 이날까지 신청서를 접수해야 하기 때문이다.
그러나 조합은 현재 주택도시보증공사(HUG)로부터 분양보증서도 발급받지 못한 상황이다.
주택공급에 관한 규칙에 따르면 입주자를 모집하기 위해서는 대지의 소유권을 확보하고, HUG의 분양보증을 받아야 한다.
조합은 현재까지 이 두 요건을 모두 충족하지 못했다.
조합이 시공사를 대우건설에서 삼성물산으로 변경하는 과정에서 대우건설과의 법적 다툼이 진행 중이기 때문이다.
업계 관계자는 "상한제를 피하려고 분양승인이 현실적으로 불가능한 사업장들도 일단 입주자모집공고 신청부터 하고 있다"며 "분양보증도 받지 않고 입주자모집공고를 신청하는 꼼수까지 등장했다"고 지적했다.
이에 대해 최명환 서초구청 재건축지원팀장은 "국토교통부와 법률적인 문제가 없는지 검토한 뒤 승인 여부를 결정할 것"이라고 말했다.
서울 서초구 신반포3차·경남 재건축(래미안원베일리) 조합과 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크 에비뉴포레) 재건축 조합도 이날 관할 구청에 입주자모집공고 신청서를 냈다.
두 재건축 조합은 HUG의 분양보증 유효 기간인 2개월 안에 HUG가 심의한 일반분양가와 분양가상한제를 적용받은 일반분양가 가운데 높은 쪽을 선택할 계획이다.
하지만 둔촌주공의 경우 조합이 관리처분변경총회를 통해 분양 방식과 분양가를 확정하지 않은 상황에서 통상적인 절차를 무시하고 입주자모집공고 승인 신청을 강행했다는 비판이 나온다.
◇ 분양가 더 낮아지면 '공급절벽' 현실화 우려 정부는 민간택지에 분양가상한제가 적용되면 현재 HUG가 분양보증서 발급 과정에서 고분양가 심사를 통해 정하는 가격보다 일반분양가가 5∼10% 정도 낮아질 것으로 보고 있다.
정부가 연 2차례 고시하는 기본형 건축비와 택지비, 가산비용으로만 분양가를 책정해야 하기 때문이다.
부동산 업계는 과도한 분양가 통제로 HUG의 고분양가 심사 때보다 더 낮은 수준에서 분양가가 책정되면 앞으로 공급 위축 우려가 심화할 것이라고 입을 모은다.
김구철 도시정비포럼 회장은 "건설사들의 밀어내기 분양이 마무리되면 공급절벽 우려가 현실화할 것"이라며 "내년부터는 분양 물량이 절대적으로 부족해진다"고 말했다.
실제 2007년 민간택지 분양가상한제가 도입된 이후 서울에서는 2년간 공급 물량이 반 토막 수준으로 감소한 바 있다.
서울 아파트 인허가 물량은 2006년 3만400가구에서 민간택지 분양가상한제가 도입된 해인 2007년 밀어내기 분양 등에 의해 5만가구로 급증했다.
이후 2008년 2만1천900가구, 2009년 2만6천600가구로 급감했다가 2010년(5만1천400가구)에 들어서야 예전 수준으로 회복했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "상한제 시행 직전 밀어내기식 공급에 따른 기저효과와 글로벌 금융위기 여파가 겹치면서 상한제 시행 이후 인허가 물량이 줄어드는 경향을 보였다"고 설명했다.
여기에 재건축 초·중기 단계인 사업장이 수익성 악화를 이유로 사업 속도 조절에 나서면 공급 감소가 현실화할 수 있다는 우려가 크다.
부동산114에 따르면 서울 신규분양 물량(총가구수 기준)은 8월 2만488가구(둔촌주공아파트 물량 포함), 9월 2천548가구, 10월 4천231가구, 11월 2천904가구, 12월 1천760가구로 감소한다.
또 올해 분양 예정이었던 재건축·재개발 단지 중 2만9천824가구가 상한제로 분양 일정을 확정하지 못하고 있다.
서울 송파구 신천동 미성·크로바 아파트 통합 재건축 조합과 진주아파트 재건축 조합은 일찌감치 선분양을 포기하고 후분양 방침을 확정했다.
