미래 집값 가장 정확하게 맞히는 선행지표는 이것

▶조성근 부장
진슥아, 시간도 없는데 지금 뭐하노?

▶최진석 기자
진슥아, 진슥아. 제 이름은 최진석입니다. 따라해보세요, 최. 진. 석.

▶조성근 부장
일하자.

▶최진석 기자
맨날 진슥아, 진슥아….

▶조성근 부장
(무시) 연구원님, 사람들의 심리를 읽을 수 있는 좋은 지표는 뭐가 있을까요? 시장을 남들보다 빨리 읽을 수 있는 지표가 있다면요?

▶최진석 기자
심리지표, 그런 지표가 있어요?

▷조영광 연구원
최근에 관심을 많이 갖고 있는데요. 여러 가지 지표가 있긴 있습니다. 저는 실무자이기 때문에 모두 대입해보는데, 한국은행의 주택가격전망 CSI(소비자심리지수)가 있어요. ECOS 홈페이지에 가보시면 물가전망지수가 있습니다. 1년 후 집값에 대한 설문을 진행해 매월 발표합니다. 이 지수가 100을 넘는다면 저점에서 고점으로 올라가는 신호입니다. 2013년 수도권 집값에 동이 트기 전에 이 지표는 100을 넘고 있었습니다. 그리고선 동이 트고, 지난해 정부가 9·13 대책으로 누르기 전엔 역대 최고인 127까지 올랐었습니다. 정확하게 반영하고 있죠.

집값이 확 떨어진 뒤엔 100포인트를 하회하는 87까지 떨어졌습니다. 강남마저 가격이 조정을 받는 지금은요. 한국은행의 이 지수를 우선 추천드리고요, 또 하나는 구글입니다.

▶최진석 기자
구글로 어떻게요?

▷조영광 연구원
구글 트렌드라는 사이트를 들어가보면 볼 수 있습니다. 요즘 시대는 설문조사나 여론조사가 힘을 잃고 있어요. 신문사에서도 하시겠지만 전문가 몇 분 모아놓고 하는 설문은 조만간 사양길에 접어들 겁니다. 구시대적인 조사방법이죠.

실제로 관심 있는 일반인들은 인터넷에서 검색을 합니다. 이 검색량을 보고 심리를 파악할 수 있어요. 구글 트렌드에서 두 가지 키워드를 비교하면 됩니다. 분양과 전세요. 2013년부터 볼 수 있는데 분양이란 키워드가 전세를 앞질렀을 때 가격이 많이 올랐어요. 잘게 쪼개보면 둔화되는 시점이 몇 번 있었는데 그 시점에 전세 키워드가 살짝 올랐습니다. 이 패턴은 거의 틀리지 않았어요. 그렇게 보자면 미래를 남들보다 먼저 볼 수도 있다는 거죠. 공짜로.

▶최진석 기자
누구나 특정 키워드로 볼 수 있는 건가요?

▷조영광 연구원
네. 앞으로 가격변동률이나 서베이 같은 전통적인 지표보단 이 같은 검색량을 통한 미래 판단이 대세가 될 수 있어요. 전통적인 방법을 무색하게 만들 겁니다.

▶최진석 기자
검색량은 기간을 어느 정도로 설정하고 보면 될까요?

▷조영광 연구원
전체적으로 본 뒤 세부적으로도 봐야죠. 과거 데이터와도 비교해봐야 하고요.

▶조성근 부장
심리지표로 한국은행 CSI와 구글 트렌드가 가장 잘 맞힌다는 거죠? 그렇다면 선행지표가 아닌 동행지표로 볼 수 있는 건가요?

▷조영광 연구원
동행지표라기보단 선행지표로 보는 게 맞는 것 같아요. CSI가 100을 넘기던 2013년 시장은 긴가민가했습니다. 2014년엔 가격이 확실히 올랐고 CSI는 이미 100을 넘겨버렸습니다. 임계점을 미리 알 수 있는 거죠. 지난해 9월엔 127을 기록하면서 정점을 찍었는데 사람들은 긴가민가했죠. 하지만 그 이후 CSI가 떨어지는 걸 보면 더 이상 반등은 없겠다는 걸 미리 알 수 있었죠. 기울기만 봐도 쉽게 알 수 있죠.

▶최진석 기자
구글 트렌드에서 봤을 때 전세를 검색한 사람들은 결국 전세로 갈 가능성이 높고, 분양을 검색한 이들은 청약이나 매매로 갈 가능성이 높은 건가요? 그렇다면 이것도 선행지표로 봐도 될까요?

▷조영광 연구원
구글 트렌드는 CSI와 비교하면 선행성이 조금 덜합니다. 1~2분기 정도는 선행하는데요. 일단 전국적인 흐름뿐 아니라 지역별로 색을 칠해줘요. 자신이 특정 지역을 선택해서 볼 수 있어요. 지도 위에서 볼 수 있습니다.

▶조성근 부장
트렌드는 대개 3~4년 가는 경우가 많아 대세상승이나 대세하락으로 가는 편인데, CSI가 100을 넘은 경우 설령 굉장한 선행지표가 아니더라도 관심을 갖고 지켜볼 만한가요?

▷조영광 연구원
CSI가 100을 넘었는데 전셋값이 오르고 있을 때 기존에 관심을 갖고 보던 것과 아닌 것은 많이 다르죠.

▶최진석 기자
CSI가 정점을 찍은 다음에 100선을 하회하는 시점이 언제였나요?

▷조영광 연구원
2월 84로 급격하게 떨어졌습니다. 가파르게.

▶최진석 기자
그만큼 9·13 대책이 강력했던 건가요?

▷조영광 연구원
시장의 기울기가 정점이었는데 바로 꺾였죠. 양천구와 노원구가 대표적입니다. 우리도 해보자, 이런 얘기가 나올 때였어요. 광명도 마찬가지고요. 철산동이 아닌 하안동요. 짧은 시간에 가격이 사응하는 건 공급적 요인보단 심리적 기대감이 큽니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 한성구 인턴기자 편집 이시은 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] 미래 집값 가장 정확하게 맞히는 선행지표는 이것