다주택자 어떻게 하나…임대사업 등록 '시들', 증여는 사상 최대

공시가격 상승에도 3월 임대등록 증가 미미…되레 취소 문의 늘어
등록임대 의무 어기면 과태료 3천만원…증여로 선회, 주택증여 25% 급증

"임대사업자 등록에 대해 많이 알려져서 그런지, 혜택이 줄어서인지 요즘은 등록 건수가 많이 줄었고 관련 문의도 별로 없어요. 작년까지 북적이던 접수창구도 매우 한산해졌습니다."

서울 강남권의 한 구청 담당자의 말이다.

지난해 급증한 주택 임대사업자 등록 추이가 올해 들어 확 꺾였다.

임대사업자에 대한 세제 혜택이 축소되고 대출이 강화된 반면 사업자가 지켜야 할 의무가 늘어나고 커지면서 임대등록 건수가 감소한 것이다.

반면 다주택자들의 증여는 급증하는 추세다.

다주택자들이 집을 파거나 임대사업자 등록을 하는 대신 자녀, 부인 등에 사전 증여를 하는 수요는 꾸준히 늘고 있다.

◇ 혜택 줄고 의무는 강화…임대등록 인기 줄어

7일 국토교통부에 따르면 지난 2월 한 달 동안 신규 등록한 임대사업자는 5천111명으로 전달 6천543명 대비 21.9% 감소했다.

월별 신규 등록 기준으로 2017년 11월 이후 1년3개월 만에 최저 수준이다.

지난해 9·13대책으로 임대사업자에 대한 대출이 대폭 축소된 데다 신규로 주택을 구입해 임대등록을 하는 경우에는 양도소득세 중과와 종합부동산세 합산 배제 등 세제 혜택을 주지 않기로 하면서 등록 건수가 급감한 것이다.

서울시 일선 지자체에 따르면 지난달 임대등록 건수도 설 연휴가 끼어있던 2월과 비슷하거나 소폭 늘어나는데 그칠 전망이다.

송파구의 경우 3월 신규 등록 건수가 250건으로 2월(197건)보다 증가했다.

노원구도 3월 신규 임대등록 건수가 94건으로 2월(83건)보다 11건 늘었다.

하지만 이는 지난해 3월은 물론 1월 등록 건수보다도 못한 수준이다.

강남구는 지난달 25일 현재 신규 등록 건수가 135건으로 2월(136건) 실적과 비슷하다.

되레 2월보다 등록 건수가 줄어든 곳도 많다.

강동구의 지난달 신규 임대등록 건수는 86건으로 작년 1월 이후 최저를 기록했다.

마포구와 용산구도 지난달 25일 현재 신규 등록 건수가 각각 55건, 33건으로 지난달 등록 건수가 지난해 1월 이후 최저 수준을 기록할 전망이다.

당초 전문가들은 올해 단독·공동주택 공시가격이 지난해보다 급등하면서 보유세 부담을 걱정한 일부 다주택자들이 이달 30일 공시가격 확정 공시 전까지 임대등록에 나설 것으로 예상했다.

공시가격이 6억원을 초과하면 전용면적 85㎡ 이하 소형이라도 양도세·종부세 등 세제 혜택 대상에서 제외돼 올해 처음으로 6억원을 넘는 주택은 이달 30일 확정 공시되기 전에 임대사업자 등록을 하는 것이 유리할 수 있어서다.

그러나 아직 두드러진 변화는 없다는 게 일선 구청 담당자들의 설명이다.

김종필 세무사는 "올해 다주택자에 대한 종부세 중과와 세율 인상, 공시가격 상승까지 겹치면서 다주택자들이 여전히 임대사업자 등록을 선택지에 놓고 검토하고 있지만 예전보다 신중해진 것은 분명하다"며 "혜택은 줄고 정부가 임대사업자에 대한 의무를 강화한 영향도 큰 것 같다"고 설명했다.

실제 지난 5일 국회 본회의에서는 등록임대사업자의 의무를 강화한 민간임대주택에 관한 특별법 개정안이 통과됐다.

이에 따라 이 법 공포(4월 중순 예정)후 6개월 뒤인 10월 중순부터는 임대사업자가 임대의무기간 내 주택을 임의로 팔거나 임대료 증액 기준 등 임대 의무 조건을 위반할 때 과태료 상한이 종전 1천만원에서 3천만원으로 높아진다.

정부는 현재 임대의무기간 내 '무단 양도'를 하는 경우에 대해선 과태료를 5천만원으로 상향하는 방안도 검토 중이다.

강동구 관계자는 "과거에는 사업자 등록후 임대사업을 포기해도 과태료가 적었지만 3천만원으로 높인다고 하니 부담을 많이 느끼는 것 같다"고 전했다.

서초구 관계자는 "과태료 부담에 임대사업장 현황 등 각종 신고 의무도 많아서인지 최근엔 임대등록 문의보다는 기존 등록자들이 취소 가능 여부를 알아보려는 문의가 더 많다"고 말했다.

◇ 증여는 사상 최대…"편법 증여 감시 강화해야"

반면 증여는 계속해서 증가하는 분위기다.

한국감정원에 따르면 지난해 전국에서 이뤄진 건축물 증여 건수는 전년 대비 20.9% 증가한 13만524건으로 2006년 관련 통계 집계 이후 최대치를 기록했다.

이 가운데 주택의 증여는 전국적으로 11만1천863건이 신고돼 2017년(8만9천312건)보다 25.3% 늘었다.

특히 서울의 주택 증여 건수는 2만4천765건으로, 2017년(1만4천860건) 대비 66.7% 증가했다.

다주택자에 대한 세 부담이 커지면서 세금 회피성 사전 증여가 늘어난 것이다.

시중은행의 한 세무사는 "양도세 중과로 세 부담이 커 집을 팔기 어려운 다주택자들이 증여 쪽으로 기울고 있다"며 "임대사업자 등록에 따른 세제 혜택이 없는 주택이나 10년 장기임대가 부담스러운 경우에도 증여를 원하는 경우가 많다"고 말했다.

부동산 증여는 올해도 지난해 못지않게 늘어날 전망이다.

올해 1∼2월까지 전국의 주택 증여 건수는 총 1만8천278건으로 작년 같은 기간(1만7천581건)에 비해 증가했다.

이처럼 증여가 급증하면서 미성년자 증여 등 변칙 편법 증여에 대한 검증 요구도 커지고 있다.

정부는 자금조달계획서 검증 등을 통해 편법 증여에 대한 단속을 강화하고 있다.

국토부는 지난달에도 자금조달계획서 검증 등을 통해 편법 증여, 양도세 탈루 등 탈세가 의심되는 거래 2천369건을 적발해 국세청에 통보했다.

NH투자증권 김규정 부동산전문위원은 "보유세 등 다주택자에 대한 과세가 강화되면서 증여는 당분간 계속해서 증가할 것"이라며 "편법 증여에 대한 정부 차원의 현미경 분석을 강화하고 과표도 현실과 맞지 않는 부분이 있는지 검토할 필요가 있다"고 강조했다.

/연합뉴스